凛冬已至，豪宅项目今安好？

　　一场突如其来的降温让北京的凛冬正式降临。而在北京的房地产市场，凛冬却是来自于9月最后一天推出的“9·30新政”。无论是从市场数据，还是项目销售案场的情况来看“9·30新政”的出台都让自2015年以来就一直火热的房地产市场，而作为政府调控的重点，高端市场更是首当其冲。那些曾经遍布北京城市各个角落的豪宅们，在这样的凛冬之下，是否安好？

　　“9·30新政”对豪宅市场影响最大

　　从2015年开始，随着大批高价地项目的入市，北京的高端市场进入了快速增长期，更有不少业内人士乐于将2015年称作北京“豪宅元年”。

　　“2014年的时候，不少开发商都在忙着以互联网电商、以众筹等等手段吸客；而2015年到2016年这样的噱头越来越少。开发商们回归到传统的营销路径上去，这种现象也从侧面说明了市场的热度。”有业内人士评论认为，从2015年到2016年，两年的时间北京的高端市场从几个聚集区域开始向全市各个角落延伸。不断高涨的市场预期，以及高价入市的地块，也将不少原本非传统高端市场区域的项目推向了高端市场。

　　然而“9·30新政”的出台让豪宅市场好景不长。在9月30日，北京市住建委等六部门正是出台了八项措施，从首付比例、金融杠杆、开发商和中介行为等方面出发，对房地产行业进行严格管制。而在此之后，北京楼市的热度也迅速消退，作为调控重点的高端市场更是出现了明显下降。

　　据克而瑞机构统计数据显示，今年9月北京市场单价8万元~19万元的高端项目成交466套，成交金额70.33亿元。而10月份，该价位段高端项目成交套数迅速下降至178套，成交金额为45.41亿元。而截至11月23日，北京市场单价8万元~19万元的高端项目共成交116套，成交金额31.12亿元，下行趋势已经较为明显。不过值得注意的是从今年5月份开始，北京8万元以上高端市场的成交均价就一直维持在10万元/平方米左右，9·30前后也并未出现明显波动。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示，低利率、高杠杆和人民币贬值预期是此轮房地产热潮的三大推升要素，其中高净值客群对于这些要素更为敏感，而对于金融杠杆的运用比普宅客户有过之而无不及，因此此轮房地产热潮当中，高资产客群所面向的豪宅市场也表现踊跃。而这一轮政策调控的细节中，二套非普宅首付比例由50%上升至70%，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。

　　高端项目难取预售证

　　更让不少高端项目感到为难的是，“9·30新政”执行之后，高端市场的预售证签发已明显陷入停滞。记者从市场上了解到，仅有若干在9月30日之前取证的项目在10月份开盘。机构方面预测，受此影响，预计一直到年底，北京的高端市场成交都将陷入持续低迷当中。

　　与此同时，在维持房价稳定的压力之下，高端项目的供应量也会大幅度下滑，因此机构人士也分析，包括豪宅在内的新房价格可能仍将维持一个相对稳定的状态。

　　一位豪宅开发商坦言，“9·30新政”之后项目的投资客已基本流失了。“大部分投资客持有房产较多，按照新政规定，首付比例会大幅提高。再加上对市场降温预期，就不再考虑眼下购房。对于尚未入市高价地项目而言，如果客户流失量过大则意味着需要一个过程重新积累客户。这对于开发商的资金是一个考验。”

　　“现在北京价格管控比较严格。”郭毅分析认为，“一些高端项目为了烘托市场热度会采用长时间蓄客推高销售均价的营销手法。这种营销手法对于市场价格预期的管理是不利的。因此“9·30新政”之后，高价项目取证变得较为困难，使得市场上并没有多少新增供应。”

　　“开始说单价超过10万不发证，后来有传说超5万不发证。政府没有公开解读，所以我们只能听着。”一品牌房企北京公司负责人向记者透露，京北一豪宅项目于“9·30新政”前仅有70套房源取得预售证，并未达到该项目原本的预期，所以迟迟没有开盘。但经过一段时间的观望，很有可能于本周末开盘。

　　而另一原定于国庆前后开盘入市的高端项目开发商向记者表示，由于之前上报的价格未能获批，其开盘时间不得不推后，蓄客也受到了一定影响。“项目现在还在等证，年内开盘的可能性不高。”

　　开盘项目低调销售

　　即使是一些在“9·30新政”之前取得预售证的项目，虽然开盘未受太大影响，但也大多保持低调。即便是在金九银十的楼市黄金期，也鲜有发声。一位不愿具名的品牌房企人士向记者表示：“现在都直接先停了你的网签再让你作出解释，对政府来说罚款不是目的，他们要先解决量价问题。所以热销豪宅项目怕自己成为重点调控对象，都不敢发声。而卖得不好的或者拿不下预售证的项目则不愿意多说什么。”

　　郭毅则表示，从政府的角度来讲，希望开发商维持一个理性的房价，因此才会在预售证的审批上严格限制。从目前的情况看，开发商大多面临两种选择：要么按照政府能认可的价格来报批预售证，要么就只能继续观望。

　　不过对于高端项目来说，蓄客情况也有所差别。也有部分业内人士在接受采访时指出，实际上目前市场上还是存在一些持币观望的购房者的。

　　“‘9·30新政’对高端市场肯定是有影响，但具体影响程度也得细分。目前总价1000万~2000万的豪宅市场还是有一定热度的。而3000万元以上则是一个坎。”前述品牌房企北京公司负责人向记者表示，“我们都知道北京是一个限购的市场，不少人是卖旧买新，通过置换获得购买新房的资金。而“9·30新政”之前，市场火热肯定也有一批购房者已经卖了房子，目前持币待购。这一部分客群有买房的经验，也经历过调控，因此目前的市场在他们的眼里还是一个机会。”

　　而记者也了解到，确有一些项目在10月份开盘，销售情况比较乐观。

　　“我们的客户黏性都比较强，基本属于有证就能够卖的。所以这一回受到新政的影响不是很大。”位于孙河区域的某豪宅项目一位工作人员向记者表示，目前他们项目的二期产品也正在积极准备拿证。而位于丰台的某个单套总价约1000万元项目，从10月中旬开盘至今，100余套房源已去化近90%。

　　只是，对于政策未来是否会有所松动，多数业内人士都持谨慎态度。

　　“有些企业觉得两会之后可能会有调整的机会，但我们觉得这一轮调控会保持相当长时间。主要原因在于，这一轮市场影响比较大，再加上之前大规模的货币放量，政府害怕难以抑制房价的快速上涨。”郭毅在接受记者采访时表示。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭