土地市场惨淡收场 宅地仅成交15宗

　　北京土地市场在2016年以最惨淡的数据收场。据北京市国土局的公开数据显示，2016年北京土地市场共实现44宗地块成交（其中包含3宗棚户区改造），同比减少66宗地，并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点；44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米，跌至10年来的低谷；此外，44宗土地出让金合计852.51亿元，刷新了4年来的新低。

　　在2016年，经营性用地（不包含3宗棚户区改造）仅实现出让28宗，相比上一年减少53宗。备受关注的住宅类用地同样创造了多个历史最低，2016年仅实现成交15宗，远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。

　　北京土地资源进入极度稀缺阶段已经成为业内共识。根据亚豪机构数据统计显示，2016年，开发商在北京商品房市场销售达5074亿元，而用于经营性用地的支出仅844亿元，收支比高达6:1。

　　谁是单价王？

　　驼房营地块楼面单价5.5万元

　　2016年，北京住宅类用地仅实现成交15宗，如果以可售纯商品住宅部分为标准，只有7宗地块成交。从成交楼面价来看，最高是位于朝阳区的驼房营地块为55000元/平方米，大兴、门头沟、顺义三宗地块均超过40000元/平方米，而位置相对较远的昌平南邵两宗及延庆，楼面价也已经全面超过30000元/平方米。

　　在主城区土地供应几乎绝迹的状态下，纯商品住宅楼面价的水涨船高已成定律，并且有着继续外溢的趋势，按照最简单粗暴的计算方式：项目销售价格为楼面价的2倍计算，以2016年成交地块为例，未来六环外甚至远郊区县的新盘都将全面高端化。

　　上述7宗包含可售纯商品住宅的地块，规划总建面仅39万平方米，而根据亚豪机构数据统计，2016年12月单月的纯商住宅成交量已超50万平方米。业内人士认为，未来供需出现巨大缺口，而地块供应数量少而价格高，再加上各类政策性住房产品的挤压，使得未来北京住宅市场新盘供应将呈回落态势，价格仍是向上趋势。

　　拿地靠什么？

　　拼钱拼“朋友圈”

　　稀缺的地块资源、节节高的地价，让“联合拿地”迅速在房企之间流行。记者梳理公开数据发现，去年北京44宗成交地块中，有6块地为联合体竞得，其中15宗住宅地块的成交中，有3宗宅地以该形式竞拍成功。在争夺住宅地块的“合伙人”中，首开、万科最受欢迎，两者去年共参与了7宗宅地的联合拿地，首开与保利、龙湖、住总都是“好朋友”，万科则与住总、首创、中铁建、绿城、平安成为“好搭档”。

　　首开去年在北京住宅土地上没有进账，但拿地积极性很高，总共参与了13块住宅用地的拍卖,其中有7块土地以联合体的形式参与，最亲密的盟友是龙湖，先后联合出现在4宗地块的争夺现场；此外还和保利、住总均有合作。与首开曝光率旗鼓相当的还有万科，在2016年的土地争夺战中共出现11次，其中有7次以“联合体”现身，并成功将两宗宅地收入囊中。

　　住总也以“广交朋友”频繁亮相土拍市场，2016年在土地大战中共亮相6次，均以联合体的形式出现。万科、首开、金地、永同昌、中建、绿城都曾与其组队参战。

　　“大考”来临？

　　“房东”不好当

　　在一系列围堵“地王”诞生的土拍规则基础上，2016年北京土地市场出现了一类全新的模式，即自持纯商住宅，时间是70年。

　　某业内资深人士告诉记者，在去年良好的销售业绩驱动之下，开发商“手握重金”面对为数不多的土地资源，使得每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，而很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下出手自持地块，住宅自持的模式也将在今年接受市场大考。

　　而一位获得自持地块的房企人士表示，全面自持不仅是一次全新的尝试，确实也面临着极大的挑战。“这与销售地块不同，需要为租赁方量身定制，需要沟通协调的问题很多，很难在短期内推出来。”该人士还透露，拿下自持型地块也是土地资源稀缺背景下的无奈之举。

　　买地谁家强？

　　绿地、万科、首创勇出手

　　北京出让土地数量历史最低，绿地竞得3地块为今年北京拿地房企数量之最，3地块均在大兴，总共花费70亿元，其中两宗为F3其他类多功能用地，一块部分含有R2二类居住用地。

　　拿地金额上，万科花费109亿元获得两地块，为去年北京土地市场拿地金额之最，两地块均在海淀西北旺镇，其中一地块成交金额59亿元，为万科住总联合体竞得。

　　与前年5家房企北京拿地支出金额超过百亿相比，去年只有万科一家的拿地金额过百亿。紧随其后的是首创，拿地支出91亿元，其11月17日以57.6亿元斩获的海淀区西北旺镇地块为中粮首创天恒联合体获得。

　　本版采写/新京报记者 李捷 曾慧娟