华侨城泰州项目输在了“地产+旅游”上

　　公司观察

　　华侨城泰州项目恐怕还是输在了“地产+旅游”上，地产宏观大环境的变化、旅游文化价值的缺失，“地产+旅游”的行业洗牌也许才刚开始。

　　作为“旅游+地产”模式的开创者，4月12日，华侨城公告显示，拟将泰州华侨城有限公司（以下简称泰州华侨城）100%股权转让给大股东华侨城集团公司的全资子公司华侨城华东投资有限公司。该项目总投资达25亿元，如今受让方支付现金对价仅为5196.49万元。交易完成后，上市公司华侨城不再持有泰州华侨城股权。

　　华侨城以“锦绣中华”、“世界之窗”、“欢乐谷”等代表性品牌成名，而后的全国范围布局，显然未达预期。泰州华侨城总投资25亿元，地处国家5A景区——江苏省溱湖旅游景区内，规划用地3000亩，内部有温泉、高尔夫球场、高档酒店、商业街、别墅等众多项目，可谓包罗万象。然而，近年来国内旅游地产过热、各路资本纷纷杀进，其中不少资本是瞄准了“旅游”背后的地产资源，可以通过低价获取大量土地资源，从而等待溢价机会。

　　资本扎堆进入，导致旅游地产呈现泡沫化，尤其是同质化倾向日益明显。比如，某国内巨无霸地产集团也在效仿迪士尼，全国布局“××城”，基本就是搞个游乐园，然后是住宿、餐饮、购物一条龙消费，甚至放言要很快超过迪士尼。然而，这些以为挟资本就能搞好旅游地产项目的企业，似乎忽视了最为根本的两点。

　　旅游地产的价值核心其实是旅游，尤其是稀缺的优质旅游资源。由于旅游地产项目遍地开花，因此许多并不达标的旅游资源也被纳入其中。然而，如此拼凑的旅游项目显然无法吸引太多游客，导致项目无法获得足够的客源。

　　而国内很多旅游地产在效仿迪士尼的同时，却忽视了迪士尼乐园之所以广受欢迎，其实是花费数十年时间、通过动漫、影视等相关产业链完整打造，所形成的强大品牌。那些停留于低层次模仿的游乐城，很容易让游客审美疲劳，旅游的文化属性一旦被忽视，千城一面的纯游玩内容就会被市场所抛弃。

　　其次，国人的旅游消费习惯还停留在初级阶段，还是以游玩为主而非休闲为主。尤其是中老年游客，更侧重于旅游的价格层面，喜欢打性价比的旅游团模式。旅游团模式的短期集中旅游，显然让游客们不可能花太多时间去逛商业街、打高尔夫，也住不起高档酒店。华侨城泰州模式打造的“慢旅游”模式，与国内旅游主流模式并不相符，也就无法让相关旅游地产项目获得足够回报。

　　随着旅游地产开发规模越来越大，其开发成本也越来越高，百亿级的项目并不罕见，由于投资巨大，因此必须快速出业绩、见效益。然而，旅游地产本身应当是一个长期打造的文化工程，尤其是旅游管理人才与地产管理人才如何协同，打造出旅游与地产属性高度匹配的产品，更是旅游地产企业面临的挑战。显然，即使如华侨城这样深耕旅游地产多年的先行者，也未必能在快速扩张中，实现项目、人才、资金的同步配套，尤其是下沉到县一级的泰州华侨城，恐怕在这些方面难度更大，也因此无法获得预期成功。

　　因此，华侨城泰州项目恐怕还是输在了“地产+旅游”上，这也是近年来旅游地产项目屡屡被指出泡沫化的原因所在。地产宏观大环境的变化、旅游文化价值的缺失，“地产+旅游”的行业洗牌也许才刚开始。

　　□楚天（财经评论人）