北京5宗住宅用地入市交易

　　新京报讯 (记者赵实 陈禹铭)昨日，新京报记者从北京市规划和国土资源管理委员会获悉，北京市土地交易市场当日发布了5宗住宅用地的出让公告，共涉及土地面积约34.9公顷，规划建筑规模约71.1万平方米，5宗地块的起始价总额达166.1亿元。

　　部分将建自住房公租房

　　本次出让的地块中，有4宗位于海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）内，共涉及土地面积约29.7公顷，规划建筑规模约为57.6万平方米。

　　值得注意的是，其中的HD00-0401-0146地块R2二类居住用地，将集中建设5.5万平方米自住型商品住房和3.6万平方米公租房，最大套型面积90平方米，销售限价3.5万元/平方米。创造了北京自住房历史的最高价。而据克而瑞北京机构数据显示，该地块所在的西山板块目前的成交均价也在3.5万/㎡左右。

　　其他3宗位于海淀区的用地建筑规模约48.5万平方米，用途以住宅为主，配建部分商业面积，其住宅部分将执行“90/70”政策，即新审批、新开工的套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重为开发建设总面积的70%以上。

　　此外，还有1宗住宅用地位于大兴区黄村镇兴华大街，土地面积约5.2公顷，建筑规模约13.5万平方米，其住宅部分也将执行“90/70”政策。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2016年来，北京只出让了7宗住宅用地，合计供应105万平米，但实际其中商品房住宅面积只有38.99万平米。而与之相比，截至今日北京商品房住宅成交超过2000亿，但供应量却刷新历史最低值。

　　刚需家庭购房机会增加

　　本次北京出让的5块住宅用地备受关注，市规划国土委表示，本次出让的住宅用地实现供应后，既有利于补充西北旺区域配套不足的短板，促进城市功能的完善，又有利于推进区域职住平衡，缓解北部地区交通压力。下一步，北京市土地交易市场将继续加大自住型商品住房以及中小套型普通商品住房用地的供应，在增加刚需商品住宅有效供应的同时，兼顾满足改善性住宅需求。

　　北京市房地产协会秘书长陈志曾在接受新京报记者采访时分析，目前，北京的商品房市场供应结构存在着两极分化，增加普通商品住宅用地将对北京的房地产市场产生较大影响，有助于供给结构的合理调整，给购房能力相对较弱的家庭选择的机会，以购买与其支付能力相当的住房产品。

　　■ 观察

　　9·30新政两年，多地限购由“取消”到重启

　　2014年9月30日，央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，业内称之为“9·30新政”。其中最大的亮点是“房贷结清后再购房可算首套”。在这项新政的驱动下，自2011年以来的限贷政策开始松动。在新政出台的前后，多个二线城市也取消了此前执行的限购。

　　从2015年7月起，全国各地出现了一波房价上涨的浪潮，国家统计局公布的数据显示，2016年8月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有62个和53个，其中厦门、合肥的新建商品住宅价格较一年前的同期水平超过了40%。

　　在“高热”不退的房价面前，从2016年8月起，苏州、厦门、杭州、南京相继宣布重新启动已取消两年的限购政策，有消息称，同样处在房价“升温”状态中的郑州、武汉等可能也将考虑重新启动限购政策。

　　【交易】

　　购房者：今年突然有了紧迫感

　　“如果能够预见到现在的情况，想尽办法也要一步到位。”9月29日，谈到最近的购房经历，家住大兴黄村的吴女士感叹道。

　　2014年上半年，当北京二手房正处交易低落期时，吴女士在黄村大兴购置了一套一居室作为婚房，计划等到有小孩时再换一套离市区更近的两居室。

　　今年，眼看着北京二手房成交价格在上涨，正在考虑生孩子的吴女士夫妻俩突然有了紧迫感。“我们目前所住的区域没有合适的学校，可现在基本上在南三环和南四环之间的万年花城这样的小区，两居室总价也在六七百万，我们现在这套一居室出售所得的资金差得还很远。新房就更不用说了。”吴女士表示。

　　而对于开发商和售楼人员来说，过去的两年，北京楼市同样在改善型市场这条路上越走越远。

　　亦庄某楼盘的销售人员陈晨（化名）回忆，早在2014年上半年时，亦庄有项目曾经打过“降价牌”，“当时片区里几个项目都有针对刚改需求的产品，库存量不小。”

　　不过陈晨表示，自从2014年9·30房贷新政出台后，市场上潜在的改善性需求逐渐被激发起来，片区里多个项目去化加快的同时，售价也慢慢起来了，“上个月有项目小步快跑，推出的几十套改善型房源半个小时就售罄了。”

　　而对于开发商来说，近两年来随着北京住宅用地供应的逐年缩减和价格上行，没有雄厚的资金实力，在北京拿地则是越来越难。而即使是实力雄厚的央企和龙头房企，去年以来也多选择联合拿地模式，以此分摊成本压力和投资风险。

　　【分析】

　　限购重启，后续影响几何？

　　在“高热”不退的房价面前，从2016年8月起，苏州、厦门、杭州、南京相继宣布启动限购政策，有消息称，同样处在房价“升温”状态中的郑州、武汉等可能也将考虑重新启动限购政策。

　　值得注意的是，此前，苏州、厦门、杭州、南京四地都在2014年9·30新政前后取消了一直执行的限购政策。此番则意味着时隔两年之后的“重启”。

　　“从2014年9·30至今2年来，确切来讲从2015年的3·30新政至今18个月，楼市已经走完了一个周期，即便没有进一步的政策调整，市场自身也有调整的需求存在。重新全面启动限购后，加上市场本身的周期效应，会产生叠加效应，相信从今年四季度到明年年初，房地产市场会逐步趋于冷静。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

　　而在京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵看来，这次限购对北上广深的影响有限，对热点二线城市的降温比较明显，但由于三四线城市在这轮房价上涨中几乎没反应，因此，去库存压力还是在三四线。

　　胡景晖认为，三四线城市仍有去库存的必要，更重要的不是通过普惠制的降息减税实现，更多的通过产业结构的重新布局，人口、教育、医疗的重新布局，让这些需要去库存的城市，有更多的人口净流入，产生真实的住房需求。

　　“我们可能会面临改革的阵痛，但这一过程必须要经历，不然我们又会走向老路。”胡景晖说。

　　新京报记者 方王洋 张晓兰 实习生 洪紫桐

　　■ 案例

　　福州楼市新政：房价涨幅不得高于10%

　　9月29日，福州市人民政府办公厅发布了《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（下称《通知》），分别从增加住宅用地供应力度、控制房价增长、加强市场监管等七方面入手，对当地楼市进行调整。上述通知中的七项规定被业内简称为“榕七条”，其中，有关于房价涨幅不得高于10%的规定引起了市场关注。

　　《通知》规定，商品房销售价格要按照“一房一价”和明码标价的原则公示商品房销售价格。同一批次房源应当在批准商品房预售许可后15天内一次性全部公示销售价格，并公开对外销售。如果开发企业未按规定报备或未及时公示商品房销售价格的，房屋登记部门暂停办理商品房预售许可审批。

　　在商品房价格管理方面，福州市政府要求同一批次房源应一次性全部公示销售价格，同时明确规定同类型房屋的售价，下一批次的涨幅不得超过上一次的10%。

　　福州市还表示，将进一步增加住宅用地供应，力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上。

　　在业内看来，福州市之所以出台相关政策，或与其近期的楼市涨幅密切相关。

　　“近期厦门限购后，使得很多购房需求开始集中到了福州市场，进而使得福州控制房价的压力开始增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，福州房地产市场明确了去库存周期低于12个月的县市，需要调整供地计划。在土地竞买条件方面，福州提高了土地竞买金的比例，同时对于土地款项支付的期限也进行了调整，实际上也是为了防范福州市场的炒地行为。

　　根据国家统计局的数据，今年8月份，福州新建住宅价格环比上涨4.2%，涨幅排名全国第五。与此同时，福州新建住宅价格同比也出现了20.2%的上涨水平。

　　新京报记者 方王洋