114:地产私人史
 
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宋海林 变的是环境,不变的是用心

2016年11月11日 星期五 新京报
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2016年,宋海林在接受媒体采访。
2011年,进入龙湖后,宋海林意识到,房地产运作是个复杂过程,任何环节出现问题,都会对整体造成影响。

  口述人:宋海林 龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理

  记录:新京报记者 龚小锋

  作为龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理,宋海林是一个有着扎实理论基础的实干派。在加入龙湖前,宋海林即在清华大学获得过建筑学的博士学位,曾任清华大学建筑设计研究院所长,此后还曾挂职山东省烟台市福山区副区长。宋海林说,对于这些年的地产市场,变的是环境和产品,不变的是对产品和客户的用心。对于地产人,不仅要专注产品,还要拥抱创新。

  产品体系保持微创新

  我们强调做高端产品要坚持品质,要有匠心,但也要有创新精神,即使在已经成体系的产品系列中,也要保持不断地“微创新”。

  最早进到北京市场的时候,龙湖带着很深的重庆开发经验和渝派园林景观烙印,并最终在北京挣得一席之地的,比如龙湖·滟澜山和香醍漫步等产品,都有很多重庆的影子。

  在此基础之上,2008年龙湖拿到颐和原著地块之后,北京龙湖团队开始第一次去突破熟悉的固有模式,成就了北京别墅市场的一个经典。

  很多龙湖人至今还津津乐道颐和原著的一些细节。比如为了寻找石材资源,龙湖曾买断了两座法国矿山一定时间段的货源;颐和原著做出的车库门为实木雕花门,门板重量超300公斤,并首创“三重安全体系”。

  到了2011年,楼市宏观调控收紧之后,北京龙湖在思路上又有了新的转变,开始更关注业主的需求、承受力和购买力,也更关注北京现在的豪宅市场发展走向。

  尤其是在双珑原著的开发上,可以说是北京龙湖的一个有代表性的转折点。如果说颐和原著是个案,是无法复制的,从双珑原著开始,我们有了把“原著”形成产品系列的想法。

  因为北京的高端住宅市场,无论是房地产企业的产品品质、风格,还是购买人群的需求,都已经经历了很大变迁。如今,改善性需求人群,对于居住的要求更高,无论是外部环境,还是产品的细节处理、私密性、科技除霾系统、物业服务等,都成为十分重要的因素。

  也因此,龙湖在产品上更追求精致。比如双珑原著第一次出现了入园大堂,对于立面推敲超过50版,甚至连阳台下面的局部都做了很细致的处理。设计西宸原著时,北方对采光的极致需求,引发了我们对产品的再次创新。对地下室采光,做了详细的推敲设计。在景粼原著,可以看到龙湖在规划布局和产品形态的创新,以及对文人园林的借鉴。

  为什么德国会诞生两千多个世界品牌而且很多是行业前三的水准,会拥有如此之多的百年企业,就是因为他们特别强调专注和坚持。房地产市场并没有那么多新鲜奇特的东西,尽管市场在变,但不该变的是对产品的坚持。

  大胆尝试六环外商业

  龙湖一直强调稳健,以相对稳定的速度往前奔跑。龙湖近几年以集团年销售回款的10%为上限用作商业投资,每年新开业商场2-3个,希望用数年的时间。将商业项目的利润做到集团总利润的20%以上。

  2011年集团提出这样的战略时,很多人是有质疑的。因为当时整个行业都在追求高增长。但是近两年,投资者越来越对龙湖的这一举动表示看好,因为龙湖确实在坚持稳健的推进,五年来一直很坚定。现在,龙湖的商业地产的回报率已经超过了6%。

  在北京龙湖,也坚持集团这一战略。龙湖对择址北京的商业地产,也有自己的专业判断。龙湖判定商业择址的最关键因素,是看城市发展趋势,从政策走向和城市发展的方向来捕捉机会。

  几年前,龙湖进入大兴天宫院板块时,周边几乎一无所有,近来成为新闻焦点的新机场规划也没有落定。看上去,凭空做一个15万平方米的商业项目,是巨大挑战,但龙湖更多从城市发展的趋势出发,仍然认为南城是洼地,必将迎来价值的补涨。

  大兴龙湖时代天街有15万平方米,旁边10平方公里的生物医药基地给了该项目建设的信心。而未来这部分产业将达到20平方公里。产业的发展规划,是我们判断区域活力的重要维度。龙湖大兴天街开业后的数据,也证实了我们的预见。

  位于朝阳区的长楹天街开业近两年,令我们骄傲的是,这个项目改变了周边的面貌,体现了龙湖对于区域的理解和改造能力。

  其实,长楹天街当年开业的时候,可能有人比较担心它的成长速度。长楹天街北边是朝北大悦城,东边是通州万达广场,竞争很激烈。但两年做下来,表现还是比较满意,客流量超过了每天8万人次。

  好奇心十分重要

  进入龙湖之后,我很快意识到,房地产运作实在是一个很复杂的过程,无论是任何环节出现问题,都会对整体造成很大影响。尤其是龙湖坚持的打造高品质产品,更是要全身心的投入,关注到每一个细节。

  最初我在清华研究所时,学术环境十分强调系统性能力,尤其是对问题,需要提出系统性解决方案,后来我发现,这种能力在企业中也格外重要。

  龙湖本身就十分重视归纳总结,如果一个企业没有形成知识沉淀的行为习惯,就难以提升这个企业的整体运营能力。

  让我感触很深的是,龙湖是一个论能力不论年纪的地方,龙湖人的气场都很类似,没有特别的光芒,很朴实,重视执行力。在龙湖,所有的人都在为能把产品做细一点,把客户体验做好一点,踏实而用心地把专业做到最好,是理想、也是共识。

  未来的楼市格局,将对职业经理人发展提出更高要求,龙湖一直强调“志存高远,坚韧踏实”,也就是说,做事要有方向感,有目标,尤其是要培养眼界。

  发展的同时,更要注意把握方向。尤其在楼市格局不断发生变化的今天,我觉得好奇心十分重要,应该随时对新事物保持求索的态度。龙湖自身也在不断发展的同时,尝试新事物,从最初做商业持有,到现在做联合办公的“一展空间”、长租公寓的“冠寓”等新业务,都是新的尝试。

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