贾康 说中国面临楼市泡沫破灭没有道理

　　“我认为中国的房地产税立法显然不能照搬美国的普遍征收模式。应考虑的立法思路是扣除‘基本住房’的第一单位，要有一个免征的部分。”

　　——贾康

　　自2016年9月30日晚京沪两地出台楼市调控政策后，十多个大中城市相继出台楼市调控政策。华夏新供给经济学研究院首任院长贾康认为，目前的房地产调控新一轮政策措施确实减少了一些交易量，但仍不够称为调控的高水平。房地产调控需要标本兼治，但“治本为上”，而治本一定要靠制度建设、制度供给形成长效机制。作为房地产税立法的推动者和支持者，贾康坦言房地产税开征要尽可能避免对刚需购房者带来负担。

　　“房地产调控‘打摆子’的周期平均是15个月”

　　新京报：9月30日以来，北京、上海多地出台楼市调控政策。根据最近媒体报道，北京的楼市成交量是回落的，你怎么评价这次政策调控？

　　贾康：限购、限贷当然会减少一些交易量。另外，它有一个很重要的政策引导作用。政府出手之后，原来一些在观望犹豫状态中的选择就会明朗化。本来有一种羊群效应：大家都在抢购，我也要加进去。现在来了一个很强烈的政府要管一管的信号，大家当然就会等着了。

　　但这个效果是治标的效果，不是治本的效果。我们这么多年来都在讲标本兼治，要推崇治本为上。但已有人总结说前面十几年中国房地产的调控像打摆子似的，一会儿限购限贷，一会儿取消限购限贷，甚至还要推出补贴——这个打摆子的周期平均下来是15个月。1年多以前，主导的说法是楼市明显回调，有人说会崩盘，结果时间不长变成热度过高，现在又不得不出台限制措施，谁敢保证后面不会再来一次原来的循环？

　　可能再过一段时间又说偏冷了，偏冷怎么办？“水多加面，面多加水”，坐过山车。这么治标的调整不是真正的出路。已经历这么多轮的政策调控，仅靠这样下去，房地产市场的健康发展问题能解决吗？显然不能够。所以要长长记性，好好考虑治本，而治本一定要靠制度建设、制度供给。

　　新京报：在这轮房市调控政策出台之前，房市暴涨的时候，很多人都说房市可能要泡沫破灭而崩盘了？

　　贾康：2014年就有人这样说。当时是回调和分化状态，但很多人非常悲观，说整个中国的房市楼市要崩盘。我们那时就坚决反对这种极端化的观点。事实证明，哪里有崩盘呢？当时就是回调，回调伴随的特征就是分化。一直分化到现在大家都看到的，“冰火两重天”。一方面，有一大批三四线城市还是去库存压力很大。另一方面，不光是一线城市，二线城市和一部分三线城市的楼市，也跟着迅速热起来了，这些地方哪里还是去库存的问题？已很快变成迫切需要组织有效供给的问题了。

　　新京报：之前有文章拿日本楼市崩盘举例，两者有可比性吗？

　　贾康：日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂的时候，城镇化水平是77.4%，中国现在的城镇化水平只有40%（国家统计局最新数字为56.1%，但那是常住人口的城镇化率，而非户籍人口的城镇化率，是有水分和欠账的量值），还有十分可观的城镇化高速发展空间。如果中国人自己不犯低级错误的话，怎么会在这个阶段重复日本的楼市泡沫破灭？我们当然要警惕出现日本这种情况，但是现在就说中国楼市价格猛增会紧跟着日本式的楼市泡沫破灭。这个是没有道理的。

　　“房地产税立法不能照搬普遍征收模式”

　　新京报：你一直支持房地产税立法，房地产税立法过程中的阻碍与困难主要是什么？

　　贾康：信息收集这方面问题的解决相对容易些。到2018年，我国不动产登记体系将形成到位，所有的不动产通通摸清家底，这是信息支撑条件。而利益调整问题更为困难和棘手，实际上就是习总书记说过多次的如何“冲破利益固化的藩篱”。

　　我国目前已经形成的不动产方面的配置格局特点，是很有问题的。一方面，有的人有多套房甚至几十套、上百套房，已建成的、交易过的房屋大量空置；另一方面，很多人难以买到合乎意愿的房子。包括许多年轻白领，是属于收入夹心层，通过啃老、按揭，再加上自己东拼西借，才能买房，但会成为房奴。供求结构和存量房结构存在的问题，要用供给侧结构改革的思路，形成有针对性的解决方案。

　　新京报：对于刚需的人来说，房地产税会不会又加重了他们的负担？

　　贾康：对。这是个重要而敏感的问题。我认为中国的房地产税立法，显然不能照搬美国的普遍征收模式。我们应讨论思路是扣除“基本住房”的第一单位，也就是要有一个免征的部分。这样才能在建这个制度框架的时候让社会可接受。

　　新京报：从短期和长期来看，房地产税会对房价带来什么样的影响？

　　贾康：有人说房地产税跟房价无关，这个说法不对。比如有专家和开发商都曾说，美国、日本推出房地产税之后，没有看到房价下跌，所以说房地产税控制房价没有用。

　　但我要反问，如果当年美国、日本没有推出这个税，那么它们以后的房价会表现成什么样子？这才是一个应有的认识框架和基本逻辑，不同的参数相互作用，你要把其中的某一个参数跟另一个参数简单一对一对应起来，一定是盲人摸象，不能掌握全盘的复杂关系。

　　我的说法是，如果没有房地产税出台，那么美国、日本和其他经济体，在它们处于城镇化率明显上升时期的楼市，平均房价的上扬曲线会很陡峭。但有了这个税以后，上扬曲线的大模样基本不变，但是它的斜率下降，会走得平缓一些，特别是更沉稳一些，减少了大起大落的动因。这是房地产税的功效，很值得我们研究借鉴。

　　■ 同题问答

　　力求做点有意义的研究工作

　　新京报：2016年让您印象最深的经济事件是什么？

　　贾康：前三个季度报出来的龙头指标GDP是走平了。在形成新常态的过程中是不是有可能要达到阶段性探底状态，探底以后是不是可以对接一个升级版的中高速增长平台。

　　新京报：假如您在2017年开始创业，您会做什么？

　　贾康：我创不了业了。已到62岁，就力求做点有意义的研究工作。

　　本版采写/新京报记者 贾世煜　实习生 周闻韬

　　摄影/新京报记者 侯少卿