陈云峰 房地产改变了每个人的生活

　　口述人：陈云峰 中国房地产经理人联盟 秘书长、优铺网创始人兼董事长

　　记录：新京报记者 陈禹铭

　　在北京房地产行业，陈云峰一直是一个老大哥式的人物，从最初的国美第一城到如今的优铺。从曾经的商品房操盘手到如今一个商管公司的创业人，陈云峰见证了北京商业地产完整的发展路径。

　　“新兵”操盘国美第一城

　　2004年底之前，我还在国美，管理家电销售业务，突然被老板调去做房地产，心里也没有底。那个时候我跟老板黄光裕说：“房地产我又不懂，怎么能做好。”不过老板根本没有听这些，他的原话是：“你进国美的时候连电器都不懂，不也做得挺好吗。”

　　就这样，我去了国美第一城，成为北京房地产市场中一名彻头彻尾的新兵。

　　进入了这个行业我才发现房地产和零售行业完全不一样：零售行业总是盯着消费者的钱包，而房地产行业则更需要盯着政府的印章。事实上，我也是做了房地产之后才知道政府各个部门都是做什么的。在初入地产业的时候，政府的各个部门几乎跑遍了。2005年，国美第一城销售30亿元，是当年的年度销售冠军。

　　走到现在停下来往回看，我才觉得房地产改变了城市的发展、改变了我们每个人的工作、生活乃至每个城市。

　　2005年，我做国美第一城项目时引进来一家幼儿园，而现在，我就居住在这个小区，每天早上6:50送孩子上学，之后在小区内晨跑、锻炼，这种感觉如同做梦一样。所以我会觉得，我们每一个人都能够受益于房地产开发和城市建设。

　　在开发国美第一城之后，我们又开发了50万平方米体量的明天第一城。这个项目尝试着把商业做成住宅产品。那个时候销售正好赶上了2006年、2007年最好的时候，我们在2007年卖完，赶上了市场的顶点。也正是从明天第一城起，我开始涉足商业地产领域。这个领域又与住宅有所不同。商业从一开始的设计到招商都是很长的产业链。

　　现在来看国美第一城在商业设计上是有所不足的。但是从明天第一城开始我就尝试着为客户提供一些定制服务。甚至进行了先招商，再带租约出售这样的尝试。从结果来看，这样的创新有益于把商业招进来，能够帮助项目快速形成商圈的氛围。

　　商业地产站在转型门口

　　我做商业地产这么多年，也深刻体会到商业地产的变迁。从我这些年来操盘的项目来看，国美第一城的项目有14万平方米商业，明天第一城有8.3万平方米的商业，华业东方玫瑰有11万平方米，而新北京中心也有5万平方米的商业。从比例来讲，商业部分在一个住宅项目中的比例越来越高，这也从侧面说明了商业地产的重要性正在不断提高。因为项目很大一部分利润都会沉淀在商业部分，这既是利润增长点也是项目开发的难点。

　　我记得当时规划国美第一城的时候，黄总（黄光裕）问，商业和住宅的价格是什么关系。我们回答商业的价格是住宅1.5到2倍是正常区间，所以在可能的情况下开发商会适当地把商业做大，这是符合开发商利益的。但是商业做大，经营管理的难度就比较高，如果卖不动只能持有，那么整个房地产项目的利润都会受到影响。

　　十几年前我出国的时候逛日本、美国的购物中心都会羡慕，现在我觉得最好的消费场所在中国。它们定位准确，体量庞大，内容丰富。原本重视住宅的公司也在内部成立了商业部门。最明显的是万科，从金隅万科广场开始，万科也开始做商业了。这样既可以回收一定的现金流，又符合万科城市生活配套服务商的定位，因为商业引入的是新生活方式。

　　当然，十年来商业地产的变迁肯定不止这一点，如果从经营的角度来讲，如今的商业地产正站在转型门口。商业地产最早流行体量较大的集中商业，MALL加上金街的形式比较流行。但持有型的商业租金收益时间很长。

　　而这些年非常明显的变化在于商业业态的结构，比如购物的比例正在被压缩。三年前购物类绝对不会低于50%甚至会达到70%。现在餐饮不低于30%，再加上儿童不低于20%。购物只占20%-30%。

　　创立自己的商业品牌

　　从华业离开之后，我就在思考，如何将自己的优势结合起来，因为我做过10年的零售和10年的地产，在地产圈中有这种经历的人并不多。如今中国已经进入了购物中心的时代，购物中心的消费已经成了中国城市的主要消费方式。在我看来，如今商业地产的市场非常大，做出一个符合时代的商业，更有价值。而且，商业也是中国房地产转型当中要跨过的第一道门槛。

　　虽然现在随着电商的发展，商业中的购物比重在不断下降。但我们并不能简单地说商业地产受到了电商的冲击。作为业内我不怕电商，因为商业地产是满足生活功能的地方，电商覆盖的区域主要是衣服、日用消费品比较多。而商业地产要做的是体验式，体验式商业最有代表性的就是餐饮、电影、休闲产业。这些功能是电商取代不了的，消费一定是线下的。就我的理解来讲，如今的商业就是约会和聚会的地方。

　　所以我创立了优铺。这是一个线上线下互动，为开发商提供定制化、租售的互联网平台。在线下我们会承接一些整体的招商和运营。就是希望结合我的经验，对房地产项目的商业部分进行专业的运作。我想打造一个线下商业品牌——欢乐颂，让优铺的所有项目都叫这个名字。

　　做这个品牌的初衷，就是让地产商和商家能够连接到一起。因为现在开发商单纯销售的时候已经过去了，如果没有后期服务，会使得投资者没有信心。而欢乐颂这一品牌的出现，其目的就在于为开发商提供专业的商业管理服务，给每个产业链上的人增加价值，这是我从一个传统地产商转型到专业服务商的一个特点。这样既满足开发商回收资金的要求，也能够满足品牌商急于选址，解决双方的行业痛点。开发商提供项目的商业部分，而我们输出品牌商业和团队，为客户和消费者提供一个情感连接的欢乐空间，这是我为自己后半生选择的道路。