恒大：资本迷局与狂飙隐忧

　　作为带有激进标签的中国房企之一，过去数年，恒大的高负债率与高速增长如影随形。近日，国际大空头对冲基金伍德资本指出，恒大存在业绩增长存疑、激进股票回购、战投增资误解和5月份错误出售股票等问题。

　　7月业绩环比降28%

　　恒大近年处于高速增长阶段，今年前7月，恒大物业累计合约销售金额约达2882.5亿元。伍德资本即称，恒大过去数年“一大部分”业绩质量存疑。

　　这种高增长能否持续，也是业界关注的焦点，不过，恒大7月业绩出现了不小的回落。8月3日，中国恒大发布2017年7月份的未经审核营运数据显示，7月份恒大合约销售金额为人民币441.6亿元，环比6月份回落约28%。

　　为了达到规模扩张，恒大所有项目都在高速运转中，而一些项目也出现了涉嫌违规现象。近日，有媒体报道，恒大的海花岛建设忽视了环境影响评价的重要性，屡屡“未批先建”，甚至计划在受保护的大铲礁珊瑚保护区内也进行旅游开发。

　　目前，恒大集团承认了相关违法行为，并表示已接受主管部门行政处罚，已逐步完善单体项目的环评批复手续。但恒大集团否认未获得预售许可证时就售卖房屋。

　　此前，恒大在多地的项目也曾出现涉嫌销售违规现象。去年10月，住建部称，恒大集团在济南市开发的“恒大御峰”、“恒大滨河左岸”项目，存在违规销售，以及恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序的行为。

　　10多天股价如同“过山车”

　　今年以来，恒大股票一路上涨，主要原因来自于恒大大手笔回购股票、完成二轮战投、赎回永续债等利好。但与此同时，其股价频繁出现异动，外资投行唱空的声音也持续不断。

　　伍德资本指出，恒大近期股价表现受到以下因素推升，包括股票回购、增资等。不过伍德资本认为，恒大回购显得“激进”。

　　近10多天以来，中国恒大股价几乎坐了个过山车。7月26日，中国恒大暴涨18.08%，7月27日，再次大涨13.88%，至23.8元的高点，但7月28日中国恒大一度大跌11.76%，此后逐步进入下跌通道。8月7日，中国恒大一度下挫逾4%，报价18.58元，跌至7月25日来最低水平。

　　“恒大不是一只正常的股票，从其股票图形分析，存在着二级市场被操控，坐庄的行为，其股票从2017年初开始就被一股神秘的力量人为拉高，一直从5元拉到19元，最近在7月份也是突然被明显拉高的态势。”一名熟悉恒大的金融界人士表示。

　　近日，恒大多名高管减持个人股份。香港联合交易所股权变动资料显示，2017年7月28日，执行董事夏海钧减持1061万股。同日，中国恒大还有两位高管、两位独立董事减持公司股份，累计减持680万股，套现1.5亿港元。

　　“对于这类股票分析它意义其实不大，香港和海外基金投资者一般是不会投恒大的，更多是找国内投资人去投。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，恒大不是个小盘，一年时间被人为拉到这么高，说明它的持有者是高度集中的，包括恒大以及华人置业等“许家印牌友”。

　　此前，由于遭受做空机构狙击，中国恒大盘中一度大跌逾4%。市场持续发酵之时，刘銮雄的华人置业出面增持恒大。

　　“外部对于恒大的各类融资和投资计划是比较关注的，所以这个时候会有股价的波动。当然类似股价的波动也说明背后或有游资在推动，对于散户来说也会带来很多压力。”一名行业分析师表示。

　　净利润、负债率遭质疑

　　根据此前恒大公布的业绩预期，其2017-2019年三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿元，营业收入将分别达到2800亿、3480亿元、3800亿元，净利润将分别达到243亿元、308亿元、337亿元。

　　今年以来，恒大通过一系列手段拓利润、降负债。近日，从目前恒大发布的公告看，今年上半年恒大的净利润超过200亿元，但亦有不少业内人士质疑这些数据的真实性。

　　“去年多元化收缩，从冰水到热油，统统放弃，不知暗亏多少，入账何处？今年宝万之争，恒大进锐退速，浮亏70亿元，亦不知入账何处？”近日，一名北京资深业内人士撰文质疑恒大时指出。

　　此外，为了降低负债率并提升利润，恒大在今年偿还全部永续债，但恒大目前负债率到底是多少，记者就此向恒大集团副总裁史俊平、恒大集团品牌中心媒介总监张海燕询问，并未有回应。

　　恒大2016年财报显示，恒大净负债率达119.8%，同比2015年的93.5%上升了26.3个百分点；总借款也较2015年大幅上涨80.2%，达到5350.7亿元。

　　据网易财经、南通网等多家媒体报道，近日，全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆在到江苏调研上半年经济形势作4万字报告时提到恒大。其中在新浪财经一篇《黄奇帆：去杠杆要从股市入手完善退市制度》的文章中，黄奇帆讲到，恒大8000亿总资产中差不多有7000多亿债务，如果把债务跟资产抵消，净资本1000亿都不到，如果房地产价格下跌，就会出现坏账。

　　重组深深房无期

　　8月10日，深深房A发布筹划重大资产重组事项停牌进展公告，称还继续停牌。深深房A表示，由于本次重大资产重组所涉及的资产规模较大，工作量大；且本次重大资产重组预计将构成重组上市，相关工作要求较高，故准备工作尚需一定时间。

　　自2016年9月14日深深房A首次停牌至今，已经接近一年，恒大重组深深房A仍无进展。对于恒大重组深深房A是否有最新进展，恒大方面未有回复。

　　黄立冲表示，上市重组本身就比较困难，而且本身现在的政策也不是太允许。此外，由于深深房是国资控股企业，标的资产评估需要经过国资监管机构的审核备案，程序更长。

　　此前，恒大宣布引入了两轮战略投资者，获得总计700亿战略投资。恒大为此给出了业绩承诺：2017年、2018年及2019年三个财政年净利润将分别不得少于人民币243亿元、308亿元、337亿元。而且恒大承诺：期间每一个财政年度，最少68%净利润用于分红。

　　恒大在资金退出方面也给出了回购和补偿承诺。如若恒大地产在2020年1月31日前尚未完成重组，投资者可于有关限期届满前两个月内向凯隆置业提出原价回购要求，或者由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。

　　也有业内人士认为这更像一份“对赌”协议，恒大为此必须积极推进回归A股的计划。“急推回归Ａ股计划，新战股700亿，名为引资配股，实则债权对赌。如上市不成，赔款割股，不在话下”，上述北京业内人士撰文指出。

　　对于如何看待外界理解的“债权对赌”问题，恒大方面未有回应。不过，上述行业分析师则表示，这一类企业，建议积极做好信息发布和投资战略表态。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋