海通证券：2016年或是中国房市历史顶点

　　新京报讯 （记者王全浩）昨日，海通证券宏观分析师姜超发布4季度资本市场展望，称中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国房地产市场的历史大顶。

　　“每月1万亿信贷一半是房贷”

　　该文称，2016年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。该文中数据显示，今年全国月均房贷接近5000亿，全国每月1万亿的信贷一半左右是房贷。

　　从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。

　　其次，姜超团队认为此轮房价上涨是金融现象，与GDP增速无关，而与存款增速高度相关，数据显示，在2015年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%；但目前北上深的存款增速已经基本归零，这意味着流动性拐点已经出现，房市“弹药”已消耗殆尽。

　　“新增房贷GDP占比与美次贷危机前接近”

　　从房贷占GDP比重看，姜超团队分析认为，2016已经是中国房市的历史大顶。中国居民加杠杆的速度也不可持续。

　　姜超团队列举了日本房产泡沫与美国次贷危机时的房地产数据。其中，日本在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重未超3.0%，美国金融危机前新增房贷占GDP比重在达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增商贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国次贷危机前的数据接近。