“豪宅年” 豪宅、商住冲高

　　2016年的北京楼市在一片火红中开年，在市场的疯狂中节节走高，却又在强力调控中低调地迎来了市场尾声。

　　据亚豪机构统计数据显示，2016年北京商品住宅共实现成交11.51万套，相比2015年的7.54万套同比增量达52.6%。成交金额4032.03亿元，相比2015年的2462.06亿元同比增长63.7%。从成交均价来看，2016年北京商品住宅成交均价为3.47万元/平方米，较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。但与此同时北京纯商品住宅仅实现成交4.73万套，同比减少12%，这一数据也创年度历史新低。

　　什么卖得好？ 住宅供不应求

　　“9·30新政”让北京楼市出现了明显的分化，但前三季度的大量成交依然给北京楼市在房价和成交量上以相当有力的支撑。

　　亚豪方面指出，从月度走势上来看，前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30”之后的3个月，月均成交则降至7221套，其差距还是非常明显的。

　　“从年度成交数据来看，2016年楼市的住宅成交在降低，而商办成交增长明显。”亚豪机构市场总监郭毅分析指出，造成这一现象的原因主要在于供应不均衡。随着住宅用地供应量的不断减少，以及自住房等保障房产品的挤压，住宅项目新增量也在不断减少。据亚豪机构统计，2016年（截至12月26日）北京纯商品住宅仅实现成交4.73万套，同比减少12%，这一数据也创年度历史新低，而同期，商办类产品成交6.59万套。可以说，纯商品住宅与商办产品的市场占有率已经出现了明显差距。

　　“北京目前正在积极调整土地供应结构。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在一线城市住宅用地供需矛盾越发激烈的当下，要想使这一局面得到改观，单纯增加供地的意义并不大。只有把供地背后的结构问题进行优化，才可以使得北京土地市场符合未来住房市场的改革要求。

　　房源多吗？ 库存5.5万套

　　北京楼市库存水平一直处于稳定的状态。

　　根据市住建委网站统计，截至1月4日，北京可售房屋套数8万套，未签约10.46万套。不过，这一统计数据包含了商业、办公和车位等多类型可售产品。如果仅统计纯商品住宅，北京未签约及可售房源库存量为5.5万套，同比相差不大。

　　“按照北京目前可售房屋进行去库存周期计算，可以看出，北京的去库存周期基本在9个月左右的水平，属于偏低，但不是历史上最低的状态。”严跃进表示，从此类数据来看，北京市场上虽然库存还称不上不足，但补库存的需求依然是存在的。目前的库存水平会使得房价易涨，但难以大涨。后续在一手房库存不足的情况下，需要鼓励二手房房源的释放。

　　“大量资金进入楼市还是因为投资者对于资产缺乏安全感，当楼市恢复了平稳之后，大部分人还是延缓了购房节奏持一种观望态度，根据需求理性选择。”中原地产首席分析师张大伟也分析认为，“9·30”之后，回归平稳的市场使得库存企稳。“全市去年第四季度成交量在明显下降”。张大伟表示。

　　遍地豪宅？ 豪宅未统治“豪宅年”

　　房价不断上涨造成北京楼市高端化，不少项目将自己定位为“豪宅”或者高端改善型项目，使得在媒体上或者社交网络上，“豪宅年”这样的字眼频频出现，但根据统计数据显示，北京豪宅项目的确有所增多，但却还远远没有达到统治市场的地步。

　　根据克而瑞统计数据显示，2016年，北京市场的销售金额冠军是位于大兴亦庄区域的林肯公园，这一以商办类产品为主的项目取得了90.84亿元的销售业绩。而排在第二位的泛海国际则是位于东四环朝阳公园附近的一个老项目，去年取得了64.48亿元的销售业绩。

　　从产品总价来看，泛海国际无疑应该属于豪宅之列，但是在销售金额前十的项目中，仍然有如林肯公园、东亚·尚品台湖、通州富力中心、亦庄·金茂悦等商办或者改善型需求项目占据着半壁江山。如果从销售面积上来看，成交排名前十的项目基本以商办类以及刚需类型的产品为主。

　　本版采写/本报记者 陈禹铭