最严调控下的楼市众生相(1)

　　自3月17日起，北京刮起的楼市调控风暴，不仅让房地产业界一片哗然，也让不少投资客及改善需求知难而退。面对此番调控政策，刚需族、投资客、开发商、中介经历了什么？

　　刚需族

　　第一套“房”入手低价位商住

　　3月17日，北京新政出台之际，刘欣（化名）刚入手了房山一个商住项目，这是她在北京购置的第一套房。

　　在北京工作六七年的刘欣，已经有了购房资格。“不太懂行情，真的不知道在北京，还有什么新盘首付在100万左右。”几个月前，刘欣在郊区四处看房，最后发现，在北京要买下一套两居室，总价怎么也要四五百万，无论首付还是月供都承受不起。

　　最后，她选择了在北京买商住。刘欣在房山入手了一个90多平方米的公寓。“均价3万多，首付140多万，是自己勉强负担得起的。”刘欣说，项目户型还可以，能暂时满足自己的居住需求。

　　“这次新政，对我来说，就是以后在北京没法换住宅了。”刘欣说，她在固安买过房子，并且办理过贷款，这意味着下次在北京买住宅的成本大幅提高了。

　　根据北京的认贷政策，认贷是指认全国的房贷。只要有过贷款纪录，不管房子是否在名下，贷款是否还完，在北京再次购买都算二套。

　　“原来想着，暂时买一套商住过渡，后面再把固安的房子也卖了，加点钱，过几年，换一套住宅，现在看起来是不可能了。”刘欣说，北漂多年，自己一直希望有一个小两居，眼看着房价越涨越高，离心中的梦想也越来越远了。

　　随着北京房价水涨船高，更多刚需购房者像刘欣一样，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后，关注商住项目的人更多了。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，刚需置业在北京有个硬杠杠，基本就是单价3万、总价200万，即使这样很多工薪阶层也很难买得起。公寓虽然首付要求一半，但这使得刚需有买房的可能性。很大程度上，公寓的确成为许多刚需首选房。

　　投资客

　　被“认贷”后放弃投资房

　　“我目前名下这套房值500多万，原本考虑卖后拿300多万去撬动1000万的房子，手头再预留200万，足够还几年银行贷款。等过几年房子升值后，我再转手出售。新政一出，我只能放弃这一念头。”李丹说。

　　因为眼看着房价一路高涨，李丹才萌发了卖房、重新买房“翘杠杆”的打算，“我并非是为了改善需求而换房，纯粹是投资”。她说。

　　李丹的原计划是：第一步，准备好资金，将余下的公积金贷款全部还清；第二步，锁定换房目标；第三步，出售原住宅。经过这三步，按北京原购房政策，李丹再买房，仍属首套房，首付比例35%。

　　相比二手房，李丹更看好新房市场，她将换房目标锁定在西二环附近一新房项目，100多平方米，总价1100万元。

　　李丹已将余下公积金贷款的资金准备到位，只等该项目开盘。然而，等来的却是北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政。

　　“新政出台后，我完全打消了换房打算，60%首付怎么都不划算。”李丹无奈地表示，卖房获得500万后，拿出300万去买房，也只能买到500万左右的房子，跟目前所住房子没太大区别，如果用500万全部用于换房，则还贷压力太大。

　　不过，类似李丹这样的投资客开始转战环京购房。据记者了解，在北京“3·17新政”与3·21环京地区限购政策升级期间的这个周末，一些环京项目就吸引了不少北京溢出的投资客。

　　香河一位销售人员表示，由于北京房价较高，加上在北京购房资格受限，很多人选择在北京周边买房。但目前环京地区也在陆续限购。

　　新城控股副总裁欧阳捷称，环北京区域因为出台调控政策，未来的供求关系会维持在一个相对偏低的均衡水平，不太可能出现房价暴涨的可能，但下跌的可能性也较小。

　　中介

　　带看减少协调违约交易

　　楼市新政一出，解答购房资格和首付比例调整的咨询，成了最近这一周来的中介经纪人手里最繁忙的工作之一。

　　丰台蒲黄榆片区一中介门店经纪人表示，从3月17日政策发布起，咨询首付款增多等问题的电话和微信就没断过。

　　除此之外，对于还没有办理网签或者正在看房决策过程中的购房者，经纪人还需要通知他们最新的政策变化。上述经纪人说：“因为政策认房又认贷，房产已经还清贷款的客户现在买房的话，首付从首套政策变成二套，钱数差不多涨了快一倍。有客户房子都看得差不多了，现在得重新帮他们算账，看看需要多少首付，能不能凑齐。”

　　朝阳区青年路附近一中介门店经纪人介绍，由于首付款突增，不少先买后卖的购房者暂缓了购房计划，随之而来的就是合同违约的协调处理。

　　不过，在一些大户型改善项目片区，由于中高端买家全款购房等特点，部分房产经纪人依旧在忙带看、忙成交。

　　麦田房产北苑商圈房产顾问王长全表示，新政公布第二天，区域里就成交了一套紫御华府大面积户型，这位客户是全款，所以并没有考虑新政的因素。

　　近日，协助客户办理过户也成了一项大工程。上述青年路附近的中介经纪人介绍，因为新政的原因，最近朝阳区房管局的过户号十分抢手，一般早上5点甚至更早就要到房管局排号。

　　新政刚出台不到一周，业主的报价并没出现明显松动。麦田房产沿海北商圈总监刘议文介绍，新政发布后，片区里看房的客户依然很多，但都不做决定，都在观望。很多业主暂时不卖了，也在观望执行细则。

　　（下转B12版）