破解“地荒”激活“老旧”

　　在一些房企继续追求规模时，一些房企已经开始另辟蹊径，通过城市更新寻找与城市共同成长的契机。城市更新主要是指按照城市规划和有关规定程序，对旧工业区、旧商业区、旧住宅区和城中村等特定城市建成区进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。对于房企来说，城市更新已成为拓展业务和扎根区域的另一个途径。其中万科、绿地、首开、龙湖、上海瑞安、新世界等房企，在城市更新模式方面正在不断创新。

　　城市更新大势所趋

　　在住宅用地供应创下五年新低之后，北京2017年供地计划在市场的关注中出炉。根据2017年全市供地计划，北京全年将供应土地3900万平方米，相比2016年减少200万平方米。

　　不仅是北京，上海市政府明确要求严控城市新增建设用地规模，到2020年实现规划建设用地总规模“零增长”。上海也在有序推进存量建设用地优化利用，促进规划工业用地结构调整和能级提升，涉及“104区块”、“195区域”、“198区域”等多个重点改造项目。

　　而在城市更新方面已有多年尝试的深圳，2017年深圳重大项目计划的城市更新建设项目有35个，预计年度投资297亿元，同比增长12.1%。数据显示，深圳城市更新项目投资连续五年的快速增长，占全部重大项目年度投资的21%。

　　在一线城市加快城市更新步伐的同时，住宅用地供应带给房企的空间则更为逼仄。2017年北京市政府大幅调降住宅以及商服用地供应规模，同比分别减少590万平方米和90万平方米，尤其是住宅用地供应量由之前的1200万平方米大幅滑落至610万平方米，同比下降49%。剔除保障房用地供应维持350万平方米不变，房企可以参与竞买的住宅用地供应量仅剩下260万平方米，同比跌幅近7成。

　　房企不断发力

　　在土地紧缺的背景下，参与城市更新项目无疑成为房企在一线城市扎根的另一条途径。目前，包括首开、万科、富力、阳光城以及中粮等在内的房企都在着手这一业务。对于一线品牌房企来说，参与城市更新不仅限于一线城市，郑州、南京等热点城市也是不少房企眼中的肥肉。

　　自去年起，富力、阳光城房企便公开对外表示，公司已在着手进一步拓展城市更新相关业务。其中富力和阳光城通过收购等方式获得多个城市更新项目。

　　在北京扎根多年的新世界通过旧改在崇文门区域建设并持有一大批城市住宅及商业标杆建筑。同时，新世界还参与到深圳等地的旧改项目中，在深圳红星旧工业区城市更新项目中，由深圳市新世界集团开发，将开发成大型综合体项目。

　　有多年旧改经验的佳兆业在深圳城市更新方面继续加大投入。资料显示，去年佳兆业在深圳、广州、珠海的城市更新项目按照计划推进，在南京、武汉等城市的业务也在进行拓展。

　　模式不断拓展

　　不过，业内人士也表示，城市更新项目，尤其是旧改项目是对企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。

　　业内人士介绍，目前的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前主流模式。房企参与到城市更新工作中，除了上述开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在已经有了更为多元化的方式。

　　伴随着多元化资本进入城市更新，其模式也在不断拓展。“PPP模式”是2016年房地产行业的热词，恒大、万科、绿地、万达、华夏幸福等标杆房企在PPP上的尝试也为行业提供了可借鉴的范本。

　　■ 有数据

　　在2017年北京土地供应计划中，鼓励和引导利用存量建设用地的比例将超50%。

　　“十三五”期间，北京市除继续对1990年以前建成的老旧小区进行改造外，还将扩容3000万平方米1990年以后建成的小区。

　　首开

　　发力棚户区改造

　　首开集团的民生保障工程起步早、产品全，从历史上的危房改造、城市住宅试点、康居工程，到经济适用房、限价房、公租房、自住房等。首开集团先后开发了方庄住宅区、望京新城以及回龙观文化居住区等全国闻名的超大型社区，是唯一一家参与了亚运村、大运村、奥运村开发建设的地产公司。

　　同时，首开前身城开集团、天鸿集团早期在北京成功运作了多个棚户区改造项目。2015年，首开新任掌门人潘利群对外提出了首开“城市复兴官”这一概念，称将棚户区改造作为首开未来的重要业务方向。今年年初以来，首开积极拓展棚户区改造业务，与丰台、顺义、密云等多个区县达成意向，到今年底棚户区改造项目签约金额有望超过500亿元。

　　绿地

　　手握多个旧改项目

　　近些年，绿地集团积极参与到多个城市的旧城改造等城市更新项目中。在去年11月，绿地与济南市市中区井家沟项目签约，将参与前期的土地熟化，以及后期“三通一平”。在去年12月，绿地参与投资建设的南昌最大旧改项目绿地象南中心，与知名商业品牌大融城正式签约。2014年11月，绿地集团拍得南昌西湖区象山南路沿线地块，是南昌史上征迁规模最大，征迁户数最多、影响力最大的旧改项目。

　　除上述区域外，绿地在深圳、海口的城市更新项目也在持续推进。实际上，城市更新项目所需的能力和目标均与绿地眼下的“大基建、大消费、大金融”战略相契合。

　　华润置地

　　深圳项目表现突出

　　四年前，华润置地首次向外界展示了其在深圳运营开发的六大项目，包括深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目、银湖旧改项目、小径湾项目。据悉，上述六大项目总占地面积超过了300万平方米。

　　其中，作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，华润大冲改造项目共计拆除约1500栋破旧建筑，于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。

　　华润将主导、开展莲塘统筹片区城市更新相关工作，以加快将莲塘片区打造成国际互联网产业示范基地的目标。这也是华润置地在继上述6个旧改项目之后的又一个巨无霸。

　　新京报记者 方王洋