“中国第一邨”祈福新邨陷“违建”风波

　　二十几年前，彭磷基掌舵的祈福集团开创了中国大盘开发模式，将一片无人问津的沼泽荒地打造成“中国第一邨”。二十几年后，这片已有15万人口的超大型社区正陷入“违建”旋涡中，这或将影响占港股上市公司“祈福生活服务”超六成收入的零售和餐饮业务。

　　“祈福生活服务”去年赴港上市，据聆讯材料，其九成收入来自位于广州番禺占地面积7500亩的祈福新邨；在这个超大型社区内，“祈福生活服务”提供餐饮、零售、物业管理及其他配套服务。

　　近日，有祈福新邨业主向新京报记者称，祈福新邨物业管理方——“祈福生活服务”中餐饮、零售及配套服务中的洗衣业务所用经营场所，建筑主体涉及政府相关部门认定的违法建设建筑。

　　据上述业主向记者展示的广州市番禺区城市管理局的文件显示，祈福新邨有24处违法建设建筑，其中12处当事人已自行拆除或被行政处罚，另外12处违建建筑待处理。

　　据记者不完全统计，未处理的12处违建建筑，涉及“祈福生活服务”相关业务：涉及上市公司零售店建筑面积的20%，涉及餐饮店面建筑面积的14.33%。

　　4月14日，“祈福生活服务”回应，公司均是依法租赁的相关物业，并没有建设任何违法建筑，城管立案调查的建筑有些完全合法，对于其他被立案调查的建筑物，将根据调查结果依法处理，如属违章建筑，将要求出租方赔偿损失。

　　城管局文件显示，违建24处

　　“番禺区祈福新村内违法建设时间久远，存在占用公共道路、公共绿化的加建、拆建、改建等复杂情况，小区业主一直不断进行信访、上访”

　　4月13日，祈福新邨内主要街道上，人流如织。

　　这个超大型社区，由“海晴居”、“康怡居”、“翠湖居”等诸多小型社区组成。每个小型社区相对独立，又通过内部道路、商业形态紧密相连。

　　祈福新邨内部的商业形态，不仅有超市、餐饮等便民商业服务，还设立有医院、学校、酒店等配套设施。

　　近日，祈福新邨有业主向新京报记者称，上述零售服务、餐饮服务的经营场所，存在侵占业主公共用地，属于违法建设性质。

　　4月13日，祈福新邨业主商伟楷向新京报记者出示了一份广州市城市管理综合执法局番禺分局（下简称“广州城管番禺分局”）关于“群众投诉事项处理情况告知单”，落款时间为2016年7月29日。

　　上述文件显示，经广州城管番禺分局调查，祈福新邨内存在多处加建建筑物，由当事人祈福新村房地产有限公司出资进行建设，包括便利店、餐厅、洗衣店、幼儿园、商铺等。因当事人未能提供上述建筑物的规划报建手续，广州城管番禺分局钟村街中队先后对祈福新邨违法建设立案查处26宗，因调查案件需要，将其中一宗进行拆分，拆分后案件宗数为27宗，已明确属于违法建设的有24宗。

　　据聆讯资料，“祈福生活服务”所使用的餐饮、零售等店面，主要从祈福集团下属公司租赁使用，包括祈福新村房地产有限公司。

　　新京报记者注意到，广州市番禺区国土资源和规划局在2016年7月8日挂出一则新闻称，其主动配合区城管局开展祈福新村违法建设专项整治行动，提前介入违法建设测量工作。

　　“经了解，番禺区祈福新村内违法建设时间久远，存在占用公共道路、公共绿化的加建、拆建、改建等复杂情况，小区业主一直不断进行信访、上访投诉，对社会产生不良影响。” 广州市番禺区国土资源和规划局称。

　　待处理违建涉零售、餐饮等板块

　　待处理零售违建两千多平米，占“祈福生活服务”总零售面积两成；涉及餐饮服务的建筑834.41平米，占比14.33%

　　祈福新邨业主商伟楷还向记者出示了一份落款时间为2017年3月2日，广州市番禺区城市管理局（下简称“番禺区城管局”）送达“关于商伟楷政府信息公开申请的答复”。

　　“答复”显示，番禺区城管局目前结案15宗。除了有3宗案件被认定为不属于违法建设外，其余当事人已自行拆除或被行政处罚。

　　而对于其余12宗涉案建筑，番禺区城管局称，正依据相关法律法规的程序和方式开展查处工作。“由于部分案件需要实施技术鉴定及组织专家进行论证，违法建设处理具有技术层面和社会层面上的不确定因素，目前暂无法确定违法建设处理完毕的截止期限。”

　　12处待处理违建，涉及“祈福生活服务”零售、餐饮等业务板块。

　　根据“祈福生活服务”2016年业绩公告，公司的零售服务主要是分布在祈福新邨及其他临近地区的17家不同规模的零售店，建筑面积约为1.02万平方米。

　　而12处待处理违建，包括祈福新邨A区18街南侧超市（建筑面积338.5平方米）、祈福新邨人工湖南侧超市（建筑面积433.05平方米）、祈福新邨祈福英语实验学校旁超市（建筑面积299.3平方米）、祈福新邨湖景26街西侧超市（建筑面积340平方米）等。

　　新京报记者统计，未处理的违建涉及零售的建筑面积总计2076.59平方米，占“祈福生活服务”零售店建筑面积的五分之一。

　　“祈福生活服务”的餐饮服务板块，包括17家餐饮店，建筑面积约5821平方米。分别由5家中餐馆、6家茶餐馆、2家咖啡馆、4家东亚及西餐馆组成。

　　根据“答复”，涉及餐饮服务的建筑有祈福新邨人工湖南侧餐厅（建筑面积373.01平方米）、祈福新邨B区7街126号北侧餐厅（建筑面积461.4平方米），两处建筑面积共计834.41平方米，占餐饮店面建筑面积的14.33%。

　　此外，建筑面积191.93平方米的祈福新邨人工湖南侧洗衣店，名为洁霸洗衣，也属于被认定的违建建筑。洁霸洗衣隶属于上市公司配套生活服务。

　　零售、餐饮业务占上市公司六成收入

　　2016年业务构成中，零售和餐饮服务为公司贡献收入1.86亿元，占比64.31%

　　2016年11月，祈福新邨的操盘者祈福集团，将旗下物业管理服务、零售服务、餐饮服务与配套生活服务四块资产打包，以“祈福生活服务”公司之名上市。据“祈福生活服务”聆讯资料，公司前身最初1998年开业，为祈福新邨提供物业管理服务，之后在2008年、2009年分别拓展零售服务、餐饮服务及配套生活服务。据“祈福生活服务”聆讯资料，从2013年至2015年，约有90%的收入来自祈福新邨。

　　2017年3月末，“祈福生活服务”交出了赴港上市后的首份年报：2016年实现收入2.9亿元，同比增长10.9%，年度溢利0.23亿元，同比减少42.5%。

　　作为“祈福生活服务”的前两大业务板块，2016年，零售和餐饮服务为公司贡献收入1.86亿元，占比64.31%。

　　在公司2016年业务构成中，零售服务、餐饮服务、物业管理服务收入位列前三名，分别为1亿元、0.86亿元、0.52亿元。

　　若上述违建建筑被拆除，“祈福生活服务”势必会失去部分经营场所，新京报记者未在上市公司公告中发现对该事项风险警示。

　　公司回应：均是依法租赁的物业

　　“祈福生活服务”称，如属违章建筑，我司将要求出租方赔偿损失。

　　业主商伟楷说，此前投诉的涉嫌违建建筑，是由部分业主自发按照祈福新邨规划图对比后发现，由于社区太大，还有一些建筑在取证中，不排除还有违建建筑存在。

　　祈福集团官网显示，祈福新邨占地7500亩，至今投入资金逾500亿元，建成并售出住宅超过4万套。

　　对于祈福集团打造祈福新邨，有媒体评价为，是上世纪90年代超前的建筑居住环境理念和先进的物业管理模式。

　　4月14日，“祈福生活服务”回复新京报记者，公司均是依法租赁的相关物业，并没有建设任何违法建筑，城管立案调查的建筑有些是完全合法的，比如活力花园的你我他超市等。

　　“对于其他立案调查的建筑物，我司将根据调查结果依法处理，如属违章建筑，我司将要求出租方赔偿损失。”“祈福生活服务”称。

　　“祈福生活服务”方面人士称，目前祈福新邨有接近15万业主，众口难调，不可能照顾到每一个业主利益，肯定有极个别的业主不理解公司的做法。

　　物业服务涉多起诉讼，公司称是个别现象

　　2014年物业费上调，引发一些业主不满，其质疑焦点包括操纵业委会、剥夺业主自治权等

　　实际上，除了餐饮、零售板块经营场所涉及投诉外，“祈福生活服务”物业管理板块也引发部分业主不满，且已对簿公堂。

　　聆讯资料显示，2014年，祈福新邨平均一般物业管理服务费出现了一次大幅上调，由2013年的每平方米每月2.76元上调至2014年的3.5元，上调幅度26.81%。

　　物业管理费上调后，祈福新邨一般物管费收入也不断攀升，从2013年的941.6万元上升至2014年的1312.5万元，2015年达到1432万元，均大幅高于上市公司其他楼盘物管费收入。

　　此次物业费上调，在祈福新邨引发一些业主不满，其质疑焦点包括操纵业委会、剥夺业主自治权、违法提高物业服务费。

　　物业费为何上调？“祈福生活服务”回复新京报记者称，祈福物业管理公司实行的是酬金制，并每年都经专业会计师审查账目，物业管理费的结余或不足，均由全体业主享有或承担，当物业管理费不足需调升时，也必须经双过半业主同意后才涨价。

　　“双过半业主同意”，指的是广州市政府2014年实施的一项规定，物管费调价须业主“双过半”同意，即“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

　　不过，商伟楷等业主否认当时“双过半”一说。

　　由于双方各执一词，祈福新邨部分业主将祈福新邨业主委员会诉至法庭。据新京报记者不完全统计，从2014年至今，涉及有6起诉讼，诉讼案由主要为认定2014年物业服务费涨价行为违法、撤销2011年和2014年两次物业服务费涨价、撤销祈福新邨业主委员会第六届选举的决定及续聘祈福物业公司的决定等。

　　其中，一部分法院处理结果主要包括裁决驳回原告诉讼请求，另一部分至今未宣判或二审正在审理中。若被告出现败诉情形，“祈福生活服务”物业管理板块收入将受到影响。

　　关于和部分业主存在的长期纠纷，“祈福生活服务”回应称，对于物业管理而言，与个别业主存在纠纷是极个别现象，因为物业管理公司代表的是大部分业主的利益，必然与小部分业主的利益相冲突。

　　■ 人物素描

　　彭磷基：不愿上市的地产富豪

　　操刀祈福集团的，是在华南声名显赫的地产商人彭磷基。彭磷基之妻孟丽红，正是“祈福生活服务”的实控人。

　　祈福集团官网显示，彭磷基祖籍广东番禺，出生香港，早年负笈美国修读建筑本科，投身于大型基建及房地产行业至今已逾40年。在各大富豪榜单上，彭磷基夫妇未见其名。因此，对于其掌握的多少财富，外界并不知晓。

　　开山之作祈福新邨开始销售是在1991年11月。据媒体报道，首次发售时，已有不少购房者冒着严寒通宵排队，开售当天就全部售完。即使在1993、1994年的平淡时期，亦有良好的销售记录，2000年后曾连续多年成为广州市销售冠军。

　　作为早年间声名显赫的房企，祈福集团并没有抛出上市计划。相比1988年进入房地产行业的万科，在1991年便在深交所上市。

　　“祈福生活服务”上市，也不是第一个吃螃蟹的“人”。

　　《21世纪经济报道》援引接近祈福集团管理层人士透露，彭磷基一直认为上市是一把双刃剑。

　　彭磷基此前在接受《南方都市报》采访时透露出他的投资风格：1973年香港恒指暴跌至150点，他人生的第一个100万元一夜蒸发，后来还要卖车卖房。“那是我人生的最好一课，它教会我快钱不好赚，还是要脚踏实地，宁可保守稳重，也要评估风险。”

　　■ 商业模式

　　“祈福生活服务”毛利率41%

　　祈福新邨物业服务已经经营了15年以上，此次放进上市资产包的零售服务、餐饮服务与配套生活服务涉及的社区商铺，全部都是祈福集团自持物业。有业内人士评价为，如此做法成本很低，运营很成熟也无竞争对手，较易获取投资者认可。

　　香港新世界地产前高管梁东昭此前接受媒体采访时称，祈福集团是港式管理，管理层年龄偏大，项目产品的发展也比较慢，与其他房企攻城略地的模式相比略显低调，土地获取情况稍逊。因此，对于祈福集团而言，物业管理自营部分本来就是左手倒右手，不通过资产盘活也有亏损风险，让其对接资本市场，本质上可以减负。

　　透过“祈福生活服务”，不难发现，其财务风格仍是较为保守稳健。

　　2016年，“祈福生活服务”总资产2.83亿元，总负债0.73亿元，负债率25.8%，较2015年的41.06%少约15个百分点。截至2016年末，上市公司现金及现金等价物1.82亿元。同时，在2015年、2016年，上市公司称并无抵押资产。

　　此外，公司整体毛利率也由2015年的38%上升至2016年的41%。“祈福生活服务”解释称，毛利率增加主要归因于物业管理服务及零售服务分部的毛利率增加。

　　□新京报记者 徐伟　实习生 刘新风 广州报道