加拿大启示录：楼市泡沫的应对之道

　　楼市追踪

　　若想长久平抑房价，避免金融危机，更有效的方法：一是大幅提高房贷利率；二是对空置房征收重税；三是增加土地供应。

　　据《证券时报》5月2日报道，近日，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债约合15亿美元作为紧急流动性贷款，因为其高利储蓄账户存款1个月内急速减少了5.91亿美元；此消息导致公司股价暴跌61%，创下公司股价史上单日最大跌幅。

　　事实上，自2007年美国爆发金融海啸，加拿大的房价并没有跟随美国房价下跌，反而不断上升，十年来涨幅巨大，均价远超美国二倍。国际权威金融机构曾不断预警房价出现泡沫，甚至明确指出温哥华和多伦多是全球房价最高的地区之一。

　　当然，温哥华和多伦多房价的泡沫除了超低利率，政府控制土地供应等原因外，最大的原因是由于海外投资者的疯狂炒房。

　　去年8月，温哥华所在的卑诗省为了抑制房价，推出了15%的财产转让税，一套200万加元的房子，外国买家将多付高达30万加元（约合160万人民币）的转让税。接着，由于温哥华更有15%的房子长期空置，随即温哥华又开征1%房屋空置税，连续上涨多年的温哥华房价终于开始掉头向下。

　　然而，多伦多和温哥华就好似跷跷板，随着温哥华房价的止涨下跌，热钱随着炒房客的到来涌入了多伦多，使多伦多这一年来，平均房价在原本已近高企的基础上，再超涨35%。今年3月，多伦多新房平均价格甚至飙升至178万加元（合人民币超过925万），一年内猛涨超过67%。

　　至此，出台抑制房价的措施势在必行，否则泡沫一旦破灭，后果不堪设想。这次，安省政府除了开征15%非居民投机者税，其他措施包括：

　　首先，加强租金管理。新政规定房租年涨幅不得高于通胀率1.5%，以确保房源。

　　其次，鼓励开发商建造出租屋。为了增加房屋市场供给，政府将腾出更多省府所属土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。为鼓励建设更多的租住房屋，返还针对开发商所收的开发费，省府将为此支出1.25亿加元。因为如果租金合适，一部分人将选择租房而不是买房，此项政策作为辅助平抑火爆的楼市，会起到一定帮助。

　　此外，禁止楼花炒作，限制售前转让。所谓“楼花”，是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。这项政策是为了针对某些投机者，防止他们利用少量定金，以楼花价格去获取多套单元，再在楼花建好后将产权卖出赚取利润。

　　尤其重要的是，新规定还将进行身份及居住情况的追踪调查。安省地区的房屋买家在土地登记文件上，必须填报其公民或居民身份等细节。如果买家是一间公司，则必须提供公司的拥有人或实际控股人身份，还要求买家的信托人或指定人，披露实际受益业主的信息。

　　此次政府抑制房价的新政目标很明确，就是要打击真正的房市投机者。不过，除了以上新措施，若想长久平抑房价，避免金融危机，更有效的方法：一是大幅提高房贷利率；二是对空置房征收重税；三是增加土地供应。正如1997年，香港行政长官董建华提出八万五建屋计划，5年10个月中，香港楼价下跌70%。加拿大地广人稀，香港都能办到，加拿大又如何办不到呢？当然，不仅加拿大，这对于其他地区同样具有借鉴意义。

　　□陈思进（资深金融风险管理顾问）