B10:黄金楼市·封面报道
 
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出手商住房 先读懂几个关键词

2016年09月23日 星期五 新京报
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从最近几年的均价涨幅来看,住宅明显跑赢商住房。但一些小区,商住房的租金比住宅更高。图为北京像素小区。新京报资料图片

  一些购房者本着越限越值钱的原则,开始追捧北京的商住产品,不过,商水商电、商业产权、无法落户等问题,也让一些购房者心生疑虑。那么,如何看待商住房未来的发展前景?到底值不值得购买?

  为此,记者咨询了投资界专业人士。综合他们的意见,是否出手购买商住房需要从多个维度具体分析,需要结合整个市场的走向,比如,近几年商住房和住宅的房价走势、住宅和商住两用房的销量和增量情况对比等方面加以考虑。

  关键词

  客群

  两类人购买商住两用房,一是没有购房资格的刚需客群,二是手中有闲置资金的投资群体。亿翰中国董事长陈啸天表示,购房者假如短期已解决了户口,就不买纯住宅,可以买商住;或者短期完全无法解决户口,也可以买商住,尽管生活成本高一些,但购买商住的压力要比购买普通住宅压力小很多。

  租金

  一般而言,商住房租给公司办公时租金更高些,如果用于居住,则与同小区的住宅差不多。

  比如,位于海淀区田村的西山洋房,40平方米的loft,月租金约4000元,而相近面积的平层住宅,月租金在3500元-4000元之间。位于朝阳区十里堡地铁口的晨光家园,55平米左右一居,月租金5000元左右,而同小区的东岸春天里(公寓类)月租金6000元左右,有业主反映,公寓类项目的装修、物业管理、居住舒适度都比同小区的住宅更好。

  升值空间

  据链家研究院统计,2014年3月,北京住宅成交均价为38001元/平方米,商住两用房成交均价为38701元/平方米,近乎持平。到2014年4月,住宅成交均价为38856元/平米,商住两用房成交均价为34867元/平方米,比住宅低约4000元/平米。此后,北京住宅均价稳步上涨,而商住两用房维持在比较平稳的状态。

  从更长的周期来看,北京住宅从2011年12月份的19469元/平方米,上涨到2016年5月份的45064元/平方米,增幅达131.46%;商住房则从2011年12月份的19537元/平方米,上涨到2016年5月份的36714元/平方米,增幅为87.92%。

  转手率

  “房源销售/增量”,得到的数值越大,说明房子更容易出手。据链家研究院的统计显示,2015年12月同期相比,住宅销增比值高达27.85%,商住房比值仅15.55%,住宅的销增比值明显高于商住房。

  亿翰中国董事长陈啸天表示,商住类项目转手难不难,关键在于物业价值的高低。目前商住房价格虽然比普通住宅便宜,但转手并不存在难度,看好商住物业的去化空间。

  投资风险

  陈啸天表示,只要在供求关系中存在供不应求,而且有价差存在,投资就是成功的。相对于住宅物业来说,商住物业的价差比较大,只要有价差大,自然就有这方面的需求。商住物业,转让时税费较高,如果买了不是为了马上转让,短期内风险比较小。

  成本

  包括生活成本、税费成本及利息支出等(详见右表)。相比住宅,总体上看,商住房的这些成本更高。

  声 音

  北京住宅房地产业商会会长黎乃超:从目前来说,商住房总库存较多,这导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌,商住房首当其冲,将比普通住宅更快、更早下跌。

  北京房地产学会执行会长陈贵:在北京无论买房是为了自住还是投资,长期来看不会赔,都是有胜算的大概率事件。购买商住房,我的建议是:买新不买旧,买近不买远,买小不买大。为了居住,量力而行,该买就买;为投资,综合评估,关注价值。

  本版采写/新京报记者 张晓兰

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