房企合伙人制升级换代

　　合伙人制度，堪称楼市白银时代的杀招利器。两三年前，万科、碧桂园等龙头房企掀起了第一波合伙人制度的高潮。最终，万科、碧桂园突破了三千亿的销售规模。

　　4月8日，龙湖集团第一届合伙人会议召开。与此同时，旭辉等房企也进一步推进合伙人制度，第二波房企合伙人热潮在准千亿房企中席卷开来。

　　1 创新合伙人制

　　龙湖计划看点颇多，整体结构分为永久合伙人、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人，第一届规模141人，第一年选出103人。在这一制度设计中，龙湖提供现金+股权的方式，分配原则不是跟股价或个人绩效绑定，而是和公司整体业绩及利润表现直接相关。

　　在激励资金方面，龙湖放出的口气甚至比万科更大。此前，龙湖集团董事长吴亚军曾提及，龙湖未来要拿出比万科利润4.5%这个比例，还要高2到3倍的激励资金。

　　粗略估算，万科去年净利润约210亿，万科拿出了9个多亿做激励，比例在4.5%左右。2016年龙湖核心净利润约77亿元，如果按照9%-13.5%的比例计算，激励资金高达6.93亿到10.395亿左右。

　　“这次合伙人计划更重视长期激励，复杂的计算方法、提取模式，说明这是一种长期绑定。”一名接近龙湖的人士表示，合伙人将有一个虚拟账户，现金和股权激励直接进入这个账户。

　　能体现龙湖此次设计的不同之处在于，龙湖提出了层层的选举制度，由高级别合伙人选举低级别合伙人的方式层层投票。而合伙人一旦不能履行战略性意义的工作——举荐人才、传承文化、开拓业务，就会失去连任资格。

　　“龙湖这一次合伙人制度的展开，应该说是很有远见的。”克而瑞分析师崔秀程称，毕竟从万科、碧桂园的经验来看，从内部赋予企业活性，有助于打开市场局面。

　　2 房企们更新迭代

　　不只是龙湖，另一些准千亿房企也在原有的合伙人制度上，开始深化改革。如旭辉在新业务领域推出的持股激励，堪称大胆。旭辉精心设计了一套创业项目的激励机制，即按“四三三”比例持股，旭辉企业、旭辉控股和高管们各持股40%、30%和30%。

　　近日，旭辉宣布要投资1亿元现金杀入公寓租赁市场，新公司名为上海领昱公寓管理有限公司，由旭辉控股、旭辉企业、歆珏和璞儒分别持股30%、40%、20%和10%。后两位股东实际控制人是来自旭辉的3位高管。

　　这意味着，旭辉将领昱30%股权让予了高管们。在地产行业，管理层大比例持股创业型企业有例可循，如万链、彩生活、绿城服务，但旭辉的这一尺度仍然很大。

　　最近，复星也在通过“全球合伙人制度”扩大核心团队。复星称，公司有不同的平台层次，最顶层的是复星集团的全球合伙人。第二层是投资的产业平台，产业平台合伙人。第三层是创业公司，创业的合伙人。

　　随着龙湖、旭辉等民营房企在合伙人制度上的突破，招商蛇口、越秀地产等房地产央企、国企近期陆续升级了“合伙人”制度。招商蛇口继重组上市推出10亿元员工持股计划后，目前已探讨并形成了项目跟投层面的“合伙人”方案，并上报招商局集团。

　　另有媒体报道，越秀地产将股权激励计划由高层管理者扩大至中层管理者，方案于近期获得董事会采纳。据了解，越秀地产2015年2月已开始尝试项目跟投。

　　3 渴望规模入千亿

　　合伙人制度，在万科、碧桂园的高速增长中功不可没。如今，两家房企去年的销售额均超过三千亿。

　　在龙湖规模起飞的前夜，吴亚军希望打造出了一个“精神和利益共同体”，战略意义不言自明。2016年，龙湖合同销售额约为881.4亿元，同比2015年增长61.6%。

　　对于龙湖将2017年的目标定在1100亿，万房投资首席执行官傅硕认为，以前龙湖强调利润，忌谈规模，如今一改往日的谨慎。这似乎是第一次让人感觉到，龙湖开始强调规模增长。

　　旭辉也在寻求规模上的突破。2016年，旭辉共完成合同销售金额530亿元，2017年销售目标是650亿元，而这还是保守预期，旭辉更是称未来5年销售额将要迈过千亿。

　　招商蛇口也在努力冲刺千亿。2015年，招商局蛇口与招商地产合并形成现在的招商蛇口，2016年，招商蛇口累计实现销售金额739.34亿元。今年，招商蛇口还首次提及，在2017年将努力实现房地产销售金额1000亿元。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲认为，房地产行业是资本、资产密集型领域，不必过分高估合伙人制度的作用。但对于规模踏入千亿的房企，在资本市场，合伙人制度确实有助于公司稳定。

　　4 现金激励或最有效

　　在合伙人制度的设计上，万科等房企的做法十分典型，采取持股及跟投并举。持股更加注重长期，对万科、碧桂园、旭辉等房企来说，短期效果最有效的还是跟投。

　　碧桂园开放的跟投比例最高，为15%。截至2016年底，碧桂园已有583个项目引入合伙人机制，310个项目开盘在售，累计合同销售额达人民币2612亿元。

　　从近期房企动作来看，旭辉在原有跟投制度上的推进十分大胆，而龙湖相对保守，且并未提及跟投。有媒体援引吴亚军的话说，对于跟投，她还没有完全想清楚。

　　在地产行业，合伙人制度作为新兴事物，效果仍有待观察，也有业内人士坦言，无论采取哪一种方式，“可能拍现金是最管用的”。

　　一名熟悉碧桂园的人士说，最初碧桂园推行“成就共享”制度时，很多人将信将疑，直到年底被自己所发的奖金震惊，于是所有人都开始拼命了。

　　“碧桂园的薪酬激励非常有效果，否则不可能有今天。”克而瑞分析师崔秀程说。2015年，碧桂园有2个区域总裁薪酬过亿，2016年有6人过亿。据说杨国强开会时说，区域总拿不到1000万，项目总拿不到100万，就不是合格人才。

　　崔秀程坦言，目前龙湖合伙人计划更多面向总部中高管，惠及力度可能还不够广。但这毕竟只是试水，龙湖也表示每年会不断有人加入进去。值得一提的是，即使在万科，推行已久的合伙人制度也在不断迭代更新。

　　3月27日，在万科2016年业绩发布会上，万科高层就宣称，万科的事业合伙人迎来了3.0版本，其最重要的特征是引入“劣后担当”的概念。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋