“长租公寓”渐成闲置房源运作新模式(2)

　　（上接D06版）

　　营业执照申请没有“长租公寓”这一项

　　对客人的诉求响应不够快、服务不及时也是长租公寓共同的运营痛点。很多企业都承诺做到快速服务，但实际做成的却不多。有的公寓品牌应对这样的问题采用建微信群的方式。

　　金羽表示，青年群体的自主性比较强，住在公寓里的住户可以参与公共区域的维护，以减少保洁服务的压力成本。

　　由于长租公寓行业标准规范细则没有出台，对于长租行业问题的判定也缺乏依据。金羽说，国家对长租这个行业没有认定，申请营业执照的时候没有长租公寓这一项，这是最大的一个痛点，职能部门没有对这个业态的立项，导致对整个行业的监管和法规不健全。譬如，消防的问题，长租公寓执行什么样的消防标准，是个十分模糊的概念。合同的备案、企业资质、法律对于合同双方的权利义务的核定都没有明确规定，没有自己的行业标准。

　　差异化运营，提升“住宿”附加值

　　华泰证券分析称，按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。《2016年度住宿业公寓品牌报告白皮书》显示，中国房产租赁市场租金规模2025年将达2.9万亿元。

　　尽管政策不明朗，痛点较多，长租公寓这片“蓝海”也有足够的吸引力令互联网公司、酒店集团、房地产企业和中介机构渐次发力。在这片“蓝海”中，有的公寓品牌难解温饱，年出租率不足50%，而有的品牌却能够与大量客户达成合作，一举攻下多个“城池”，这种差异与运营模式和产品形态有关。

　　●长租+酒店

　　有品牌酒店做背书的长租公寓具有管理上的天然优势。长租公寓和酒店一样都是重服务的行业，线下运营管理是其长处。酒店集团的PMS系统、客户管理系统、顾客评估系统、营销系统以及会员系统都可以助力长租公寓的布局和产品经营与打造，这种天然的优势能直接切入整栋式公寓。

　　华住旗下的城家公寓相关负责人介绍，华住系已经有一部分酒店在改公寓，包括与其有合作关系的宜必思也可以改造，依托酒店背景，城家公寓可以共享华住的客源和销售渠道，企业客户等。

　　●长租+短租

　　在公寓租赁领域，房间作为硬件设施，是长租还是短租，并没有那么清晰的界限。唐挺介绍说，业内也没达成一个共识，通常理解是一周以内的是短租，一个季度以上算长租。

　　唐挺说，如果把一部分房源通过短租周转起来，整体收益会更好。通常来讲，长租公寓里长短租配置的比例是长租占七八成，短租占二三成，这样的收益最优。另外，在成熟的地段，短租产品在正常经营的情况下要比长租产品的利润要多20%-30%，但在不是很成熟的地段，情况就不同了。

　　雅诗阁服务公寓酒店CEO曾文强曾表示，公寓企业应该根据所在城市的实际情况，对公寓的长短租进行灵活配比。

　　●长租+养老

　　长租公寓一般都位于城市中，配备较好的医疗和生活服务设施，这给长租公寓与养老的结合创造了条件。随着康养旅游标准落地，异地养老已经成为一种趋势。上海万科集团推出了一线城市长租公寓和医疗养老相结合的“望年荟”公寓。公寓与医院相结合，以单间和双人间为主，拥有296个床位，同时配有城市客厅，面向半护理、全护理以及轻中度失智长者。

　　无论长租公寓与哪种方式结合，都提升了长租公寓作为一种住宿形式的附加值，换言之，就是提升了住宿的体验品质

　　D06-D07版采写/新京报记者 王庆滨