海外置业：找最专业的人做最专业的事

　　“我是双鱼座的，对人、事的趋势都很敏感。”首次接受新京报采访，万国置地总裁史锐雪不无幽默地说道。

　　万国置地自2013年以来，一直专注于海外房产代理和开发业务，如今已将业务范围拓展到英、美、澳等超过15个海外置业主流市场。据万国置地调研数据显示，海外置业市场潜藏着3.27万亿的投资需求，而这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。面对全球经济形势的波动，海外置业前景如何？投资中需要做好哪些心理和行动上的准备？针对诸多问题，拥有丰富海外置业经验的史锐雪将一一解答，细致道来。

　　论市场

　　市场规模8年增长50倍

　　新京报：在创业初期，你为什么选择了海外置业？

　　史锐雪：这和我的个人经历有关。我最早就职于一家美国基金公司，从2008年开始就和中国高净值人群接触。而2012年时，恰好国内涌起了一股塞浦路斯移民热,当时我就注意到了市场上潜在的巨大需求。当年年底，葡萄牙开放了“黄金移民”政策，于是我们就趁势进入了葡萄牙，成为国内第一家进入葡萄牙市场的公司。直到现在，我们依然是市场上唯一一家业务覆盖超过15个主流国家的海外房产公司。而这些地区的项目都是我们亲自一个个国家建立联系的，仅前期构架过程就花费了一年多时间。

　　新京报：近两年国人海外置业的规模在不断扩大，这背后的深层次原因有哪些？

　　史锐雪：现在国人海外置业的市场规模相比8年前已增长了50倍。从2011年开始萌芽，到2013年、2014年达到高峰期，每年几乎都是倍增。其实国人早期对海外房产市场是很犹豫的，因为海外的房产看不见摸不着。但经过这几年的市场培育，客户对于海外置业已经有了一个很成熟、全面的认识。

　　随着近些年国内留学人群越来越庞大，且呈现低龄化趋势，很多陪读家庭往往都需要购置房产。另一方面，国内高净值人群的资产全球配置观也越来越成熟。这也决定了他们不会将所有的钱投入升值空间有限的国内楼市。所以，不少人都将自己20%-30%的资产投向海外市场，而海外资产配置中的股市、债市又不太符合国人的投资模式，且近两年行情也并不乐观，因此本就有着购买房产保值增值习惯的国人便基本上将资产投到房产上。

　　看好美国房市增值空间

　　新京报：今年英国“脱欧”、美联储加息预期增强等因素会对海外置业市场产生什么影响？

　　史锐雪：这些对市场的影响都是短期的，不会造成长期影响。海外房产配置更多的是看重未来的升值空间。其实客户在选择时也需要考虑未来货币贬值的风险，或者各个国家未来政策不稳定带来的风险。建议海外置业者重点考察目标国家的国力。国家国力较强、政治经济稳定，其楼市的稳定性和成长性便不言而喻。

　　新京报：你个人比较看好哪些区域？

　　史锐雪：我还是看好美国的。这是有多方面的考虑。美国是中国最大的留学生市场，而外来人口流入则决定了房产增值。将来他们考虑移民的话，将会构成巨大的人群涌入，楼市必然会上行。而且今年美元持续强势增值，未来三年可能都将会是美元的主场。房租加上房价增幅，使得总体收益可以达到15%-20%。

　　投资买房需求占大多数

　　新京报：这些年你接触的海外置业人群，不同人群的需求有何不同？

　　史锐雪：大部分人主要的需求还是投资，实现资产的升值。当然也有部分人是用来自住，这部分人群占到总人群的20%左右。

　　海外置业其实更多的是提供给人一种安全感。更深层地说，因为国外的房产大部分是永久产权，购房人可以为自己的资产配置选择一个退出机制，如果顺便能够实现资产增值就更好了。

　　新京报：没有海外投资经验的购房者，着手海外置业时需有哪些准备？

　　史锐雪：最重要的是要选择主流市场核心城市的核心地段。其实，看似庞大的房款可以通过贷款来撬动。比如，在加拿大、英国购房的贷款比例是总房价的70%，美国则是60%。购房者只需要支付30%-40%的首付，而且部分月供也可以通过房租来抵消。

　　此外，还可以选择紧邻一线城市的核心区域或城市规划的潜力区域。比如美国的新兴区域休斯敦，它目前是美国国内人口流入最多的城市。由于税收优惠政策，很多世界五百强企业将总部搬迁至此，由此带动了大批高层次就业人群涌入，因此也是我们力推的投资区域。

　　谈公司

　　从项目代理到“定制”开发

　　新京报：据了解，万国置地到明年下半年将在美国开发7个不动产项目。从项目代理到自主开发，万国置地做了哪些准备？

　　史锐雪：我们着手新房业务，其实也是考虑到客户的置业需求。比如，中国人比较重视朝向和户型方正，而国外产品对此并没有严苛要求。所以我们决定按照客户需求来设计。国外的房地产业链条非常完善，所以我们已整合了国外优秀的设计团队、建筑团队来满足客户的居住需求，并且会给客户3-5种选择，按照他们的需求来定制开发。

　　新京报：目前国内不少品牌房企在陆续出海，万国有没有考虑过自主开发的竞争问题？

　　史锐雪：其实两者之间不存在竞争。万国主要做别墅项目，不少品牌房企主要是做公寓。而且国内房企主要还是扎根国内的老客户，我们则更多地面对社会群体，两者获取客户的渠道是完全不同。

　　新京报：自主开发会面临哪些挑战？万国如何去应对？

　　史锐雪：海外房产和国内新房销售有很大不同。第一看不到房产的实体。第二需要向客户传递海外的生活方式，包括子女教育、将来的投资回报、升值空间以及国外的文化、法律、税务等信息，这都需要一个相当专业的团队来运作。所以，我们在国外的项目都是联合顶级的团队协作，找最专业的人做最专业的事。

　　将向金融端和海外医疗延伸

　　新京报：海外置业涉及大量专业的法律、金融问题，万国在这方面是怎么做的？

　　史锐雪：万国不仅有专业的咨询团队、法务团队和国际项目团队，还有自己的开发团队，并且与国际最顶级的开发建筑工程类的团队合作。

　　针对海外置业者的需求，万国还提出了终身制服务的概念。在交房之前我们会定期向客户发送项目进度报告，在各时间节点签署各类文件。在交房之后，我们会帮助客户办理地契、验房等一系列手续。甚至包括购买家具、房屋出租、代缴水电费、物业费等一系列服务都有专门团队来对接。

　　新京报：这其实需要客户对万国有着相当高的信任度。

　　史锐雪：对。所以我们在项目操作中坚决杜绝夸大式营销，并随时响应客户的需求，逐步在客户中建立了诚信的口碑。我们三年前服务的客户还保持着联系，客户除了继续委托房源外，还推荐了新客户。而伴随客户黏性的提升，未来我们的产业链会逐步向金融端和海外医疗延伸。

　　本版采写/新京报记者 方王洋