资金出海腾挪术

　　“在国内交了两期房款后，销售现在让我们去香港交。”张洁（化名）对新京报记者说。

　　2016年6月，张洁购买了一处国内开发商在马来西亚开发的房产项目，在刷卡支付首付款之后，她在国内开发商处办理了分期付款，之后每个月她在国内用人民币还款。

　　情况在今年年初发生了变化，因为监管收紧，房产项目的销售要求张洁去香港付款。

　　“销售说去香港刷卡可以‘返三个点’，如果有美元账户，由于汇率更低，更优惠。”张洁表示，自己现在进退两难。

　　张洁的经历是海外投资者的一个缩影。在国内投资渠道有限的情况下，不少居民纷纷将目光移到了海外，海外买房、海外投资、留学移民成为这两年最火的词汇。

　　不过今年1月份开始，国家外汇管理局发布多条措施规范资金出海。新版的《个人购汇申请书》明确：购汇不得用于境外买房、炒股等未开放的资本项目。1月3日，外管局再次澄清表示，个人购汇不允许用于海外购房并非新政策，个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目，“一直以来都不能做”。

　　新京报记者近期对海外置业调查时发现，外汇真实性、合规性的审查趋紧，资金借“灰色”渠道出境受到一定限制，但仍可通过绕道香港、代刷等更为隐秘的方式挪腾资金。

　　刷首付额度不够，开发商员工帮忙刷

　　3月21日，记者来到了碧桂园一展销中心。临近下班时间，“客户”只有记者一人，一旁的大屏幕上，播放着该项目的宣传词：新加坡旁永久产权，不用100万，海外置业优选。楼盘销售告诉记者，4月份将有赴马来西亚的看房团，并表示该楼盘销售依然较好，价格在两万多一平米。

　　不过，即使是100万人民币，也超过了一年5万美元的便利化换汇额度。对于资金如何挪腾出海，碧桂园销售人员表示，由于政策原因，包括订金在内的部分房款需要客户在国外交钱，可以在香港展厅直接付款。

　　去年11月6日，胡润研究院发布《2016中国投资移民白皮书》,报告显示,在全球资产配置中,中国高净值人群在海外置业上的平均花费已达到580万元人民币。这意味着，如果没有“门道”，大多数的海外置业者会遇到难题。

　　2016年底来自南部某省会城市的刘丹在马来西亚购买了两套房。她向新京报记者讲述了她的资金出境经历。

　　“之前我是考虑的美国。”刘丹说，但是她觉得马来西亚作为孩子读书的跳板更合适。华人很多，而且2万人民币（左右）的价格也很合适，老人也可以来度假。去年她报了看房团，并买下173平米和48平米的两套房，总价近500万。

　　在付款方案中，刘丹选择了首付10%、其余的90%分期付款的方案。在刘丹展示给记者的其中一套173平米的购房方案中，签约时交齐首付10%，约243074马币(按去年6月汇率约39.37万人民币)，另一个48平米的首付约59147马币（按去年6月汇率约95818元人民币），刘丹称，当时是在马来西亚刷的卡。

　　上述两套房的首付大约合人民币48.95万元，约合美元7.438万美元（按当时汇率），超过了外汇局每人每年不超过5万美元的购汇限制，这时候刷卡帮上了忙。

　　刘丹刷了好几张卡（包括家人的卡）都不够，剩下的是工作人员帮忙刷卡，然后她用支付宝还有微信转给他们，当时支付宝加微信共转了4.8万多元（人民币）。

　　根据银联国际官网资料，在海外用银联卡刷卡，“人民币结算”、“无需购汇还款”。

　　开发商借“金融中介”解决房贷

　　刘丹说，在（两套）总房款约500万元人民币的金额中，有近400万是通过一家名叫“汇联”的公司贷款，年利率是3.88%，若贷款成功，刘女士将分期给这家公司“还房贷”，且交的都是人民币。

　　按刘丹的说法，交首付时，“汇联”的人也在现场。“房地产公司的员工说，‘汇联’是他们‘自己’旗下的企业。”刘女士称。

　　有购房者向记者提供的图片显示，汇联金融-汇联易家向森林城市置业者提供10年按揭贷。

　　去年，一则来自新浪的报道称，2014年-2015年，汇联共为开发商提前锁客数量2.6万人，间接促进销售货值300亿元，销售量占比可达三成。

　　多位买房人对记者表示，当时按照有关方面的宣传，除了首付之外，剩下的都可以从“汇联”贷款，而且贷款利息3.88%，号称“特别低”。

　　不过，汇联的贷款与国内常见的房贷方式略有不同，有购房者对记者表示，“汇联”每年要交的利息是等额的。

　　同样是购房者的北京的王蕾给记者算了一笔账：贷款利率这边的销售跟我说是很低，但实际上，普通人以为100万，一年就是三万八千八百的利息，到了那边，第一年就是三万八千八百的利息，一年还10万，10万本金，到第二年的时候，不是90万吗？你的利息还是要付三万八千八百；这个利息，10年是不变的。

　　而按照国内等额本息和等额本金的算法（假设利率也是3.88%），按照链家的房贷计算器计算，总利息仅为208110元和195617元，都低于汇联的利息。

　　其二是汇率的问题。“去年五月份汇率是1.68，但是开发商用的上个月的1.7206。”王蕾说，光汇率和利率两项，一套86万的房子，要多付10万元人民币左右的费用。

　　据王蕾等人介绍，目前“汇联”方面的贷款已经暂停，但具体原因不得而知。

　　新京报记者就“汇联”的背景以及其在开发商马来西亚项目销售中扮演的角色等问题向该开发商官方求证，目前尚未得到回应。

　　据财新报道，3月22日，针对已经支付部分款项的内地购房者的问题，碧桂园主席杨国强表示，这属于个案，不方便评论，需要再做了解。他强调，公司一直守规守法。

　　记者注意到，去年12月8日，一家认证为“深圳市汇联互联网金融服务有限公司”的微信账号发布了题为“汇联金融海外布局森林城市签约起航”的消息稿。当中写道，“汇联金融创新金融产品‘十年贷’，为森林城市业主及其海外置业客户量身定制个性化金融服务。”“协助房企、投资人、购房人匹配各自的需求，解决各方痛点。”

　　而汇联金融的官网显示，其为2012年5月7日在香港上市的地产金融服务商，拥有15年地产金融服务的经验。

　　汇联易家互联网金融的法定代表人为郭婵娇，根据企查查，2016年5月24日前郭婵娇曾是深圳市碧桂融鑫投资管理有限公司董事长。

　　而据深圳市碧桂融鑫投资管理有限公司简介，2013年融鑫与国内著名的综合性房地产开发企业、中国房地产十强企业合资成立“深圳市碧桂融鑫投资管理有限公司”，主要投资碧桂园集团的房地产项目，为集团及关联的公司的优质项目提供资金支持。

　　借道外贸公司的外汇额度

　　实际上，除了富力、碧桂园这样的大型房企之外，目前海外置业已形成完整的产业链，这其中海外置业中介扮演着重要角色。记者在百度中搜索“海外置业”四个关键字，仍然有“星家”、“美亚”等机构名字出现。

　　“钱出境有很多渠道，你可以从国有银行走，可以从境外银行走，也可以走地下钱庄，有很多方式。”房产中介小柯对新京报记者表示。不久前，他就帮人在澳大利亚买了房子。

　　具体怎么做呢？小柯对新京报记者说，“你可以找一家外贸公司，他们跟境外的公司有联系，可以从外管局那里审批额度，不一定每年都能用完，他们就把额度拿出来卖，你把钱给外贸公司，外贸公司把钱打到你指定的银行账户上，而外贸公司收取几个点的手续费。”

　　“最笨的方式，一个人有五万美元的外汇额度，你多找几个人，钱不就出去了。”他对记者说。

　　他表示，他们不走地下钱庄的生意。“你找地下钱庄，肯定是有（卷款跑路）风险的，所以说叫‘地下’。你现在把人民币给它，第一时间打电话给境外的接收人，他们就按照现在的汇率给你境外的接收人，他们抽佣金，大概几个点。”他说。

　　“具体选择哪种方式，根据客户的实际情况，按照需求、金额来定。”他表示。

　　而上述行为，均在外汇局严打的行为之中。2月，国家外汇管理局网站挂出一篇新闻稿，透露深圳6家企业在外汇收支中涉嫌违法，涉及近500亿元的地下钱庄案件。此外还查明多家企业采用虚假单据、虚构贸易等手段逃汇；多名个人采用“蚂蚁搬家”的手段，涉嫌洗钱、非法转移资产等行为。

　　今年以来，国家外汇管理局多次公开表示，为维护我国的国际收支平衡，将加强外汇市场的监管，严厉打击外汇违法和违规行为。与此同时，还将增强政策透明度，推动金融市场继续对外开放。

　　海外买房市场降温

　　央行在去年年末修订了《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》（下称《办法》），虽然没有触及5万美元的换汇额度，但是将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元，这令一些购房者犯了难。

　　《办法》规定，对跨境资金交易，金融机构应当报送大额交易报告。报告标准为：一是大额现金交易，境内和跨境的报告标准均为人民币5万元以上、外币等值1万美元以上。二是自然人银行账户的大额转账交易，跨境的报告标准为人民币20万元以上、外币等值1万美元以上。

　　由于购房者的资金普遍较大，这意味着他们的房款很可能接受审查。

　　监管趋严让海外置业市场正在降温。

　　“今年可能在中国内部的推广会少一些，我们着重会招商引资。”碧桂园森林城市这位销售表示，除了中国内部推广外，今年也会着重海外客户的开发。

　　据海外房产中介平台居外网数据，今年2月，美国房产的境内咨询量下降了14.2%。

　　一个中产阶级的投资困惑

　　李茂，北京人，今年50岁，在国内一家大型油企担任中层负责人。保守的他平时理财时只买一些银行理财产品。“这些年银行理财收益率不断降低，有时候收益率还到4%。”李先生说。

　　李茂开始考虑其他的投资渠道。但是去年以来股市低迷，2016年平均每位股民亏损了4.6万元，让李茂望而却步，另一端P2P倒闭潮也此起彼伏，于是李茂开始考虑投资海外房产。

　　李茂觉得，这些年最好的理财就是买房子。考虑到他们家姑娘在国外念书，又到了出嫁的年龄，可能“要用大钱”，他有些犹豫，就踏空了这两年北京房地产的涨价潮。

　　“其实平时可供选择的投资项目挺少的，北京房地产真想买也怕买贵了，股票、基金这些不花时间，但不大懂。”他对记者坦言。

　　在他看来，海外如果能够保证语言沟通顺畅、交通方便和升值潜力巨大这三项，可以“考虑出手”。当记者告诉他，某国内开发商在马来西亚的项目“每平米两万多”，他表示可以关注，毕竟“比北京房价要便宜”。

　　根据公开数据，海外资产占中国居民可投资资产比例仅为7%，与欧洲、日本40%以上占比差异明显。

　　其实过去一年，中国不仅境内多个城市房地产市场火热，同时也成了全球最大的房地产跨境投资国家。

　　据世邦魏理仕公布的数据显示，仅2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较2015年同期增长了一倍。就全年情况来看，据世邦魏理仕近日发布的《2016年亚洲投资者跨国房地产投资数据》，中国的资本录得282亿美元海外商业房地产投资额，而2015年中国的跨国房地产投资为181亿美元，相比之下，2016年投资额的增长幅度超过了56%。

　　此外，人民币此前阶段性的贬值也令一些中产人士看上了国外的理财产品，住在西直门的张林就购买了匈牙利的国债项目。

　　不过张林坦言，除了保值之外，这个项目同样还可以办理海外移民，也是他购买的原因之一，这比在香港买保险要划算。

　　中信银行私人银行与胡润研究院联合发布《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》显示，中国高净值人群中46%有海外置业的需求，38.1%有海外教育需求，41.6%有海外金融投资需求，29.3%有海外移民需求。

　　“随着GDP增长放缓，国内投资回报率下降，国民财富增加而汇率贬值，中国居民的海外配置需求快速提升。”中信证券股票策略分析师杨灵修撰文指出。杨灵修指出，利率市场化下居民的资产配置不再满足于银行存款，而是扩展到各种理财产品，国内资产预期收益率却在降低——融360数据显示，近一月以来银行非保本浮动型平均年化收益率不到5%。因此，有一部分人把眼光瞄向了海外。

　　（文中李茂、张林、刘丹均为化名）

　　新京报记者 宓迪