拼抢来的地王或成烫手山芋

　　随着严厉的楼市调控在多个城市落地，疯狂的楼市成交行情在国庆节已显露出清淡迹象。在新政影响下，部分城市成交量进入下降通道，直接影响房企资金回笼速度。曾以重金砸下多块地王的房企们，在楼市调控组合拳下前景难料，部分中小房企或面临资金风险。但也有部分品牌房企则称，越是调控，越是拿地的好时期。

　　溢价率超100%的地王211宗

　　在楼市调控前，三四线城市销售不济，一二线城市成了房企避险的港湾。自去年以来，北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强二线城市中，品牌房企积极拿地布局，优质地块竞争激烈，地王频出。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2016年是全国地王出现最多刷新历史纪录的一年，截至9月底，全国有211个地王。一线城市2016年住宅土地楼面价同比上涨了72.2%，二线城市涨幅更是达到了86.7%。溢价率也纷纷刷新历史纪录，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%。在8月出现46宗地王后，9月地王潮在持续刷新纪录，全国已经出现了50宗地王（认定标准单宗地总价超过10亿，溢价率超过100%），全年超过10亿的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。

　　截至10月11日，年内抢地最积极的50大房企合计拿地为10459亿元，平均拿地成本为7276.2元每平米，而在2015年同期，50大房企拿地金额只有5932亿元，上涨幅度高达76%。在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/平米，企业拿地平均成本增加52.8%。

　　通过观察今年的地王不难发现，不同于前几年地王的相对分散，今年房企之间的战略趋同，回归主流城市成行业共识，导致土地竞争激烈，无论地王规模还是溢价，都远超以前。

　　地王或累及房企资金安全

　　调控政策之下，带来成交量下滑，势必影响房企资金回笼速度。而缺乏回款，房企又如何缓解为了高价拿地而带来的负债之渴？房企的资金链安全成为关注焦点。

　　京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵表示，这次调控对房地产的影响是深远的，时间不会短。对地王而言，需要等待。如果是一线的地王，等待还有希望，二线地王会有分化，有的好，有的惨。

　　“根据经验，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力使地王面临的风险非常大。”同策咨询研究总监张宏伟表示，房地产周期在2017年下半年后将处于低谷期，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，也就意味着很难通过房价上涨获得收益。也就是说，如果今年下半年或明年入市，或面临亏损局面。

　　“按照部分城市土地新政，部分地王需要现房销售，如果在拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，那这些地王就惨了。”张宏伟表示，拿地王的这些企业可能因为地王而陷入困局。

　　部分企业有杠杆配资拿地行为

　　值得注意的是，此前，有部分企业存在杠杆配资拿地行为。

　　据中信建设证券的报告显示，此轮周期和上一轮周期不同在于，房企融资渠道也进一步升级换代，无论在拿地阶段，还是在购房阶段，都能看到融资产品的创新。其中部分产品在改善企业杠杆的同时，蕴含并放大风险。比如，房企从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口。过去一般以自有资金参与拿地，在竞得土地之后，会申请开发贷款进行后续建设，但随着多元渠道的发展，越来越多的房企在拿地环节就开始引入杠杆资金，尤其是在主流城市地王中并不鲜见。这种模式进一步减少了房企自有资金的投入，在市场调整周期中存在放大风险的可能。

　　对此，中信建设证券的分析报告认为，在过去几轮周期中，地王项目在“拖字诀”后确实大部分能实现解套入市，这也是很多企业对地王并不忌惮的原因。但此轮周期的地王溢价风险要远大于前两轮，且考虑到地王金额的总价不断提升，相对而言，大型房企的资产规模仍能保障，但是中小型房企则面临更大并且更集中的资金杠杆压力。

　　在资产负债率方面，另据同策咨询研究部数据显示，2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。其中，鲁商置业、嘉凯城、天津松江资产负债率最高，资产负债率分别为93.7%、93.6%、90.2%。

　　张宏伟认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。这些动作有可能会让中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。

　　事实上，从以往的调控历史看，每一轮市场调整期，都有一批房企退出房地产市场，行业并购与整合现象频繁发生。

　　房企面临去库存难及资金压力大

　　面对调控政策，地王项目后续如何经营？房企应以何种姿态应对楼市调整？

　　“新政会让开发商面临新的周期，我将它形容为后2016时代。在这时期，去库存难，资金压力大，拿地也难。”中经联盟秘书长陈云峰说。

　　在具体应对措施上，陈云峰建议，开发商要把去库存当成很重要的任务，不要盲目乐观，今年虽过了个“大年”，但今后在项目定价上不要定太高，不要捂盘，要以现金流为主。同时在产品规划、研发创新上要更符合市场情况，此外，也要在营销手段上有所创新。

　　记者了解到，在10月10日万科电话会议上，董秘朱旭在解读公司销售数据的同时，也首度对外发布了对于调控的看法。朱旭指出，万科会根据城市的库存情况来决定开发节奏，控制开工面积和推售面积。此外，万科未来会继续坚持以自住购房者为主进行开发销售。

　　今年的融创中国，在公开市场上拿地也颇为凶猛。对于调控后的市场，融创中国品牌部相关人士表示，融创中国一如既往以品质打动客户，继续坚持深耕战略，相信好的产品和服务无论在什么样的市场环境下，都会获得青睐。

　　而在当代置业执行董事兼总裁张鹏看来，政策会增强观望情绪，价格短期不会有明显变化，但涨幅会被抑制，成交量变化较为明显，这对开发企业后市的预期判断起到重要影响。

　　融侨集团股份有限公司副总裁、首席投资官康红恩称，机遇与挑战并存，越是调控越是拿项目最好的时机，任何时候都要看到挑战与问题，也要看到投资机会。

　　新京报记者 张晓兰