房价涨90万判给买家，司法该对投机说不

　　议论风生

　　不让违约方在违约当中得利，这是司法应该有的智慧和担当。

　　房价涨了，谈好的房子就可以不卖了？想得美。

　　在苏州，一市民见自家房子大涨近90万元后果断“违约”，买家将他告上了法庭。日前，苏州市吴中区法院审结此案，判决卖家退还定金，并将涨价部分近90万赔给买家。

　　就是不能让违约卖家得到房价上涨的好处，对这个司法判决，很多网友点赞。

　　的确，在目前的房价狂飙中，司法应该起到“定海神针”的作用。要以司法判决引导公民诚信守约，让违约无处得利，制止炒房的各种兴风作浪，在全社会弘扬契约精神。

　　我国《合同法》规定，合同违约金有两种确定方式：一、由当事人之间约定违约金大小，以体现“当事人意思自治”；二、按违约产生的损失赔偿额，由法院判定。还需说明的是，合同的违约损失，并不限于直接损失，还包括“预期利益损失”，即《合同法》第113条所规定的“合同履行后可以获得的利益”。

　　之所以要赔偿“预期利益损失”，这部分损失也是因为违约方的违约，对守约方造成的实际损失，并不是“虚构”的。这也正是这次苏州法院判决，违约的卖房方，向买房方支付房价上涨部分作为赔偿的法律理由。如果当时合同顺利履行（没有违约）的话，那么，这部分房价上涨的利益是归于买房一方的。

　　不让违约方在违约当中得利，这是司法应该有的智慧和担当。

　　事实上，不仅可以判决违约方赔偿房价上涨部分，甚至法院还应该强制合同继续履行（如果当事人提出这样的诉请的话）。去年，深圳法院就判决过一组案件，对违约的房产合同要求强制履行，这也是符合《合同法》的，因为“继续履行合同”，本来就是合同违约责任的第一种承担形式。

　　近十来年，中国房市一旦有风吹草动，屡屡会出现“退房潮”或者“毁约潮”。而目前，很多地方职能部门提供的房屋买卖规范合同，约定的违约金在总价的20%左右。如果遭遇房价飙升，涨幅大于之前约定的违约金，买家就可能从“经济人”的角度出发搞“违约套利”，这无疑是在践踏契约精神。

　　之前，一些地方法院的做法，是让违约者赔钱了事，这其实一定程度上纵容了违约者。这种判决也使合同处于飘摇之中：一旦房价大涨，卖房人可以堂而皇之地通过毁约来套取利润，完全把诚信和契约精神踏在脚下。

　　所以，司法机关应该依《合同法》以及当事人的诉请，要求违约一方承担房价上涨的“预期利益损失”，或者直接判决继续履行合同。契约，必须捍卫，司法应该要对房市的投机、不诚信行为说不。

　　□沈彬（媒体人）