4家万达广场“易主”

　　继万达集团宣布出售旗下的万达城、万达酒店后，万达广场的“卖卖卖”受到关注。记者了解到，江苏盐城万达广场、江西南昌西湖万达广场等万达广场项目均在近期变更工商信息，包括变更法定代表人、股东信息等。

　　有媒体据此报道，这是万达继续变卖资产。7月25日，万达集团方面接受新京报采访时表示，这是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。

　　万达还在“卖资产”？

　　“这是万达广场轻资产战略的一部分”。

　　7月25日，记者查询国家企业信用信息公示系统发现，崇州万达广场置业有限公司、大同万达房地产开发有限公司和南昌西湖万达广场相继于2017年6月30日、7月3日和7月5日变更股权信息，均由原本的万达商业持股100%变更为珠江人寿持股100%，法定代表人也变更为汪利。

　　万达集团官网显示，珠江人寿接手的南昌西湖万达广场6月23日开业总建筑面积14.78万平方米，开业首日客流27万人次，营业额1400万元。而崇州万达广场、大同万达广场还显示“在建”，两家万达广场的预计开业时间分别在9月初和10月下旬。

　　据了解，接手3家万达广场的珠江人寿为合生系旗下企业，成立于2012年，由广东珠江投资控股、广东新南方集团、广东韩建投资等公司持有，上述三家公司的法人代表分别是朱一航、朱拉伊和朱伟航，系合生创展董事局主席朱孟依的亲属。

　　记者从珠江人寿方面确认，相关收购的资料已在公司官网公布。至于收购的考虑和过程，对方表示不太方便说。

　　此外，据国家企业信用信息公示系统显示，4月17日，盐城万达广场投资有限公司法定代表人由齐界变更为张开诚，中信信托有限责任公司成为盐城万达广场的100%持股股东。7月7日，该公司再次变更经营范围，在“商业广场投资，房地产开发经营”后增加了“市场设施租赁、市场管理服务”两个项目。

　　对于万达持续的“卖卖卖”和旗下公司变更工商信息，有媒体报道认为万达是在“抛售”万达广场项目。7月25日，万达集团独家回应新京报称，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。

　　据了解，早在2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。本次的南昌万达广场，就在这次交易范围内。

　　此外，万达商业旗下的多家万达广场有限公司还进行了大幅减资。记者查询天眼查发现，今年5月到6月期间，九江万达广场投资有限公司、昆明万达广场投资有限公司、宁德万达广场有限公司、龙岩万达广场投资有限公司的注册资本均在原有基础上减少至5000万元。

　　推轻资产战略是何初衷？

　　“中国房地产已走到供需平衡的拐点，重资产模式发展难度加大”。

　　事实上，万达轻资产战略早在2015年就已经提出。2015年4月，王健林在一次深交所的演讲中首次提出：万达到了要靠品牌赚钱的时候，要用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理，实现“轻资产模式”。

　　王健林当时表示，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。这种“售”养“租”的方式，让万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，被称为“重资产模式”。

　　而投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成，这种即为“轻资产模式”。

　　王健林当时称，万达2014年开始研发这套“轻资产模式”，2015年已运行，2017年后，万达将保持每年至少开业50个万达广场，其中40个以上是轻资产项目。

　　从万达最近的交易看，万达正朝着轻资产转型。

　　王健林此前公开表示，“中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。”

　　据万达集团相关负责人对新京报记者表示，万达广场的模式包括两种，一种是资产包模式，尽管业主变更，但经营管理还是由万达负责，租金收入上，万达与新业主的分成一般是三比七。

　　另外一种模式则是合作类模式，在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成，近期万达广场的轻资产模式多采取此种合作类模式。

　　未来是否继续出售重资产？

　　“继续出售重资产偿债为大概率事件”。

　　万达商业2016年年度报告数据显示，万达商业截止到2016年年底，负债合计为5277.7亿元。在7月19日的发布会上，王健林表示，在和融创、富力的交易后，万达商业贷款加债券共计近2000亿。同时，王健林还表示未来会清偿大部分银行贷款。

　　万达商业2016年年度报告显示，万达商业截止到2016年年底的货币资金为1002亿元，可供出售的金融资产有8.3亿元，投资性房地产有3830亿元。

　　此次交易中，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产；将13个文化旅游城项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

　　王健林在7月19日的发布会上透露，本次转让收回现金680亿（含回收往来款），加上万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），共有现金约1700亿，“万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。”

　　王健林向媒体表示，万达集团未来的战略是全力发展创新型、轻资产业务，并将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。在这种情况下，继续出售重资产的万达广场会成为大概率事件。

　　新京报记者　李云琦 龚小锋 陈鹏