陈志 30年北京房地产发展历程历历在目

　　口述人：陈志 北京房地产业协会副会长兼秘书长

　　记录：新京报记者 张晓兰

　　陈志进入地产行业，至今有快30年的时间，完整地经历了北京房地产市场发展的过程。“从事这个行业，是工作、生活的机缘巧合。是历史进程的见证者和参与者。”他觉得很荣幸，至今仍在这个行业内。

　　经历北京地产市场化进程

　　我1987年底，进入北京市城市建设开发综合办公室工作，开始接触房地产，至今快30年了，北京房地产及地产公司的发展历程历历在目。

　　80年代初，政府提出城市建设综合开发的概念，从此，才有了房地产的开发以及社区的建设。但由于那时候还处于计划经济时期，所谓的城市建设综合开发，也是有计划和管理的，并非真正意义上的市场经济，而是在计划经济体制下，单独为城市建设发展单批出的部门，也就是我工作所在的北京市城市建设开发综合办公室。

　　当时，我们要求所有中央单位与在京单位，一律按照城市建设综合开发的路子执行，这一时期北京市有一个统一建设办公室，遵循统一规划、统一施工、统一建设、统一管理、统一分配原则，不允许单独建房，也不允许向个人卖房。

　　而从事城市建设综合开发的企业，是在实施城市建设综合开发的过程中应运而生的，比如华远、天恒、首开等企业。以首开为例，它的前生是北京城市开发集团有限责任公司和北京天鸿集团公司（原北京市房地产开发经营总公司）。那时候，基本上北京各区县都有一家开发公司，这些公司必须把道路、商业配套、幼儿园、供水供地、电话、通讯等综合起来建设，而且采取“先地下后地上”的发展建设模式。

　　比如方庄片区的建设，就是那时候建设起来的，也是遵循综合开发模式，先做市政，地下建完再建地上住宅。当时方庄的房子，每平米1700多元，这个价格都是经过审核的。怎么合理定价，当时有规定，所有承担建设的企业，扣除其他费用，利润占8%左右。

　　望京地区也是。西门子望京总部大楼，目前在望京区域已经很不起眼，但在那时，这个楼是最显眼的。记得有次我们几个人开了辆吉普车去那，完全是从田埂上开过去的，周围全部是庄稼地、麦田。

　　总体来说，北京房地产的市场化程度要慢于南方地区。

　　眼看房地产成为支柱产业

　　90年代初，深圳模式对北方经济的发展影响较大。1993年12月《公司法》出台后，逐步确立了市场体系下的模式，房地产开发、社会资金的进入才成为普遍现象。在此之前，不是谁有钱就能成立房地产公司。

　　90年代中后期，市场并不规范，处于计划经济和市场经济的一种模糊、不清晰阶段。在房地产市场不完善、诸侯混战的格局下，出现了大量合作开发，同时也出现了很多倒地、炒地情况。

　　这时候的很多弄潮儿，我都认识，很多事至今还记得。阜成门万通新世界地块最初是华远拿的，当时任志强还没有那么大的能力开发，冯仑从海南进入北京后，任志强把这块地给了他，这就是万通进入北京后的第一个项目，当时的万通还在保利剧院办公，而注册地在怀柔。

　　当年的万科，开发的第一个项目是万科城市花园，还是后来补上的手续。刚来北京时，万科还是边缘企业，不像现在这么有“话语权”。

　　在1993年、1994年，北京房地产市场逐步放开，有几个重要的文件出台，一是土地法，土地出让制度确立，修改了宪法的有关条款，让土地使用权与所有权分离，可以进入市场经营，确立了房地产最基本的发展模式。因为没有土地制度的变革，房子变为商品是不可能的。

　　此外，还出台了城市房地产法以及城市房地产开发经营管理条例。当时，我已经到了第二个工作岗位，国家住建部房地产司，所以有机会参与、了解相关法律文件出台。

　　1997年时，香港金融危机开始显性，中国的房地产市场有所收缩。拉动内需的救市政策一出来，政府开始关闭住房分配制度，运用货币化、市场化解决住房问题，使房地产市场迅速发展。当时，房地产开始真正进入市场化。慢慢的，房地产逐渐成为中国经济的支柱产业。

　　冲在2008年救市第一线

　　在去协会前，我在一家企业干了2年，从事了一些市场开发、运营方面的工作。从2000年开始，我一直在北京市房地产业协会，至今已经工作10多年。

　　美国金融危机从2008年上半年持续到下半年，而当时北京主要是专注举办奥运会，房地产市场非常萧条，很多项目冷清得无人问津。2007年，远洋沁山水卖18000元/平米，2008年跌到11000元/平米。

　　令我印象最深的是，2008年金融危机后的一轮救市，当时中国经济处于不安阶段，国家层面出台了4万亿救市计划，而经济的带动离不开房地产。我当时的工作是托市、救市，充分利用舆论的引导，发挥房地产带动性作用，通过北京的窗口效应，稳定市场预期。

　　记得2009年的春节是1月23日，政府明确了北京市如何去应对金融风暴的内容，当时协会冲在第一线，目标是稳定市场预期，推动房地产交易，使市场重新恢复活力。我们顶住巨大的压力，主动找媒体、网站做宣传，目标并不是忽悠，而是让更多信息对称。同时，我们找20多家企业做春暖楼市活动。后来，这些楼盘一房难求，远洋沁山水迅速回升到13000/平米。

　　到了十三五阶段，很多区域出现房地产供给过剩，住房成为投资性消费，房地产的发展又到了一个历史节点。我们不应该过度追求城市膨胀增量，住宅的发展是一个减量提质改善的过程。

　　我一直认为2014年是一个拐点，因为我们对住宅建设增量发展与城市扩张的要求没有那么急迫，房地产已经进入存量发展时代，而非增量发展时代，这并非主观想象，而是客观要求。我们现在需要的是均衡各个环节上由于房地产过度畸形、快速发展的后遗症，或消灭这种不均衡带来的后遗症，以及行业的矛盾与对立。北京市政府要保证中低收入人群的住房权利而非产权，要大力发展公共租赁，这迫使企业做出转型，改变经营模式和盈利模式。