投资客撤离 北京商住楼“降温”

　　相比普通住宅动辄千万的置业门槛，门槛仅为百万级别的商住产品，填补了部分市场空白。尤其是今年以来，北京商住房表现抢眼。不过，随着“9·30新政”出台，整体楼市遇冷，商住公寓也开始明显降温。

　　市场观望情绪蔓延

　　“9·30新政”从土地、房屋供应、房价限制、信贷、交易管理等方面进行严格的市场调控，随后北京新建住宅市场持续降温，市场观望情绪浓重，商住公寓也不例外。

　　据北京中原市场研究部统计，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也没超过2000套，尤其是10月首周（10月3日-9日）成交985套，环比下降65.2%。10月31日-11月20日这三周的成交量均低于1000套，最低时仅为421套。

　　对此，北京中原市场研究部认为，商住公寓成交量大幅下滑，与政府目前严加审查商住项目，监管力度加大有关；“9·30新政”释放的管控信号，也让一部分投资客开始观望。同时，地产新政和新广告法对商住项目严加审查，商住项目均较为谨慎，开始停止大面积推广和渠道带客。而对于部分不合规项目，政府已暂停其网签。

　　亚豪机构市场总监郭毅进一步表示，“商住客群中一部分是刚需、刚改型，还有一部分是投资型，他们都对价格比较敏感。因此虽然调控政策并未直接涉及商办，但却令上述客群产生看空预期，因此影响到交易。同时，相关部门加大了对于商改住产品的的监管，也造成了市场可售货量减少、销量下滑。

　　房源少、投资客少

　　采访中销售人员普遍表示，商住房市场受新政影响不大，“房价普遍还在涨，只是没八九月涨得那么快”。成交量方面，有销售人员表示，现在不是买的人少的问题，而是房源少，“房山区原来有7个项目在售，目前只有3个且房源都不多。”

　　位于房山的远洋·新仕界，均价3万元/平方米，130万/套起，附近的超级蜂巢均价为28000元-33000元/平方米；位于大兴区的恒大未来城，均价为53000元-55000元/平米；位于昌平的新龙AB栋，32000元/平方米，只剩部分尾房；在门头沟，中昂小时代、鸿坤·七星长安均有房源在售；位于顺义的金地未未来，也有房源在售，项目相关人士表示，“十一”前就完成全年任务，新政后没那么大的销售压力。

　　不过，随着楼市降温，投资热度降低，商住项目整体进入观望期，部分投资客选择暂时退出，寻求新的投资渠道。采访时某商住项目销售人员表示：“低总价商住类的买家中投资客占了相当一部分比例，新政后投资客也明显减少了。”

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，北京整体楼市降温幅度很大，商住房源集中在五环外，价格处于高位。“需求比较旺的仍是住宅，商住中只有部分能居住的受欢迎。”

　　■ 市场动向

　　小户型Loft或将绝迹

　　据悉，近期，有开发商收到了《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。通知要求开发商限期整改违规“商改住”产品。2016年12月31日前未整改到位的，将禁止违规企业法人和企业法人代表参与北京市土地市场交易。

　　对此，北京中原市场研究部认为，通知中规定，200平方米以下的商住层高控制在3.6米以下，这将导致小户型Loft可能就此绝迹；要求在售项目暂停网签或进行整改，将会影响网签量；未售项目和在建项目不得改变土地出让合同规定的用途且层高有限制，这也将导致报批审核力度加大、项目附加值减小。

　　采写/新京报记者 张晓兰