2016，“豪宅围城”

　　如果说2015年是“北京豪宅元年”，那么2016年北京楼市则在泛豪宅化的路上越走越远。

　　当五环周边的项目已经在价格方面比肩豪宅之时，曾经将安家希望寄托于远郊区、地铁终点站的刚需和刚改人群，又将何去何从？而在北京住宅用地价格不断高企的现在，已经决定了未来房价的走势。

　　豪宅成交加速

　　过去的近十个月，无疑是豪宅的天下。

　　根据机构统计，今年8月，全市房屋总价在1000万元以上的新建商品住宅共成交529套，环比7月有所下降。但从今年1-8月份整体的交易量来看，千万级住宅共成交了3967套，较去年同期上涨了1倍多。

　　在今年前8月的豪宅成交中，朝阳、顺义、大兴、海淀、昌平区的千万级豪宅成交量位列前五，且各区的交易量较2015年同期都有所增长。其中，朝阳区1232套的交易量较去年同期上涨近5成。顺义区的交易量则从去年同期的第五位上升到了今年的第二位，616套的交易量不仅是去年同期的6倍，在全市的占比也扩大了10个百分点。

　　实际上，自去年开始，公寓豪宅新盘数量不断增多，定价也快速攀升，新盘拉动老项目，使得7万+豪宅供应量出现快速攀升。进入今年下半年以来，豪宅入市节奏明显加快，在仅2个多月时间里，已有7个公寓豪宅项目入市。

　　而从豪宅产品去化情况来看，转签速度不断加快，8月入市项目当中，金隅金玉府当月转签率高达48%，金地华著在当月转签率也达到了20%。而在2011年限购之后，北京公寓豪宅当月转签率始终低于10%。

　　不腾挪无购房

　　“房价水平上来之后，无论是改善型人群还是终极置业人群，在考虑购房之前均需卖掉手中的冗余房产，一方面是为了腾挪资格，另一方面也是为了筹措资金。”面对目前的市场，有业内人士如此表示。

　　在这背后，其实是刚改，乃至刚需人群的无奈和手足无措。

　　在采访中，记者听到这样一则故事：购房人张先生在8月份看中了望京一套总价500万元的二手房，为了锁定这套房源，张先生一次性支付给了业主100万定金，以预防业主因房价上涨而违约。但随着近期房价的上涨，业主提出违约，并爽快地答应支付张先生双倍违约金，即业主除了退还给张先生100万定金外，还要额外再赔偿张先生100万违约金。

　　表面上，张先生的100万元资产实现了增值。可事实上，业主既然有底气双倍赔偿，这也意味着在目前的市场涨势中，张先生即便获得了双倍赔偿，实际上再想要找到这样一套价格合适的二手房却已经不是易事。

　　由于新房市场的高端化，目前支撑二手房市场的需求已经由刚需转变为改善人群。为了换房，“买一卖一”的购房链条上，甚至会前后连接六七个换房家庭。在交易过程中，任意一户的资金出现了断档，就会影响上下游家庭的换房计划。

　　这背后，实则是商品房单套价格的高企。换房人群不得不在这其中追求买卖时间的严丝合缝，在入手价和出售价上锱铢必较。

　　近年来，受到土地成本攀升，以及城区供应补给的不足的影响，纯商普宅类项目尤其是五环内纯商普宅购置成本明显提高。

　　数据显示，从2016年二季度开始，北京商品房住宅平均单套进入了500万元时代。从第二季度到现在，平均成交额达到了550万元以上，而在一季度只有450万元上下。二季度开始，北京五环内普通商品房平均单套成交金额历史首次突破1000万元。

　　■ 趋势谈

　　供应日趋缩减价格或延续上行趋势

　　如果只是将本次楼市上行看做整个楼市波动中一次简单的涨潮，那么本轮土地市场的变化就在说明，事实并非那么简单。

　　据机构统计，今年前8个月，北京公开土地市场仅有7宗住宅用地出让，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米，而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到 472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1：11。

　　事实上，北京收紧土地供应早有计划。国土部在“2015年全国土地利用计划”中，首次提出要统筹存量与新增建设用地：新增用地量减，存量土地盘活。随后在《北京市2016年度国有建设用地供应计划》明确规定：2016年北京新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

　　一般而言，开发商从拿地到项目上市，多以一年为周期，因此明年新盘供应将主要依靠今年的土地成交，在土地供应极度短缺情况下，明年能够入市的纯新盘数量之少可想而知。

　　在供应日趋缩减的背景下，价格上行已经成为一种必然趋势。

　　据机构统计，2015年以来，纯商品住宅成交均价在波动中上涨，7月份达到次新高水平，为37550元/平方米，环比上涨9.5%，与去年同期相比上涨了36.1%。

　　业内人士表示，受到土地价格持续不断攀升的影响，城区纯商普宅类产品与别墅的价差将进一步缩小，甚至出现倒挂，今年剩下的几个月别墅市场热度仍将持续，北京市场改善性住房地位逐渐提升，已经成为推动市场成交的“新刚需”。

　　在亚豪机构市场总监郭毅等业内人士看来，一方面地王项目开始进入推货期，促使豪宅新盘入市量增加，另一方面，出于利润预期的考量，房企也在纷纷提升尾盘价格，导致入市项目中，部分“被豪宅”。在供需双方共同发力的作用下，将使得公寓豪宅市场在下半年逐步走热。

　　不过也有业内人士表示，豪宅市场在向郊区蔓延的同时，失去了地段优势，产品、设计、配套等综合实力将成为未来比拼的重点。

　　本版采写/新京报记者 方王洋