房企的轻资产“逻辑”

　　轻资产是最近房地产企业所频繁提及的一个词汇。经过了近两年的摸索，这种模式已经不再是一个概念。总体来说，“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。目前，行业内对于究竟什么是轻资产化也已经有了一个比较明晰的定义。不少品牌房企也都纷纷开始进行“轻资产化”的转型尝试……

　　1 “拿地难”促成房企轻资产化

　　“不持有房地产的一种经营行为，我们管它叫做‘轻资产模式’。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，现在很多房企都在谈论“轻资产”运营，其实它的本质就是没有资产，只做经营管理。“房企本身往轻资产转其实也是无奈之举，现在土地成本太高，竞争激烈，拿地越来越困难，因此房企才有了做‘轻资产’的必要。”

　　即使是对于一些资金实力比较强的房企来说，在这样的市场背景下，也在纷纷提前布局“轻资产”。“竞买规则的改变，自持压力的增加，传统开发销售模式面临挑战，租售并举的导向，逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。这些都在促使开发商转型。”保利地产集团副总经理余英前段时间也曾公开表示：“根据发达国家的一些经验，最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”

　　2 轻资产业务呈现多元化

　　值得注意的是，目前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式。事实上，各类房企都在积极发挥自身的特色，在轻资产运营的领域进行探索。目前行业内已经形成几种比较成熟的轻资产运营模式。

　　比如，拥有丰富商业运营经验和基金管理经验的凯德，就探索出一种集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。

　　凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进表示：“从项目到基金的结合，能够降低资金成本，提高效率。很多做得好的酒店都是轻资产的方式，是总体提高回报率的方法。因为轻资产只需要投入人力成本，扣完之后收益很高。”

　　除此之外，还有以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。比如，一些大型商业地产领域企业做得比较多；以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；另外还有消费品牌溢价，进行代建、代管的模式。比如绿城、朗诗等均采用过这样的模式。

　　不过绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军也强调：“目前，房地产行业还是金融属性为核心的一个行业，我们做代建，不能说我们不出钱了，就变成轻资产了，绿城在与资金合作方面做了多元化对接。”

　　3 轻资产更利于打包上市、对接资本

　　“相比房地产这种高负债高投入的项目，香港及境外资本市场，更认可轻资产、重运营+金融。”一名地产行业分析师表示，净利润、估值、低债务是这类轻资产概念股的核心卖点，通常地产公司的估值是10倍左右，轻资产公司市盈率有可能达到30倍左右。

　　上市之外，轻资产公司也在努力和基金信托进行对接。

　　李军表示，绿城战略性安排了做单项目的投资基金。目前在海南，绿城管理和首泰基金合作，做前期的调研，以基金打包的方式，通过单项目的基金推动。

　　不过，由于房地产信托投资基金(REITs)并未完全放开，房地产企业的轻资产公司还有很长的路要走。李军表示，现在涉房类的信托产品，每年的回报率要求百分之十几，财务成本实在太高了。

　　如果中国的地产REITs能出来，不但回报率要求低，而且期限更长，房地产的玩法就不一样了，绿城管理这种服务型企业就会有更大的生存空间。

　　凯德就享受到资产证券化带来的好处，其从集团内部孵化到私募基金的开发培育，再通过REITS的价值变现和稳定收益，构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。

　　凯德既是开发商、物业运营和资产管理方，也是基金管理方，目前凯德旗下90%以上的商业地产项目都在基金池中。

　　4 “由重转轻”面临挑战

　　由重资产转向轻资产、由原本擅长的租售转成持有运营。对开发商来说，其实还面临着很大的挑战。

　　恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就在刚刚结束的博鳌房产论坛上指出：做轻资产，万变不离其宗，资金没进去，将来你只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。

　　一位房企运营商向记者表示：“以前，开发商大多数的做法是将物业进行销售，用销售产生的现金流来支撑整个企业的运营。其特点是短期回款快、资金周转快。而在轻资产模式下，不论是代建还是自己去做运营，绝大多数的资金都由别人出，品牌企业则负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益与投资方按一定比例分成。项目落地后，投资方可能会以资本名义干预项目经营。从而对品牌造成一定的影响。”

　　“所以，对企业来说轻资产运营也不一定是好事情。”陈培进也表示，凯德不会全做轻资产运营项目。因为轻资产虽然利润率高，但是并没有考虑到资产增值的问题。除此之外，万一资产的持有方不再邀请你做管理，企业的品牌势必会受到很大的影响。所以凯德会轻重资产模式并重。

　　同时还需要注意的是，轻资产同样需要规模化，才能够有大规模的利润。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸就在6月的股东大会上坦言，代建费收入确实很低，卖100亿拿3亿到5亿元，而且要3到5年才能卖掉，所以收入和利润绝对值跟开发肯定是不能比的。

　　不过，如果轻资产业务形成一定规模后，局面就完全不一样了。在李青岸看来，当代建的收益达到5亿元以上，其盈利就可以达到50%。绿城2016年年报显示，2016年绿城管理代建净利润达到2.36亿元，净利润率约30%，远高于绿城中国房地产业务的净利润率水平。中国指数研究院数据显示，2016年传统房地产业务净利润已逐步下降至11.6%。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭 龚小锋