楼市热谈

　　北京楼市还能火多久？是否还有投资的方向？遍地豪宅潜存什么风险？“十一”长假前夕，业内专家激辩北京楼市热点问题，共同探讨市场热点话题。

　　【嘉宾名单】

　　亚豪机构市场部总监 郭毅

　　中国房地产经纪人联盟秘书长 陈云峰

　　中原地产北京公司总经理 任莉

　　第一太平戴维斯华北项目及开发顾问部负责人 熊志坤

　　高力国际华北区董事总经理 李杰

　　问：在北京楼市中，是否还有投资的方向？如果有，你觉得需要从哪几个维度考虑？

　　还能投资北京的房产吗？

　　郭毅：北京的房产当然还具备投资价值，如果连这里都没有投资价值，那我想在全国也找不到一个价值的高地。从纯投资的角度考虑，我觉得可能需要从三个维度进行判断：投资门槛、投资成本、回报周期。

　　陈云峰：北京房地产太有投资价值了！北京的房产有很大的升值空间，不要看现在四环以内达到9万元/平方米，五环内也基本上到6万多了，我觉得像北京这样具有首都性质、资源高度集中的城市，未来房价至少还有50%的上涨空间，而且这50%有可能在5年内就能兑现。

　　从投资的角度来看，就需要寻找一些热点，比如说学区房、“轨道房”，其实可以发现很多价值洼地。此外二孩政策放开后，大户型如三房、四房也会热销。

　　任莉：从资产保值的角度，房地产肯定还是重要的选择。买房不能和过去比，要和未来的价值比，这是普通的一个理念，投资是要看未来的，不能看短期。投资房产，北京的确是供应稀缺，新的地块和新的产品供应很少，刚需类产品非常紧俏，一出来就是高价地，一做就是豪宅，要么就是写字楼改成高端住宅，未来这一块的管制肯定会越来越严。现在可以挖掘一些次新房和好一点的二手房。我不太建议年头特别久的老房子，因为往往有很多问题需要去处理。

　　熊志坤：对于个人投资者来说，住宅和写字楼产品仍然是可以选择投资的产品，尤其是位于新兴区域的住宅和写字楼产品将有可能因为区域发展的带动而享有较大的升值空间。项目的区位、价格，以及产品本身，包括开发商、硬件水平、物业管理等都是在投资时需要考虑的维度。

　　李杰：首先，住宅兼居住和投资两个功能。其次，从投资角度分析，中短期投资要考虑未来资产升值速度和潜力，更加看重区域未来规划对此区域的提升，比如通州（北京副中心）和大兴（第二机场）；长期投资则更加看重投资回报，租金水平及其增长能力。那么，在选择房产时需要综合考量地理位置、公共交通、配套设施、户型面积等因素。

　　问：你如何看待商住项目在未来的价值？

　　商住房还有投资空间吗？

　　郭毅：我还是看好商住项目在未来的升值空间。主要是因为当前北京住宅市场出现了非常严峻的供不应求的局面。那么，商住公寓是对住宅市场非常有力的补充，特别是面向广大的刚需和刚改人群。但是从目前政府的调控方向来看，对北京还是希望能够以分流人口的同时疏散非首都城市核心功能，而商住项目其实是缩小了面积后增加了居住密度，不利于人口分流的目标实现，所以对商住产品的调控，未来可能会进一步严格和紧缩。从这一点来看，商住项目的投资价值和居住价值都存在巨大的不确定性。

　　陈云峰：北京商住项目最大的特点就是除通州区域外不限购，这就成为了那些没有购房资格一族的首选。我觉得地铁沿线70平方米以下的小户型商住房，未来还有很大的升值空间的。

　　从分区域来看，我不太看好通州的商住项目，因为它的升值潜力已经透支了；至于核心区，三环以里的商住项目仍然还有空间，但因其由于落户、就学，社区环境也无法和商品住宅相提并论，决定了其上升空间应该不大，未来的涨幅不超过20%吧，和住宅相比要差很多。

　　任莉：事实上，所有的投资都有风险。商住房承接的是刚需的需求，无论是出租还是未来二次转售，应该没有什么大的问题，也未必比住宅差。

　　熊志坤：近日，北京多个部门参与召开遏制商改住项目的研讨会并提交方案，其中涉及商住的具体调控内容有：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。

　　如果未来调控落地，则除已出售的商住项目还暂无定论之外，拿地未开工的、开工但未预售的、已开工但未竣工的项目都会受到影响。由此可能对商住项目产生的影响可能是两方面的，一方面，调控措施会增加市场已有商住产品的稀缺性，加上其产品本身的灵活性和在北京大部分区域不限购的政策，会对产品的价值起促进的作用，但另一方面，调控可能会对部分区域商住项目投资的退出产生影响，并或将因此对产品的升值造成压力。

　　李杰：我们长期看好北京的商住市场。因为商住房目前没有限购（除通州外），这对自住需求和投资需求来说都是比较好的选择。对于自住需求而言，商住房是对70年产权的住宅的一个补充和过渡，同时，商住房供应主要集中在顺义、大兴、通州这几个区域，在人口向北京非核心区疏解的背景下，商住房供应符合人口流动走向。同时，商住项目还可以满足一些外地的、小型或者初创型公司办公、居住、投资的复合需求。而且北京预期会收紧对商住项目的申批，可能影响未来商住项目的供应。

　　A特04版-A特05版采写/新京报记者 李捷