楼市“开春”

　　开春不久，北京高端市场就迎来了新消息。绿地位于大兴黄村的海珀云翡项目正式取证，价格刷新了区域新高。这意味着曾经的区域地王正式入市。绿地海珀云翡早被业内视作区域的标杆项目之一。

　　实际上，在丰台槐房、朝阳东坝、孙河等区域，类似于绿地海珀云翡这样的高地价、售价标杆项目将会自这个春天起陆续入市。然而面对趋紧的价格管制和信贷政策，今年北京高端市场究竟如何走？面对去年全年的盆满钵满，这个春天市场是否会突然转向？在市场豪宅化趋势日益凸显的北京楼市，这些标杆项目又该如何突围？

　　大兴新盘最高达8万元/平方米

　　春节刚过没几天，北京高端市场就传来捷报。绿地位于大兴黄村的海珀云翡正式拿证。成为开年以来高端市场的首发阵容。

　　根据北京市住建委数据显示，海珀云翡项目此次获批的准许销售面积为3.49万平方米，包括3栋商品房和南区的地下车库总共194套房源和308个车位。记者查询北京市住建委数据显示，本次获批价格最高的一套房源单价高达80280元/平方米。

　　就在去年2月，绿地以总价39亿元，配建15000平方米自住房代价从激烈竞争中斩获该项目所处地块。据当时机构测算，地块实际楼面价高达47000元/平方米，这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格新高，甚至远超区域华润公元九里当时的售价。而这个项目入市，也填补了绿地近几年来在北京市场上住宅供应断顿的状态。

　　实际上，不仅仅是绿地海珀云翡项目，经过一段时间的酝酿，2015年下半年以来成交的标志性地块将会陆续入市。去年11月高调亮相的北京金茂府，作为丰台区石榴庄区域的高价地块，也将是金茂在北京推出的另一个高端标杆项目。除此之外，位于丰台槐房的华侨城·新著东方、天恒项目、保利东坝项目、懋源孙河项目都或将在今年相继入市，为高端市场提供更丰富的供应。

　　触碰价格限制？

　　受益于政策和信贷方面的利好，去年以来北京高端住宅成交出现了井喷式增长。从全年数据来看，2016年北京公寓豪宅市场共实现成交3025套，成交面积52.58万平方米，相比去年同价位产品成交量分别大涨211%、102%。

　　在业内看来，2016年住宅用地供应的缩水，令纯商品住宅项目供应日益稀缺，从趋势来看，公寓豪宅在住宅市场当中所占份额将不断加大，北京新房住宅市场的豪宅化趋势仍将加快。

　　不过，面对日趋收紧的楼市政策，高端项目入市也面临着各种各样的问题，这其中价格审批首当其冲。

　　“目前8万以上的单价已经不予通过审批了。”有业内人士坦言，面对控制房价的压力，最近高端项目价格审批依旧趋紧。

　　如果上述业内人士所言属实，那么包括北京金茂府等预计销售单价超过十万的项目或将面临取证方面的难题。

　　供应有限，推盘压力不大

　　“绿地大兴项目的审批价格确实相对不高，正卡在盈亏平衡点上。”亚豪机构市场总监郭毅表示，绿地目前在北京的住宅项目仅此一家，大兴黄村项目算是标杆项目，目前的价格相比于五环边心理预期超十万的项目，还是有一定价格优势。“如果开发商的心理预期更高，预计扛价的周期会更长。如果能够接受预售管制，取证没太大难度。这要看房企怎样决策。当前库存和现金流的压力，还有未来发展和拿地的压力，房企会考虑在两者之间怎么平衡。”

　　尽管如此，业内对于今年的高端市场依旧持看好态度。

　　郭毅表示，今年高端市场没有太多销售压力。其实开发商在北京拥有的土地量和在售项目都不算多，因此在销售节奏把控上不会过分追求效率和推盘速度。对于即将入市的标杆项目，由于市场上供应的产品量相对较少，因此寻找客户也变得更为容易。再加上北京拿地越来越困难，所以开发商在供应节奏上也会有所收紧。高端项目更多的是考虑怎么把产品和价值做好。

　　据记者了解，去年以来科技生活、智能家居几乎已成为公寓豪宅产品的标配。在业内看来，未来低端需求依靠公租房、自住房以及远郊区县商品住宅，中端需求转向二手，而高端需求可供替代的产品日益减少，公寓豪宅产品虽短期内因政策原因拟售价格受到限制，但长期来看，北京新房市场供给不足的现状将促使公寓豪宅的价值进一步提升。

　　新京报记者 方王洋