华夏幸福基业：“复制”产业园 出海提速

　　从产业园模式确立、推广，到现在的走向海外，最近一段时间，华夏幸福基业在产业园推广方面动作频频。自去年首站落地印尼后，今年华夏幸福产业新城先后进军越南、印度等国家。

　　借助中央推广PPP产业园的利好，最近几年华夏幸福的产业园复制提速。不过，面对地方PPP模式的泛滥，华夏幸福产业园又将如何才能别出心裁？

　　产业新城模式频出海

　　从固安起家，到布局环北京，再到长三角，最近又随着“一带一路”“长江经济带”等国家战略的持续推进，华夏幸福基业的产业新城业务开启出海模式。

　　9月19日，华夏幸福下属子公司与越南同奈省国有控股企业信义集团在越南签署《谅解备忘录》，宣布在越南胡志明市东侧同奈省的东西贡新城和安科工业区共同打造产业新城。

　　而在此前的9月14日，华夏幸福宣布，下属子公司与印度马哈拉施特拉邦政府及下属国有企业马哈拉施特拉邦城市与产业发展有限公司(CIDCO)正式签署《谅解备忘录》，在马哈拉施特拉邦新孟买国际机场辐射区域共同打造产业新城。

　　随着越南、印度产业新城的签约，华夏幸福在亚洲的战略布局已初见端倪。在不到一年的时间里，其产业新城已完成在印尼、印度、越南等国家的布局。

　　进入10月，华夏幸福又抛出大手笔投资。10月9日，华夏幸福发布公告称，其全资子公司与埃及住房部、投资部于10月3日签署框架协议，约定双方共同合作探索开发埃及新行政首都第二期工程，起始阶段涉及面积约为60平方公里。

　　在国际产业新城的拓展之外，华夏幸福更是积极打造产能合作平台，与中钢冶金、浪潮集团等大型中资公司达成合作。

　　最近，华夏幸福与康威国际签订了备忘录，双方将利用各自优势在华夏幸福产业园及产业新城开发、国际招商引资及国际业务方面开展战略合作。根据协议，康威国际将帮助华夏幸福引入国际企业投资落地，利用其广泛的国际关系网络和客户信息，推荐、引导国际企业认知华夏幸福的品牌、优势及在华夏幸福产业新城投资的益处，为产业新城引入国际投资项目提供支持，促进产业园入园企业升级。

　　海通证券分析师涂力磊表示，这是华夏幸福嫁接全球顶尖资源，导入国际产业要素，实现全球视野产业招商与发展服务的实践，是实施国际化战略的重要举措。

　　PPP模式支撑快速扩张

　　华夏幸福的出海背后，是其产业园PPP模式的支撑。

　　公开资料显示，曾经的固安县在华夏幸福产业新城模式的助推下，在14年里财政收入增长50倍，成为目前国内PPP模式的典型。凭借旗下产业新城，华夏幸福也获得了快速发展，资产规模也增加了10多倍。

　　在产城一体化建设过程中，产业地产由于开发周期长、现金回流慢、招商不易等因素成为大多数企业不敢轻易尝试的业务。而通过PPP模式这一政府和企业力量合作的模式，则能够更为顺利地完成预期的建设目标。

　　正是得益于这一模式带来的持续投资和产业导入，截至2016年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约537家，实现项目签约投资额1214亿元。

　　据媒体报道，按PPP合约，华夏幸福的利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础，若财政收入不增加，则企业无利润回报，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福通过市场化融资，以固安工业园区整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。

　　与此同时，华夏幸福搭建的孵化器、产业链资源等平台，借助太库、火炬孵化等旗下子公司，提升了产业园管理和招商能力。

　　另一方面，中央对于PPP模式的认可，更为华夏幸福提供了政策层面的利好。就在10月18日，国家发改委发布第三批PPP项目，涉及资金总额约为1.14万亿元，这是继2015年5月份以来发布的第三批PPP项目，三批项目共涉及投资总额近2万亿元。

　　不难想象，PPP项目的推广和新型城镇化的发展给华夏幸福带来了快速扩张的契机。近些年，华夏幸福产业新城在异地复制初见成效并快速扩张。在京津冀、长三角、辽沈、成渝、华南地区的36个县（市）域，建设42座产业新城、122个产业园区，累计招商引资突破2000亿元。

　　克尔瑞研究中心分析师朱一鸣表示，华夏幸福资管平台上串联起“土地价值+企业+资本+服务+互联网+技术”要素，产城运营的生态圈初步显现。

　　创新能否驱动持续成长

　　实际上，作为已经登陆资本市场的华夏幸福，规模化和盈利能力的提升成为其必须面对的功课。但由于产业新城复杂的生态体系，业内对于华夏幸福模式的可复制性一直持质疑和担忧态度。

　　信达证券在最近的研报中就指出，行业政策变动和政府支付对华夏幸福经营影响较大。与此同时，公司海外业务存在一定的不确定性。

　　在最近举行的2016中国新型城镇化论坛上，华夏幸福基业执行总裁叶珺表示：“十几年前华夏幸福开始运营固安园区时，当时的说法叫招商引资，说白了就是搬家模式。现在我们发现这种模式基本走到尽头了。于是华夏幸福从5年前开始走自己摸索的两个创新。首先是创新驱动，从4年前开始，迄今已在全球范围内建立了50个孵化器和加速器。我们从一开始捕获这种创新的源头和企业发展模式，从小企业和创业者开始做起。今年，公司在环北京周边的园区就有差不多60-80家初创的企业落户。第二个驱动是金融驱动。公司每年投入在产业项目上的自有资金就超过50个亿，这不包含通过基金和基金管理人的身份进入的产业投资领域。”

　　据悉，华夏幸福也在尝试进行轻资产运营。据克尔瑞研究介绍，对比传统产城开发，华夏幸福大资管平台将投资方与运营方分离，实现轻资产或“半”轻资产化运营。从目前中国城镇化进程、投资回报率等角度来看，资管平台做产业地产仍蕴含巨大生长空间；盈利模式上，“资产管理”包括代建、代运营、资本管理等多项内容，可单独操作，也可融合实施；以华夏幸福为例作为资管方，园区运营开发后，获得代建费收入、运营管理收入、资本管理费收入以及退出收益等多项收益。

　　对此，朱一鸣表示，回顾华夏幸福一系列的动作，多是在“投融管退”四大环节的“管”上下工夫，增添企业孵化要素、打造产业生态圈，本质就是为园区建设后的产业招商、运营做准备。而资管平台上的“投融”环节，从目前的模式看，靠与政府PPP合作开发，仅能实现“半”轻资产化运营；未来伴随清晰的盈利模型和估值方法，联系“退”这一环节，平台上可引入更多的资管方作为战略投资者，全面实现轻资产化运营。

　　本版采写/新京报记者 方王洋