房贷收紧效果虽显，莫忘背后“连锁效应”

　　楼市追踪

　　全面收紧房贷，可能会倒逼银行在表面上收紧房贷而暗地变换“马甲”。

　　5月9日，中国社科院《房地产蓝皮书》发布会透露，2017年全国商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落，降幅分别达10%和20%，预计商品房均价增速由2016年的10%会下降到2017年增长不超过1%。

　　房价增速回落的背后，是地产金融动力的抽离——至此目前，四大一线城市建行、中行、农行、工行等四大国有商业银行已全部上调首套房贷利率；接下来，可能还会有更多二、三、四线城市的中小股份制商业银行跟着提高首套房贷利率或至基准利率。

　　众所周知，自今年初开始，我国楼市就掀起了严厉调控“风暴”，先是各大中小城市尤其是一、二线城市陆续出台“四限”措施，接着两会提出房子是用来住的，要回归居住属性，国家相关部委如人行、银监会等应声出台了不少意在抑制房价过快上涨的调控政策，调控成了2017年楼市发展中的主旋律。

　　在“四限”政策“围剿”下，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象。可见，严厉调控政策致房地产市场价格平稳，有利于宏观经济平稳运行，也有助于银行机构去杠杆和资金“脱虚向实”，预防房地产金融风险发生。

　　然而，任何调控政策都具有两面性。数据向好的背后却不能忽略房贷政策收紧可能带来的连锁反应。

　　由于全面紧缩不分年龄、不论收入状况，统统取消首贷房优惠利率，让一线首次购房刚需族增加了成本；且首付比例较高，让刚需购房族只能望房兴叹，不得不长期被一线城市边缘化。

　　其次，全面紧缩房贷直接传递出资金从紧，但同时也传递出住房供地减少、房源减少的信号，让社会对一线城市产生房价高企的错觉，更会加剧一线城市居民购房渴求及一些拥有住房居民待价而沽的心理；

　　同时，开发商通过其他各种暗道筹集资金加速拿地和建房，有诱发新一轮房地产开发“大跃进”的危险。而且，一线城市全面收紧房贷，也会间接诱发全国二、三线城市甚至四、五线城市做出收紧房贷的回应；否则这些城市的楼市价格也会呈较大幅度反弹，无形中加大了楼市调控的政策和经济成本。

　　再次，全面收紧房贷虽对银行房地产信贷有所制约，但由于个人房贷目前对银行来说属于相对优质信贷客源，银行不会心甘情愿地放弃这块市场，由此可能会倒逼银行表面上收紧房贷而暗地变换“马甲”，通过其他信贷暗道继续发放个人房贷或房地产开发贷款，这是尤应引起注意的。

　　因此，全面收紧房贷政策还需全面权衡，确定好调控目标；把握好收缩时机和收缩的度，增加房贷政策灵活性，不能“一刀切”；尤其应防止长期使用、过度使用导致矫枉过正倾向发生，以便兴利除弊，让房贷政策成为一项促进楼市健康发展的长效金融调控机制。

　　□莫开伟（中国地方金融研究院研究员）