128:地产私人史
 
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秦兵 围绕业主“办案”近20年

2016年11月11日 星期五 新京报
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现在,秦兵仍专注于房产案件的业主维权,其团队已有近百人。
2005年,秦兵因《秦兵说房》节目被大众熟知。

  口述人:秦兵 知名房产律师

  记录:新京报记者 李颐晖

  他是《204购房合同》、《业委会组织法(建议案)》、社区治理四项基本原则的作者,也因一档《秦兵说房》的节目被大众熟知。有人说,他是房地产界最有名的律师,而秦兵觉得自己更像是一名“斗士”。从1998年到2008年,他都战斗在业主维权的第一线,而后秦兵事务所的成立和运行,也是在这股子热血、责任与正义感的带动下,凭借多年的维权经验、见地,服务业主,践行法治理念。

  “204合同”一炮而红

  我刚开始接触房地产类案件是1997年、1998年,那时正是福利分房和商品化交织的年代。那时候并没有专门的贷款政策,几乎都是全款买房,能一下子拿出几十万的都是真正的有钱人。合同要求也不是很严格,原因有二:现房,没有那么多变化;能买得起房的人很少,开发商求着这些有钱人买,所以基本上买家怎么说,开发商就怎么做。

  后来出现了银行贷款和商品房预售制度,开发商越来越专业了,工薪阶层也能买得起房了,市场的交易量大幅增加。2000年左右,买卖双方的力量对比开始倾斜。因为是期房销售,购房人看不到房子就得付钱,风险不小,预售合同对买房人来说变得越来越重要。

  由于法律不完善,从1999年的合同法286条到2002年最高院批复确认购房人优先权,这中间有一个3年的规则空白期,业主的权利很难得到保障。

  当时,由于没有严格的审批,没有人监督工程进程,开发商卖“楼花”,业主从银行贷款,然后银行一次性支付给开发商。有的开发商是第一次做房地产,一下子账上就进了几个亿,又没人监管,人性之下可能就有两种选择,一个是如约把楼盖好,另一个就是拿钱跑路。

  再往后,开发商和业主之间的矛盾就更激烈了,因为出了全款又因各种原因拿不到房子的人非常多。

  那段时间,我接手了很多案子,遇到了各种情况,我就总结归纳了204条买卖双方需要注意的事项,写出了《204合同》,业主、开发商才真正意识到了自己的权利和义务。至今,每天仍有上百人免费下载《204合同》。

  投身业委会建设

  再往后,水泵、排水设施和电梯等小区设备因出现影响正常使用的问题而受关注。

  比如北京北三环有个著名大厦,有一阵电梯忽上忽下,不受控制。我记得当年的市场价格将近9000元/平方米,而这个房子也就能卖3000元/平方米左右,中介都不敢坐电梯看房子。

  这时候我们和业主就开始反思,认为问题在于缺少业主委员会。没有业委会的监督,物业公司的服务质量就没有保障。于是,我有了一项重要的业务,就是帮助小区业主组织召开业主大会。业委会在很多时候也需要专业人员的指导,比如换物业,需要准备的东西太多了,耗费的精力也是巨大的。一般律师不愿意做,挣得少,开发商、物业还都不待见。

  2006年,“美丽园”事件备受关注。而那场“北京市乃至全国首例以业主委员会为原告且胜诉的物业费纠纷案”的后续发展,第一次让我们看到了业主之间的分歧。当年都是业主的维权领袖,当他们终于打败了开发商、物业公司之后,其尖锐的矛盾也呈现出来。这也是我引入《罗伯特议事规则》的原因,就是让所有参与这件事的人有均等的发言机会,通过辩论和表决来达成妥协。

  2008年,我与20多位北京律师就《物业管理条例》提出修改建议,还总结了社区治理四项基本原则:没有业委会不缴物业费、缴费缴到业委会、一楼一个业委会、业委会领导保安队。这一年,北京有4000个小区,现在已经有将近1万个小区了,但能正常运营的业委会不超过600个,大多数也都是“空架子”,而且一旦第一届业委会到期,很难再选举出现新的人选,这与委员没有职业化有关。

  在我看来,依靠免费服务是不长久的,一定要推动委员的专职化,让更多的人愿意把业委会委员当成一项职业来,能够通过服务业主获得收益,成为自己职业生涯规划的重要内容。

  团队运营始终围绕业主

  现在,我的团队已有近百人。在客户和案件选择上,我们有了更多的技巧,也越来越产品化了,接手的案件量越来越大,越来越专一,当然,我们的方向始终都是业主。

  从2004年到2014年,由于房价一直在涨,房地产行业里纠纷最多的是住宅拆迁补偿、二手房买卖和烂尾楼,还有一些企业拆迁、商品房的集团诉讼。其中,涉及二手房纠纷的几乎都和价格有关。房价平稳的时候,纠纷、违约就很少;房价涨了,甚至是涨价的预期提高,卖家就找各种各样的理由毁约。比如,从今年2月20日开始到4月15日,其他一线城市的房价都涨起来了,北京业主的预期也走高起来,年前挂210万元的房子没人看,过完年标价就变成225万,一天六七拨人来看,于是甚至有业主已签约了,还有另一个中介公司要加价购房。与此同时,资金过桥业务火爆,个别月息竟达2.5%。

  2014年以来,国内的烂尾楼又开始增加,大部分出现在二三四五线城市。一线城市烂尾楼很少,因为房价高,有盘活的大概率事件。人口流出、资金紧缺、土地价格高、政策不稳定等都可能导致烂尾楼的出现。天津市光耀城就是一个例子。而无论是谁开发的楼盘,只要施工的黄金季节出现陆陆续续的停工,这往往就是楼盘烂尾的前兆。

  从1997年开始接手房产案件,转眼间快20年了,我经手的案件类型虽然与多年前没有什么变化,但涉及的金额大不一样。2004年前后,金额都比较小,也就几十万;而现在,上千万的案子都很常见。

  有一次回家过年,母亲看着我说:你的头发真好,像缎子一样。现在,我已经快谢顶了。从小伙子成了中年人,期间目睹了多少起伏跌宕,常感怀人生之短暂,而值得欣慰的是还有很多年轻的80后、90后与我共同奋战,让我看到法治中国的希望。

  本版图片/口述人提供

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