外汇监管趋紧 海外置业冷热参半

　　近日，有市场消息称碧桂园“森林城市”项目暂停国内销售，可能涉及外汇管制问题。尽管碧桂园辟谣是因为展厅升级的原因，但联系国家外汇监管加强的趋势，这一消息仍引起了不少海外置业者的关注。

　　碧桂园森林城市“停售”风波

　　3月9日，有市场消息称碧桂园“森林城市”项目暂停国内销售，产品价格待定，可能涉及外汇管制问题。对此，碧桂园集团相关负责人表示，项目中国区停售，但全球销售仍在继续。

　　据该负责人介绍，关于中国停售与外汇监管有关的传闻不实，原因是碧桂园森林城市项目的展厅正进行内部装修升级改造。

　　另有最新消息显示，3月14日碧桂园国际展销中心已经正式开放。

　　作为碧桂园在海外的头号项目，森林城市位于马来西亚新山市，总投资超过1000亿美元，占地约14平方公里。森林城市的置业者大部分来自中国，在以新加坡为首的东南亚市场也有很强的购买力。

　　据了解，国家一直执行“个人购汇不得用于境外购房及投资”的政策。去年末以来，国家收紧跨境资本流出的管理措施陆续推出，购汇政策在审查上更趋向于严格。

　　碧桂园这一传闻并非空穴来风。今年1月，任碧桂园财务资金中心总经理伍碧君曾表示，公司位于马来西亚的房地产项目已受上述资本管制措施影响。有媒体援引马来西亚第二财政部长佐哈里的话称,中国政府加紧外汇管制以遏制资金外流,已间接影响到柔佛州依斯干达特区的森林城市计划及马来西亚其他经济领域的发展。

　　据悉，由于购买碧桂园森林城市项目无法在马来西亚办理按揭，一般要求客户全款支付，需要做按揭贷款的，都在香港进行操作。

　　有市场消息称，碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是以买保险的名义进行操作，以此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。但目前香港也开始收紧银联卡购买保险的限制，这或许对碧桂园森林城市项目也会产生一定影响。

　　购汇流程复杂 部分海外项目遇冷

　　“个人年度购汇5万美元的额度没有变化，但换汇用途的审查更严格了，由以往的口头问询变成了填写《购汇申请书》，通过手机或网银购汇也不例外。”某大型房企海外市场部人士表示，外汇管理局尤其强调对个人分拆购汇方面的监管。

　　过去，资金出海障碍重重，但面对国人高涨的海外置业需求，仍有多种付款方式可用。如最常用的是分拆结售汇，以美国EB-5投资移民项目为例，算上投资费、申请费等，需要接近60万美元。按每人每年五万美元的换汇额度，个人需要12年才能完成。而实际上，不少申请人会找12位亲人协助办理。

　　不过，在外汇监管加强后，这一方式已受到严格控制。目前，《购汇申请书》除了填写个人基本信息和用汇金额，申请书还要求注明用汇时间和用途。每一处用途之后还有细分项，令购汇流程更复杂。如果违法违规套汇，将列入“关注名单”，后续面临一系列处罚。

　　一部分海外项目也由此受到影响。加拿大的温哥华是中国买家的一个投资热点，此前有媒体报道，该市今年农历新年期间的房产销售额较去年同期下降了78%，而这个时期本该是最大的售房旺季之一。

　　“外汇管制趋紧，确实给大额出境的客户带来更多繁琐的手续及麻烦，这也影响了客户的置业热情，今年大家普遍感觉海外的大额房产更难卖了。”一名海外房产代理公司人士透露，澳洲墨尔本、新西兰奥克兰、加拿大多伦多的境内咨询量依旧热情不减，而其他国家的咨询量则有小幅减少。

　　另据一名美国房产代理公司负责人表示，有中国买家看中了加州三四百万元的豪宅，由于开发商要求5天内凑齐5%首付，但受制于新的换汇政策，该买家无法在短期内兑换几十万美元，最终无法成交。

　　现在能在海外进行大额房产成交的客户，多数是换汇政策出台之前已经把钱汇出来的。这批买家消化完毕后，后续市场可能会趋冷。另据海外房产中介平台居外网数据显示，2017年2月，美国房产的境内咨询量下降了14.2%。

　　市场冷暖 受当地政策影响更大

　　目前，除非大额交易，外汇监管加强的因素比重并不太大，反而受当地楼市政策等因素影响更大。如美国总统特朗普上台后政策收紧一定程度上影响了美国置业，而加拿大温哥华楼市趋冷一个最主要原因，是去年该市开始征收海外买家税15%。

　　根据居外网的数据统计，在去年夏天温哥华出台新的国外买家税规之后，越来越多潜在中国房产买家，已经将目标从温哥华转移到其他加拿大主要城市，例如多伦多、蒙特利尔、卡尔加里等。

　　因为移民、子女留学等需求强劲，美国、澳大利亚、加拿大等发达国家仍是海外置业的热点，如美国纽约、洛杉矶等热门城市热度难减。一些东南亚地区虽然增长强劲，但更容易受到政策等因素影响。

　　日前，戴德梁行、仲量联行、普华永道、胡润等多家机构，均发布了“海外房地产投资”报告，多家报告一致显示，2016年中国海外房地产投资再创新高。而这一势头将在2017年内延续。

　　■ 看点

　　房企出海热情仍高涨

　　近几年，国内开发商在国外开发的项目，也成为中国人出境购房的主要目标之一。购买这类项目，基本都是在国内售楼处直接刷卡支付人民币，再由开发商财务流程解决，此类项目受外汇监管影响不大。

　　记者向绿地、富力等海外项目咨询，均表示可在国内付款。位于马来西亚富力公主湾项目的一名置业顾问表示，购房人在马来西亚当地看房，可按当天换算汇率直接刷人民币储蓄卡。如在国内，可直接刷卡付款，后期事宜由代理行完成。

　　即使是贷款，购房者可以选择不走银行程序，后期直接分期付给富力公主湾或者代理行国内的账户，购房者可以选择分期一到四年支付完成剩余房款，剩余操作由富力或者代理行完成。

　　绿地集团董事长张玉良在年初时就坦言，外汇管理确实加强了，“有影响但不是全部，可能影响三分之一的客户”。不过，张玉良也指出，中国政府这方面是很务实的，储备够了可能又放松一点。

　　近日，央行相关负责人表示，外界理解的资金流出“限制”，主要是对那些不符合产业政策的、缺乏真实性的或不合规的资本流出。但对有真实贸易或投资背景的，或是国家鼓励的购汇需求，完全可以得到满足。

　　第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事王尧表示，尽管外汇监管加强，中国企业的投资交易面临更多限制，但从长远角度来考虑，海外热点城市的房地产市场较国内稳定，能够实现保值增值。

　　房企出海依旧热情不减，绿地、富力、万达等房企海外项目都加速入市销售，海外业绩成为房企新的增长点。过去的一年，碧桂园森林城市共计实现180亿元的销售金额。目前，碧桂园在马来西亚、澳大利亚、印尼等国家已经落地7个项目，还将继续在印度、泰国、越南等“一带一路”沿线国家拓展。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋