“房子是用来住的，不是用来炒的”

　　昨日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　4 房地产

　　既抑制泡沫又防止大起大落

　　会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　【解读】 著名房产专家、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌分析，本次会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，主要的背景之一就是今年来热点城市出现了房地产泡沫，房价涨幅巨大，很大程度就是因为炒房，“房地产市场的投机需求不仅炒高了房价，也对实体经济的发展造成了伤害。”

　　那么该如何防止“炒房”？顾云昌指出，一方面要促进健康供求关系的形成。“供不应求才有投机的可能。比如当前很多三线城市的房地产市场是供大于求，有很大的库存量，所以就不会造成投机的气氛。”

　　另外一方面，需要采取措施控制大量货币进入楼市。顾云昌认为，一些拥有较多社会资金的房地产投机者，也是因为缺少其他较多的投资渠道，所以才将资金用在“炒房”上，“应该在资本市场上创造更多的金融产品，以吸引投资进入实体经济，分散进入楼市的货币。”

　　严格限制信贷流向投机购房

　　会议提出：要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　【解读】 顾云昌指出，信贷政策的相关要求，一方面是为控制投机性购房，另一方面也是为了保障刚性需求。

　　比如上海11月28日发布的“升级版”楼市调控政策中，对公积金贷款的管理力度有所调高，对二套改善型购房的首付比例提至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

　　那么，改善性购房是否可能被视为投机？顾云昌认为，改善性购房是为提高生活，属于良性需求，不应视为投机性购房，“会议提出的要求，主旨是要通过信贷控制泡沫，落实到实际应根据住房套数和购房家庭情况的核查，促进新房及二手房的联动，把二手房市场交易搞活，而非一刀切。”

　　根据人口情况分配建设用地

　　会议提出：要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

　　【解读】 顾云昌指出，当前我国的土地供给方向和人口流动方向相反，土地供应结构存在不合理性，“人口由中小城市流向大城市，而土地供应却相反。”

　　综合近两年全国土地供应计划看，顾云昌分析，供应总量的确有所增长，但供应给三四线城市的土地占比更大，导致地方政府更依赖土地财政，需求更紧迫的一二线城市反而量较少。“房地产需求旺盛、房价上涨过快的一二线城市，应该千方百计增加土地供应量，可以减少该城市的农田供应量，用价格机制来反映市场。”

　　他还认为，我国当前城市之中工业用地仍然占比过高，应伴随城市更新实时减少工业用地，增强土地活力，“另外，城市中心许多旧房亟待改造，存量土地并不少，应充分挖掘，增加住宅比重。”

　　特大城市加快疏解部分功能

　　会议提出：特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

　　【解读】 “这是改善房地产需求方向的一个重要手段。”顾云昌认为，在特大城市疏解的过程中推动周边中小城市的发展，实际上是进行结构性置换的一种方式，“控制大城市人口，应该是控制中心城区人口，而不是大都市圈的人口，应该通过发展特色小镇的作用，将中心城市人口疏解到周边的特色小镇，打破行政区划界限。”

　　■ 声音

　　“房价将现下调空间”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，对于地产界而言，中央经济工作会议提出的有关房地产管理的意见，以及各地接下来对调控政策的继续落地执行，的确会影响房地产企业短期的运行策略，“但从整体来看，房地产市场会逐渐平稳，预计本次调控周期起码持续6-9个月，甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市房价将出现10%以上的价格下调空间。”

　　顾云昌指出，会议精神的提出以及后续的落地实施，必然会给房地产市场带来利好消息，但调控只是短期效益，长效机制的建立与运行仍然需要过程，“调控永远在路上。”

　　新京报记者 赵实