北辰墅院1900：价“廉”，物美不美？

　　■ 购房者背景

　　什么样的房子算是好房子？每个人心里都有自己的标准。在高先生看来，自己大半辈子在熙熙攘攘的医院工作，每天从家到办公室，在拥挤不堪的三环内穿梭；退休后，最大的愿望就是图个清静。由于此前一直住在南三环外单位福利分房时的小两居，老旧的格局很难谈得上居住品质，因此，在清静的基础上，他希望新居能够有完善的功能分区及宽阔舒适的空间。

　　高先生告诉记者，理想的状态是将购房预算控制在1000万元以内，如果能在五环周边买一套稍微大点的平层三居或四居，就很不错。但近期听朋友推荐，在六环外的顺义，一个名叫北辰墅院1900的项目，600万元左右就可以买到别墅。这样的诱惑彻底推翻了他此前的购房设想，并邀请记者一起前去看看。

　　亮点

　　前期低价的诱惑+名校

　　9月20日上午，驱车沿三环北上转入京承高速，历时1小时40分钟后，记者和高先生到达位于顺义区马坡镇的顺兴街，在即将行至道路尽头时，标有项目案名的醒目围挡提示目的地就在这里。

　　“一路看过来，这一片入住的人可真不少，但好像都是经济适用房吧？而且没看到什么超市和商场。”尽管与心理预期有了少许差异，但高先生还是对“别墅”满怀期待。进入售楼处，空旷的大厅内并没有迎面而来的销售人员，在高先生的主动要求下，一位售楼员走过来直言：“目前没有房子卖，开盘时间也还没有确定，如果想买房只能先做登记，然后等通知。”

　　我们在售楼处了解到，该项目共分为高层洋房和联排别墅两个区域，高层洋房共722套，户型面积从86-185平方米不等，27000元/平方米的开盘均价在马坡区域内具有明显的价格优势。而高先生最关注的别墅产品，户型面积为256-280平方米，地上三层，地下可以隔两层（地下有50平方米左右的面积赠送，挑高超过5米）。据项目销售人员介绍，别墅产品均为四联排，共192套，目前已售出2/3，“上一期开盘中间户型大约为560万元/套，边户型在680万元/套左右”。

　　随后记者在项目周边的链家地产马坡店了解到，目前马坡区域内的别墅产品还有香悦四季的独栋别墅，目前二手房挂牌价在1280万元/套左右；相比之下，北辰墅院1900的联排产品，为纯新盘现房，最低售价尚不足二手挂牌别墅房源的一半。即使再往东走，目前在售的鲁能7号别墅，同样是联排产品，单套价格也已经超过1300万元。

　　“北京市国土局官网的信息显示，这个项目是在2010年拿的地，楼面价约8500元/平方米。土地成本不高，所以项目的售价在市场显得非常有优势。”一位对马坡区域市场非常熟悉的业内人士表示：“如果能找到过硬的关系，就买这个项目的别墅，买了就升值。此外，跟周边项目一比就知道，高层产品一般。”

　　值得一提的是，就在整个项目园区的西侧，便是首都师范大学附属顺义实验小学，今年9月1日已经开学，目前共有三个年级；但在项目规划建设初期还有一所幼儿园，记者看到楼已建成，但并未投入幼儿园使用。记者以购房人身份致电顺义区教委了解到，截至目前，该地块尚未明确规划，如果有业主的孩子需要上幼儿园，只能就近咨询能否入读附近的香悦四季幼儿园。

　　槽点

　　未知的涨价+局促空间+高密度+纯地下室

　　尽管对价格很心动，但高先生对于能不能顺利买到房子表示忧心。按照销售人员的说法：“近期将会加开一批高层洋房，别墅前期卖得太快，肯定会延后，也有可能到明年再开。因为价格本身就属于区域的洼地，未来肯定会涨价，涨幅可能会依据未来开盘时的市场情况而定。”

　　让高先生担心的不止是项目后期涨价涨多少。在进入联排别墅的实景样板区后，局促的空间和高密度，完全打破了他此前对于“别墅”的想象：整个别墅区域与高层洋房之间仅靠两条铁栅栏相隔，而项目西侧的学校围墙已经内探伸入别墅园区内；入户门与前面一排房屋的间距为5米左右；纵观整个别墅园区，只有纵横狭窄的小道串联，旁边栽种着一些花草，此外再无其他园林小品景观。

　　进入样板间内，首先参观的是地上部分的空间，三层空间内，每层都设计了卫生间和卧室。“功能是挺齐全，但感觉空间被切割得太碎了，卧室的面积普遍太小。”高先生直观地表达出自己的感受。在进入地下室后，一股寒气夹杂着潮湿的霉味直面扑来，在被设计成“保姆间”的屋子里，还可以看到明显受潮的墙体。“这个地下室没有做过防潮处理吗？”高先生向销售人员发问，销售人员没有直接回应：“我们建议您买了房子之后，自己再做一下防水和防潮。”

　　这样的回复让高先生哭笑不得：“如果说室外环境的私密性差，室内格局好一些，也算是一个弥补。现在看来，楼上面积不大，地下空间这么阴冷潮湿，感觉不适合长期生活。”对此，一位不愿具名的业内人士表示，项目密度太大，不利于潮气挥发，从长期居住的角度来看，也许会有诸多不便。

　　此外，还有一个令高先生无法忽视的细节是，由于临近机场，频繁的飞机抵达降落，轰鸣的声响不绝于耳。这一点高先生表示“很苦恼”。

　　看房小结

　　能否“抄底”VS直接放弃

　　高先生：

　　刚开始加入“选房大军”，第一个项目就看到了北辰墅院1900，看完之后心情很复杂。一方面，1000万元以内如果能够买别墅，真是意外的惊喜；但另一方面，项目的密度太大，私密性并不好，园区又很小，吃晚饭想出门遛弯儿，都得走出去。此外，室内的面积听上去不小，但内部格局并不显大……这些都是不太舒适的细节。究竟是忽略这些不舒适感，先抄底增值再腾挪？还是直接放弃这个项目，再去看看其他？我很纠结。

　　业内建议

　　价格重要品质也重要

　　一位不愿具名的业内人士：

　　项目的开发商是北辰实业，它是做体育场馆建设起家的，在北京住宅市场操盘的项目屈指可数，住宅设计经验有限。具体到北辰墅院1900这个项目，的确有肉眼可见的一些问题，比如纯地下的空间，这样的设计是挺陈旧的，不适合现在的市场需求。目前很多别墅的地下空间都设计有天井或天窗，在采光、防潮方面都有明显的优势。

　　至于买房究竟用来做什么，就要看自己的实际需求了。如果是以自住为主，追求高品质的生活质量，建议还是做长远的考虑。

　　本版采写/摄影 新京报记者 李捷