秦兵 围绕业主“办案”近20年

　　口述人：秦兵 知名房产律师

　　记录：新京报记者 李颐晖

　　他是《204购房合同》、《业委会组织法（建议案）》、社区治理四项基本原则的作者，也因一档《秦兵说房》的节目被大众熟知。有人说，他是房地产界最有名的律师，而秦兵觉得自己更像是一名“斗士”。从1998年到2008年，他都战斗在业主维权的第一线，而后秦兵事务所的成立和运行，也是在这股子热血、责任与正义感的带动下，凭借多年的维权经验、见地，服务业主，践行法治理念。

　　“204合同”一炮而红

　　我刚开始接触房地产类案件是1997年、1998年，那时正是福利分房和商品化交织的年代。那时候并没有专门的贷款政策，几乎都是全款买房，能一下子拿出几十万的都是真正的有钱人。合同要求也不是很严格，原因有二：现房，没有那么多变化；能买得起房的人很少，开发商求着这些有钱人买，所以基本上买家怎么说，开发商就怎么做。

　　后来出现了银行贷款和商品房预售制度，开发商越来越专业了，工薪阶层也能买得起房了，市场的交易量大幅增加。2000年左右，买卖双方的力量对比开始倾斜。因为是期房销售，购房人看不到房子就得付钱，风险不小，预售合同对买房人来说变得越来越重要。

　　由于法律不完善，从1999年的合同法286条到2002年最高院批复确认购房人优先权，这中间有一个3年的规则空白期，业主的权利很难得到保障。

　　当时，由于没有严格的审批，没有人监督工程进程，开发商卖“楼花”，业主从银行贷款，然后银行一次性支付给开发商。有的开发商是第一次做房地产，一下子账上就进了几个亿，又没人监管，人性之下可能就有两种选择，一个是如约把楼盖好，另一个就是拿钱跑路。

　　再往后，开发商和业主之间的矛盾就更激烈了，因为出了全款又因各种原因拿不到房子的人非常多。

　　那段时间，我接手了很多案子，遇到了各种情况，我就总结归纳了204条买卖双方需要注意的事项，写出了《204合同》，业主、开发商才真正意识到了自己的权利和义务。至今，每天仍有上百人免费下载《204合同》。

　　投身业委会建设

　　再往后，水泵、排水设施和电梯等小区设备因出现影响正常使用的问题而受关注。

　　比如北京北三环有个著名大厦，有一阵电梯忽上忽下，不受控制。我记得当年的市场价格将近9000元/平方米，而这个房子也就能卖3000元/平方米左右，中介都不敢坐电梯看房子。

　　这时候我们和业主就开始反思，认为问题在于缺少业主委员会。没有业委会的监督，物业公司的服务质量就没有保障。于是，我有了一项重要的业务，就是帮助小区业主组织召开业主大会。业委会在很多时候也需要专业人员的指导，比如换物业，需要准备的东西太多了，耗费的精力也是巨大的。一般律师不愿意做，挣得少，开发商、物业还都不待见。

　　2006年，“美丽园”事件备受关注。而那场“北京市乃至全国首例以业主委员会为原告且胜诉的物业费纠纷案”的后续发展，第一次让我们看到了业主之间的分歧。当年都是业主的维权领袖，当他们终于打败了开发商、物业公司之后，其尖锐的矛盾也呈现出来。这也是我引入《罗伯特议事规则》的原因，就是让所有参与这件事的人有均等的发言机会，通过辩论和表决来达成妥协。

　　2008年，我与20多位北京律师就《物业管理条例》提出修改建议，还总结了社区治理四项基本原则：没有业委会不缴物业费、缴费缴到业委会、一楼一个业委会、业委会领导保安队。这一年，北京有4000个小区，现在已经有将近1万个小区了，但能正常运营的业委会不超过600个，大多数也都是“空架子”，而且一旦第一届业委会到期，很难再选举出现新的人选，这与委员没有职业化有关。

　　在我看来，依靠免费服务是不长久的，一定要推动委员的专职化，让更多的人愿意把业委会委员当成一项职业来，能够通过服务业主获得收益，成为自己职业生涯规划的重要内容。

　　团队运营始终围绕业主

　　现在，我的团队已有近百人。在客户和案件选择上，我们有了更多的技巧，也越来越产品化了，接手的案件量越来越大，越来越专一，当然，我们的方向始终都是业主。

　　从2004年到2014年，由于房价一直在涨，房地产行业里纠纷最多的是住宅拆迁补偿、二手房买卖和烂尾楼，还有一些企业拆迁、商品房的集团诉讼。其中，涉及二手房纠纷的几乎都和价格有关。房价平稳的时候，纠纷、违约就很少；房价涨了，甚至是涨价的预期提高，卖家就找各种各样的理由毁约。比如，从今年2月20日开始到4月15日，其他一线城市的房价都涨起来了，北京业主的预期也走高起来，年前挂210万元的房子没人看，过完年标价就变成225万，一天六七拨人来看，于是甚至有业主已签约了，还有另一个中介公司要加价购房。与此同时，资金过桥业务火爆，个别月息竟达2.5%。

　　2014年以来，国内的烂尾楼又开始增加，大部分出现在二三四五线城市。一线城市烂尾楼很少，因为房价高，有盘活的大概率事件。人口流出、资金紧缺、土地价格高、政策不稳定等都可能导致烂尾楼的出现。天津市光耀城就是一个例子。而无论是谁开发的楼盘，只要施工的黄金季节出现陆陆续续的停工，这往往就是楼盘烂尾的前兆。

　　从1997年开始接手房产案件，转眼间快20年了，我经手的案件类型虽然与多年前没有什么变化，但涉及的金额大不一样。2004年前后，金额都比较小，也就几十万；而现在，上千万的案子都很常见。

　　有一次回家过年，母亲看着我说：你的头发真好，像缎子一样。现在，我已经快谢顶了。从小伙子成了中年人，期间目睹了多少起伏跌宕，常感怀人生之短暂，而值得欣慰的是还有很多年轻的80后、90后与我共同奋战，让我看到法治中国的希望。

　　本版图片/口述人提供