房企发力探索轨道物业开发模式

　　万科在年中业绩发布会上，特意强调今后将大力发展轨道物业。无独有偶，除万科之外，还有如京投发展、绿城等开发商均涉足轨道物业的开发建设中来。然而，轨道+物业的开发模式究竟潜力有多大？能否成为未来城市发展的主流？

　　“轨道+物业”扩展城市边界

　　提及“轨道物业”这一地产开发模式，业内很多人士并不陌生。事实上，香港、日本、新加坡等地对于轨道物业的开发都有了成熟经验。不过目前，这一物业模式在国内还处于正在探索发展的阶段，目前还没有形成成熟模式。

　　国泰君安证券一份行业研究报告指出，所谓轨道物业其实是一种以公交为导向的城市发展模式。核心在于以公交站点为中心，400-800米的范围内建立城市中心，并且伴随着居住、教育、商业等综合性配套设计。有业内人士分析指出，对国内开发商而言，“轨道物业”项目比较有吸引力的一点在于轨道交通带来稳定的客流支持，以及轨道带动下未来的土地价值增值。

　　除此之外，在城市群的建设过程中，轨道物业也同样能够发挥一定的作用。万科董事长郁亮在万科企业年终业绩发布会上表示，万科看好轨道物业的发展。从发达国家经验来看，“轨道+物业”模式有助于拓展都市圈可居住的边界，实现人口从中心城市的分散，大量增加住房和土地供应能力。

　　“从此类物业的投资来看，既带来了新商圈的培育，同时也加大了对近郊区轨道物业的开发。”易居研究院智库中心总监严跃进认为，对开发商来说，轨道物业也有助于实现商业地产的更新和发展。

　　利益方较多，合作实操存困难

　　从目前市场上来看，真正意义上的轨道物业产品还十分有限。据国泰君安证券的研究报告显示，目前国内、轨道物业开发模式主要还是依靠有政府背景的地铁公司主导的PPP模式。根据地铁公司和开发商收益、风险分配的不同可以分为几种类型。

　　万科与深圳地铁的合作就涉及协议合作开发+BT模式及法人型合作模式。2014年12月31日，深圳地铁与万科进行合作签约，双方共同开发红树湾物业开发项目，在这一项目中，万科获得49%的权益分成，但不获得项目用地权利。

　　不过，有业内人士指出，目前我国对轨道物业的开发仍具有较大的局限性。国泰君安方面分析认为，由于“轨道交通+物业”模式要求对轨道交通线和物业进行统一规划与建设，技术细节复杂，且涉及的利益相关方较多。此外，涉及轨道物业开发方面的法律法规较为缺乏，通常采用“一事一议”的模式，利益保护机制薄弱。因此无论是政府、开发企业还是投资方在进行合作和协调的时候都面临实际操作方面的困难。

　　“各地政府包括城投公司可能对于具体地块的使用比较谨慎，因此在项目开发上还需要有新思路。”严跃进指出，“在培育一些高端的、快节奏商业消费的综合体方面，是具有探索经验的。对于内地布局的轨道物业需要和开发商等合作，以实现更大的投资效应。”

　　采写/新京报记者 陈禹铭