前松后紧 政策上演过山车

　　回顾2016年全国房地产政策，可谓风云变幻。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。但从四季度开始，房地产政策逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。

　　二孩政策

　　实施全面二孩政策，是继单独二孩政策之后生育政策的进一步调整完善，这是中央基于我国人口与经济社会发展形势做出的重大战略决策。2015年中国共产党十八届五中全会明确提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”后，全面二孩政策的影响成为社会关注焦点。2015年12月27日，全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。人口政策的调整，有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。

　　点评：二孩政策在2016年元旦正式实施之后，家庭对改善型住房的需求更为强烈。

　　降首付

　　2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　点评：降首付政策把握住了救市的关键，购房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低显著提高购房能力，加快置换频率，进而提振楼市成交。

　　推广街区制

　　2月21日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　街区制，是城市建设布局的一种形式，其特点是在城市规划的道路边上建房子，且不设围墙。土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。

　　点评：拆掉围墙，推广街区制，不仅出门就有通途，还能将停车泊位，绿地、商铺等资源共享，这些神经末梢被激活，整个城市的经济被激活。还有社区活力，居民们往来密切，邻里关系更为融洽。

　　重启“70/90”

　　2006年，九部委规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。今年3月31日，北京市国土局网站挂出三块土地，其中两块是位于昌平区南邵镇的住宅用地。挂牌文件中明确，除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这意味着北京重启“70/90政策”。

　　点评：新政通过加大住宅用地，调整土地供应结构，从源头上保证了增加住房供给，既满足了百姓的刚性住房需求，又能对稳定房价起到一定作用。

　　环京县级市限购

　　4月1日晚间，河北省廊坊市政府出台九项措施稳定环京区域房价，内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、严格规划管控等方面。政策规定，在环京4个县市——三河市、大厂县、香河县和固安县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。继河北廊坊多个县市实行楼市限购政策后，从2016年12月开始，河北张家口怀来县也正式启动了楼市限购，非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。

　　点评：升级版限购令的出台，稳定了环京区域地产市场，房价快速上涨的态势被有效控制。

　　去库存

　　4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，中共中央总书记习近平主持会议。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

　　点评：尽管去年12月份中共中央政治局会议也提到了化解房地产库存，并将化解房地产库存视为今年的重要工作之一，但这次对于化解房地产库存的表述更为细致，尤其是“有序消化”四个字。

　　通州限购升级

　　在去年通州普通住宅限购政策基础上，今年5月5日，北京市住建委、通州区人民政府联合发布通知规定，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

　　点评：此次通州由住宅限购升级到公寓限购，迅速降低了通州房地产市场热度，尤其是抑制通州公寓的火热成交，抑制了房价的上涨。

　　京版“9·30”

　　9月30日，北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。文件规定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　点评：提高首付款比例，认房又认贷，其目的在于打击投资性需求的释放，让住房回归居住功能，抑制投机、保证刚需、稳定市场和房价。

　　一城一策

　　从9月30日晚间到10月6日，限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。各地政府在之前限购限贷的基础上，又加强了从销售价格监管、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控。这是在“因城施策”的政策背景下，房地产限购政策相继在重点城市出台，每个城市出台的政策不尽相同。

　　点评：在楼市火热的背景下，短期内政策调控效果明显，平抑了市场的继续升温，对房地产市场回归理性发挥了重要作用。

　　限房价竞地价

　　北京“9·30”新政中提到，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

　　10月13日，国土局针对海淀永丰及大兴黄村的6宗地块采取“限房价、竞地价”的举措，对地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

　　点评：强化“控地价、限房价”的交易方式，有效控制房地产价格快速上涨，此举被认为将限制高价“地王”再现。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰 新京报制图/许英剑