二手房一年两轮爆发 成交创新高

　　2016年北京二手房市场成交井喷。自2015年底开始爆发的二手房成交热潮，至2016年3月达到顶点，单月成交高达3.2万套。此后，受到价格高企、优质房源减少等因素影响，北京二手房成交一度出现回落。而从7月份开始，市场成交再次上行，为全年成交创新高夯实了“基础”。伴随着“9·30新政”的到来，二手房市场成交逐步下滑。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

　　自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代，创造新的历史成交纪录是大势所趋，北京的存量房池子目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，未来交易规模还将继续扩大。

　　交易持续走高？

　　成交量呈M走势

　　2016年，北京二手住宅市场成交呈M形变化趋势。共经历了一季度和三季度两轮爆发，二季度市场经历了短暂的市场盘整。而在四季度，由于受到楼市调控影响，市场进入新一轮降温周期。

　　仔细观察不难发现，2016年北京二手市场整体走势，与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。

　　我爱我家市场研究院介绍，一季度，在一系列利好政策的影响下，北京二手市场延续了2015年末的持续升温态势，交易热度高涨，3月单月交易量突破3万套，创下2013年以来的新高，形成了全年的第一轮爆发。

　　而进入二季度，由于3月底深圳、上海等一线城市相继出台了调控新政，市场预期有所转向。再加上此前的持续高温本身也造成了市场有效需求的透支，北京二手市场交易量逐步下滑，直至6月降到全年的最低点1.34万套。

　　到了三季度，市场在经过一定冷却后，由于担心政府调控和房价继续上行的风险，以及部分二线城市热度上升的现实，大批购房人再次入市，助推7、8、9三个月的二手房成交上行，并于9月再破3万套。

　　9·30新政无疑给这场上行画上了一个休止符。

　　自10月份起，北京二手房成交量节节下滑，房价也开始出现局部松动，楼市新一轮降温周期由此开启。在业内看来，这种趋势在2017年仍将维持一段时间。

　　哪个区卖得好？

　　朝阳成交8.3万套

　　在北京众多区域中，朝阳区成为二手房成交的大户。

　　根据房天下数据统计，今年全年，朝阳区二手房共成交8.3万套，位列各区域成交量榜首。此外，海淀、昌平、丰台也位居成交前列，分别为34705套、34097套、32116套。

　　朝阳区二手房成交的火爆态势，从区域内的房产交易大厅就能窥得一二。据媒体报道，在楼市火热的8月份，平均一套朝阳二手房的交易时间大约在3个月左右。

　　同样在成交量排行靠前的丰台区也出现了类似情况。

　　据新京报报道，在今年第一个成交高峰的末尾，丰台区不动产登记事务中心还没开始办公就已经排起几十米的长队，不少购房者凌晨就开始排队，只为了早点办完过户手续。

　　谁在买房？

　　过半买家是“80后”

　　最近几年，80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力。今年上半年，这种趋势依旧没有发生变化。根据机构统计，在上半年的二手房买卖中，80后占54.6%，虽然较去年略微减少了0.5%，但依然是市场主力。

　　机构分析，随着90后毕业进入职场，并逐渐拥有经济能力和购房需求，90后在北京二手房买家中所占比重也表现出上涨趋势。机构数据显示，今年上半年，90后买家有6.1%，较2015年增加1.9个百分点。另一方面，对于价格承受力高的70后正在渐渐缩减占比份额。

　　在2016年的二手房成交中，二居依旧是成交主力。根据北京市住建委数据显示，2016年前11月，两居成交占总体成交的38%，在各类户型中占比最重。其次为一居，占比为20%，最后为三居，占比为17%。

　　贷款者多吗？

　　商业贷款占比过半

　　在上一轮信贷利好下，2016年北京二手房成交中使用商业贷款的比例出现了明显提升。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商业贷款的占54.1%，较2015年提高9.3个百分点；全款支付的比例占23.2%，与2015年的22.8%基本持平。2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高，从40.1%提高到了54.1%，占比已超过一半。

　　胡景晖认为，从2015年初到2016年初，国家多次降准降息，降低商业贷款首付比例，货币政策整体宽松，楼市按揭贷款支持力度大，作为全国二手房交易的活跃城市，北京二手房市场在其刺激下交易量大涨。

　　实际上，在“9·30新政”出台后也可以明显看出，货币政策对楼市的影响更加直接有效。自从北京小幅提高首套商贷比例、大幅提高二套及非普通住宅商贷比例后，二手房市场明显表现出交易量降低、市场降温的效果。

　　本版采写

　　新京报记者 方王洋