“限卖”为楼市调控再添“防范门”

　　楼市追踪

　　当下所采取的调控手段也是不得已而为之，只有通过“限卖”这道安全“防范门”，才能封杀楼市投资投机炒作行为，最终避免楼市价格的非正常上涨。

　　据媒体17日报道，日前，成都、厦门、福州、广州、珠海等14个城市已率先出台限卖政策。就是说，买了房，需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让，最长的甚至要求5年才能出让。

　　“限卖”政策出台，意味着在近期各地政府出台限贷、限购、认房认贷又认离的楼市调控基础上，再次提高楼市调控等级，又让楼市调控“再下一城”。

　　虽然“限卖”政策能否取得如期效果，有待观察，但单从政策出台的初衷看，则值得肯定。制定“限卖”调控政策，延长住房上市交易时间，能延缓房产上市流和现金流，以此增加楼市投机者持有成本，让其知难而退，从而遏制投机炒作加剧楼市价格的非正常上涨。同时，“限卖”政策出台也算是楼市调控政策的一种创新。

　　一则，该政策出台，弥补了楼市调控政策的短板，在购买端和出卖端两端发力，形成有效调控链条，既能防止楼市调控出现顾此失彼、无法准确把握调控全局的倾向，又能堵塞楼市调控可能存在的漏洞，尤其是严打短期游资炒作行为。

　　二则，该政策使楼市调控步入了更高思维的新阶段，它已使政府调控由固守购买端向卖出端转向，跳出了原有调控思维定势，推动楼市调控理念和方式的转变，使各级政府重新抓住了楼市调控的脉搏，会促使楼市调控步入更加良性循环状态。

　　显然，“限卖”调控出台，是楼市调控向纵深推进的必然之举。可以预见，接下来全国将有更多城市加入这个行列，并出台更多、更完善的“限卖”调控政策，楼市价格应声而下的可能性也将提高，这对抑制全国各城市尤热点城市的房价，因投机炒作推动非正常上涨现象将起到有效作用。

　　不过，任何楼市调控政策出台犹如硬币两面，“限卖”政策也不例外。笔者赞同部分专家的观点，“限购”行政调控楼市的手段情非得已，而“限卖”则更是对行政调控手段的强化，使楼市调控离市场化手段越来越远，既有回撤货币流动性的缺陷，又会降低房产本身的流动性，使房地产在一个相当长时间内处于被“冻结”状态，不免会对房地产健康发展产生一定影响。

　　另一方面，不排除在长期内产生系列连锁反应的可能。比如，在经济结构未实现彻底转型的背景下，楼市价格下降或使房地产投资下滑，同时影响房地产开发商的贷款偿还能力。在目前银行房地产信贷余额较大的情况下，会加速银行不良信贷资产的大幅反弹，从而使房地产信贷风险向银行传导而加大金融风险。这些都是在执行“限卖”调控政策时需通盘综合考虑的因素。

　　即便如此，“限卖”楼市调控政策却不能“因噎废食”。权衡而言，当下所采取的调控手段也是不得已而为之，只有通过“限卖”这道安全“防范门”，才能封杀楼市投资投机炒作行为，最终避免楼市价格的非正常上涨。不过，政策部门也应注意，需把住“限卖”调控的力度和火候，既不能误伤正常的住房市场交易，又要有效堵塞投机炒作住房交易。体现“限卖”“宽限与严厉相济”的楼房调控原则，避免楼市调控因此而“剑走偏锋”，还有待决策层在实操过程中的周全考量。

　　□莫开伟（中国地方金融研究院研究员）