房企参与特色小镇开发要去地产化

　　自国家推动特色小镇建设以来，已有多家上市房企涉足。如果说上一轮房企进军特色小镇只是试水，如今部分实力型房企逐渐从地产化为驱动中走出，着手打造特色小镇的“2.0版本”。在这一升级版本中，多家大型房企在投融资及规划运营上设计了成体系的计划。

　　特色小镇渐再受热捧

　　如今将产业小镇作为集团主营业务发展的，如华夏幸福、华侨城，均喊出了要建设“百座特色小镇”，而碧桂园、绿地、绿城、蓝城也将小镇视为集团发展的重要板块。

　　6月17日，华侨城宣布“100个美丽乡村”计划，投资建设一百座具有中国传统民俗文化特色小镇，包括北京门头沟斋堂、昌平十三陵等小镇项目。

　　而6月6日，在“绿地京津冀特色小镇发布会”上，绿地也推出保定、大厂两小镇项目：保定科技小镇和中国传媒特色小镇。这两个小镇项目只是绿地京津冀进军小镇的排头兵，更多项目还处于洽谈中。

　　京津冀项目只是绿地小镇版图的冰山一角，目前绿地已经在浙江、四川等多个省市“下单”，并计划在核心一二线城市周边储备10-15个大盘小镇项目。

　　此前，华夏幸福宣布未来三年建设百座特色小镇。碧桂园则计划，5年斥资1000亿元，在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出。

　　万科则试图复制良渚文化村。在去年成立产城发展有限公司后，今年2月28日，万科产城与浙江嘉善签订合作协议，双方将在环沪的产业要塞，共同开发归谷智造小镇。

　　此外，还有一些新的房企加入小镇建设的阵营。如融创中国在青龙山慈云寺景区打造融创慈云小镇、融创产业新城，总投资达450亿元。

　　抓住特色及业态配比

　　警惕特色小镇地产化一直是业界的共识，继首批127家全国特色小镇名单公布后，今年第二批全国特色小镇名单也即将揭晓，不但要求更为严格，还强调要“去地产化”。

　　实力房企运作小镇的模式也逐渐意识到特色产业是立镇之本。东兴证券报告推荐关注的小镇模式主要有两种，一是以新兴产业为主导，如华夏幸福的产业小镇和碧桂园的科技小镇；二是以文旅、基础产业为主导，如华侨城、新华联、保利地产和绿城中国，这种模式往往也以特色自然或历史文化资源为依托。

　　在十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任刘志峰看来，华夏幸福基业在河北规划建设足球小镇、航空小镇、葡萄酒小镇等都很有特色。浙江蓝城在建设小镇之初，就确定了健康养老特色产业，并把学科带头人引到镇内，让特色产业跑不了、无法复制。

　　“我们现在绞尽脑汁思考的是怎么样去创造一个特色小镇，国外并非如此。”中国宏泰发展高级副总裁潘锋表示，在开发和研发特色小镇的时候，可以深刻挖掘当地的历史、人文，而非凭空创造一个特色小镇。

　　不少实力型房企更是提出了严格的业态规划。近日，碧桂园首个特色小镇——潼湖科技小镇已落地惠州，预计投入资金高达1300亿元，推行产业先行、产城融合模式。

　　碧桂园要求先把产业做出来，住宅项目会放在二期做产业配套，且住宅开发比重不到三成。按照规划，创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%：30%：40%。

　　万科良渚文化村在后期运营中也十分重视比例调整，由于人居比重占据65%，良渚正在加速产业的增加，使得产业和人居比例达到五五的配比。

　　运营收入对接全维度资本

　　尽管各地政府对特色小镇项目给予了大量的政策支持，但特色小镇资金投入量巨大，因此自身运营收入要过硬。

　　碧桂园相关负责人表示，目前创新小镇已探索设计一些收入结构，综合运用销售物业的收入、租金收入、园区营运收入、股权投资收入等方法，同时希望通过资产证券化获得资本市场的支持。

　　绿地对小镇则采用滚动开发模式，期间绿地“大金融”、“大基建”、“大消费”板块均将介入，为小镇建设提供资金、基础设施和生活配套支持，小镇项目在规定周期内要实现资金退出及盈利。

　　打铁除了自身要硬之外，离不开外界资本的支持。北京的古北水镇既结合了当地政府的资本和资源，又结合了中青旅产业资本和金融资本。

　　瀚华金控股份有限公司战略总监王岩表示，特色小镇应有完善的投融资规划，如低成本、长期发债的资金与产业基金等资本配比，以及运营和短期销售叠加，才能对特色小镇整体生命力和运营提供多维度支持。

　　综合来看，目前“特色小镇”开发主要有三种模式：政府主导、企业主导和政企合营的PPP模式。在未来，PPP模式或成为特色小镇的主流投融资方式。

　　华侨城目前在建的深圳甘坑新镇项目为典型的PPP模式合作开发，收入来源是“门票收入+地租+销售分成”。地租即租金，华侨城将旧厂房改造后租金提升两三倍。而销售分成，包括在城镇中开发的农产品、餐饮服务等一些产品的销售。

　　重视小镇后期“迭代”开发

　　小镇并非一天建成的，后期运营迭代很重要，浙江乌镇原先是个古镇，后来成为旅游地、互联网全球大会的永久场地，就是在存量产业中优化提升，注入了资本、文化和新产能的力量。

　　“得把事先做出来，把人引进来，才能做活，其实这是小镇的后期模式”，杭州万科良渚文化村总运营赵博表示，良渚就是前期产业用地不足，后期再补充的迭代发展模式。

　　作为一个开发运营17年的相对成熟样本，良渚开启了“良渚2.0计划”，希望在原来老良渚文化村以居住为主的背景下提升产业内容，形成文创、教育、养老、旅游四大产业。

　　杭州万科在距离良渚文化村两三公里外新增25万平方米城市综合体项目用地，其中有一部分为产业用地，以剧院和文创产业为主的定位和规划，这是良渚产业2.0的桥头堡。文创产业的另一高地，则是年产值4.4亿的玉鸟流苏创意产业园一期和正在规划的二期。

　　为了推进旅游，良渚甚至设立了专门的旅居事业部，养老产业已经在良渚文化村的实践8年，随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线实现养老服务闭环。

　　小镇要宜居宜业，福建聚龙小镇等都是相对成熟的样本。赵博表示，良渚文化村的经营模式是村民自治，社区的志愿者和组织文化，是这个小镇能够运营下去的生命机理。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋