杨少锋 不是懂的人少，是装糊涂的人太多

　　口述人：杨少锋 会同资本创始合伙人、中国中小企业国际合作协会副会长、央视《对话》《经济半小时》，凤凰卫视《一虎一席谈》财经评论专家

　　记录：新京报记者 张晓兰

　　杨少锋2004年进入房产经纪公司，随后自己创业，几年后又转做金融，是当年温州炒房团的幕后总策划。业内对杨少锋的印象，更多的是他对地产行业趋势的精准判断。或许他是站在全局角度，以局外人的眼光在看待房地产，因此有了更为宏观精准的看法。

　　见证温州炒房团的起落

　　2004年，我从其他行业加盟进入房地产经纪公司超然不动产。2006年10月，自己创业成立北京联达四方房地产经纪公司。超然不动产起家温州，是当年“温州炒房团”的幕后总策划，之后我的创业，则是和北京温州商会副会长陈长友合作，见证了温州炒房团的起起落落。

　　2004年初，超然不动产组织200人的团，包了几节车厢去上海炒房。所到之处，一栋楼几百套房瞬间告罄。那时候的温州几乎是全民炒房，有钱的一个人买多套，没钱的几个人凑钱买一套。据统计，2004年12月，全国各地楼盘在温州三大报纸投放的广告，高达923万（当时报纸的广告费并不高）。在投放媒体的广告中，温州本地楼盘投放不到50万元，其余全是全国各地楼盘，多达118家。那时候所有的三星级以上酒店会议室都爆满。超然不动产曾代理过上海一个商铺，连土地证都没有办齐就开始去温州搞推荐会，最多一批来了230人，一下子卖出了100多套。温州人有天然的商铺情结，“一铺养三代”的概念根深蒂固，何况那是大上海的商铺。“4亿元买上海半条街”，并不是个传说。

　　在北京，一个广为流传的案例是，2004年北京东二环有个楼盘迎来了两个客人。一位是开着宝马来，一位是骑着自行车来。售楼处一名资深的售楼小姐向宝马车主跑去，打发一个实习生去应付那位骑自行车的客户。但结果出乎意料，那个人一下买了35套房，成了该售楼处最大一单。其实，这位骑自行车客户，正是北京温州商会的一个副会长，之所以骑自行车看房，目的正是为了让销售不要太重视以便了解到更真实的楼盘信息以便于谈判。

　　在房价第一波的上涨过程中，温州炒房团扮演了重要的角色，然而，并不是温州人能够炒火整个中国楼市。背后的原因是当时整个中国大部分城市房价都被严重低估，当大部分老百姓和开发商都还只是把房地产当作一种居住产品的时候，温州人敏锐的商业嗅觉让他们发现了房产的巨大投资价值。

　　多数人认识我是因为评论

　　在房地产行业，多数人对我的认识并不是因为我所在的公司，而是因为我在媒体发表的评论。2007年，我在几大网站开设博客，短短三个月，粉丝就接近百万。

　　有意思的是，我加入当时以博客作者为主的从业人员组成的“地产神仙派”后，由于我的文章风格犀利，对行业种种现象抨击力度较大，引起了许多开发商的反感，地产神仙派召集会议要将我除名，当时还在国美地产的陈云峰，一直认为房地产行业需要有不同的声音和相对独立的思考，“地产神仙派”不容许不同意见声音的做法不可取，于是一怒之下，我们联合几位志同道合的从业人员成立了“中国房地产经理人联盟”（即中经联），而另一批人则成立了“全经联”。

　　2009年，中央电视台《经济半小时》节目和我一起策划播出揭示房企囤地带来风险的专题，其中，曝光了李泽楷旗下电讯盈科所囤积的工体4号地块。那期节目创下了《经济半小时》房地产相关节目收视率之最，直接导致电讯盈科被禁止在北京拿地并被处以数千万的罚款。

　　我想做的正如我在博客主页上的个性说明：“今天中国房地产，不是懂的人太少，而是装糊涂的人太多，所以我只好站出来，说几句不中听的话。我，只对事实负责”。

　　2009年，我和朋友在唐山市中心拿了一块70多万平米的旧城改造项目，当所有的规划都批完后，唐山时任规划局长透露了一个信息，当时唐山批出的项目超过3200万平方米，唐山市区总共也就100多万人口。这种过度城市化的现象，在当年几乎是大多数二三线城市的普遍现象，这意味着一旦宏观环境改变，二三线城市房地产市场将面临巨大危机。所以当时我马上决定放弃这个项目，同时叫停了在二三线城市布局的几个项目，这一决定，让我个人直接损失了数千万，然而，却保存了在另一个领域重新起步的原始资本。

　　房地产拼的是融资能力

　　2011年，我委托《新民周刊》记者张静整理出版的《地产真相》在国内出版。书中，我将这几年我对中国地产的分析做了比较全面的总结。同年，中投联达（北京）投资公司成立，我在金融行业的生涯正式开始。2014年，经国资委批准，我正式担任工信部中国中小企业国际合作协会副会长职务，基本上离开了房地产行业。

　　现在的业务，有些时候和房地产依然保持一定的联系，但更多的时候，则是和资本市场相关的工作。2014年-2015年，我们先后通过定向增发进入A股包括平安银行、力帆股份在内的多家上市公司十大股东，由此也经历了去年的股灾。最高的时候，公司的几个产品盈利将近20亿元，最低的时候，离破产只有两三个跌停板。

　　股灾的经历，让我这个金融界的新兵对金融市场有了更加深刻的认识。2016年，我同原诺基亚全球高级副总裁中国区总裁David、原AMD全球高级副总裁中国区总裁蒋华成立会同资本，专门从事上市公司重组并购。

　　资本市场的历练，让我回过头来看房地产经历时，更深刻地理解了房地产的金融属性。而整个金融最核心的环节是风控，无论资产多高的企业，只要一个月的银行贷款还不起，资金链就会全断。所以上市公司和非上市公司、国有企业和非国有企业是有天壤之别的。同样的金额，如果通过发债，3.8%利息，但如果用的是民间借贷，有两分的利息，所以房地产做到后面，拼的是融资能力。

　　短债长投对房企而言是致命的，我奉劝现在拿地的企业，想想三年之后可能的宏观政策，当下拿地的开发商能不能为2-3年之后的又一次“冬天”做好准备，这异常关键。