旭辉拿什么“5年冲3000亿”？

　　旭辉用业绩向业界展示了其冲击千亿的雄心。鉴于上半年较好的市场表现，旭辉销售目标由650亿上调至800亿。中期业绩会上，旭辉集团主席兼执行董事林中提出，至2021年，旭辉要实现3000亿销售额，年复合增长达到40%，进入行业前八，这一举动让业界一时措手不及。接下来的5年内，旭辉如何实现3000亿销售额？在调控背景下，今年下半年旭辉如何冲刺800亿？

　　今年要卖800亿，未来要进前八

　　中期业绩报显示，2017年上半年，旭辉实现合同销售金额471.5亿元，同比增长70.9%；权益销售金额为254.2亿元，同比增长66.6%，如果按年初的销售目标，已完成73%。

　　最新数据显示，截至7月31日，旭辉累计合同销售金额约人民币557.1亿元，已完成全年合同销售目标约70%。

　　旭辉合同销售金额大幅增长，中期业绩报对此的解释为：主要受惠于中国不同地区平均分布、供应充裕的优质可销售资源，从而减轻了热点城市受政府调控措施的影响。公告显示，上半年，旭辉有97.4%的合同销售收入来源于其深耕的一、二线城市，三线城市的合同销售金额仅占2.6%。其中，长三角、环渤海及中西部的合同销售金额，占比分别约68.5%、19.3%、12.2%。而在销售业绩贡献城市等级方面，对旭辉上半年业绩贡献最大的是二线城市，占比为68%，其次是一线城市，占比为29%。

　　鉴于上半年较好的市场表现，旭辉上调销售目标至800亿元。中期业绩会上，旭辉集团主席兼执行董事林中表示，今年下半年会继续加大拿地的投资力度，也要实现更多的现金回笼，为明年发展储备更多资金。此外，林中还提出，至2021年，旭辉要实现3000亿销售额，进入行业前八。

　　引入平安，加大土地储备

　　值得注意的是，一向擅长合作的旭辉还引入了新的战略合伙人。目前中国平安战略持有旭辉9.9%股份，已成为旭辉第二大股东。此外，平安不动产向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资。除股权投资外，平安不动产还在债权投资等方面给予旭辉支持。

　　事实上，旭辉与平安一直保持着良好的合作关系，双方已在苏州、杭州、重庆等地合作开展房地产开发业务。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰点评称，平安入股是一大好事，在拿地时平安通过配资可增强旭辉的拿地能力。另外，平安在写字楼持有运营上有长处，也能弥补旭辉的弱点。不过，陈云峰亦表示，旭辉在土地储备上有所不足，会限制这几年旭辉的发展，此外，战略上还有不清晰的地方。还需要在一、二、三线城市上有所平衡，不能出现战略性失误。

　　公告显示，由于合同销售的快速去化及亟须为日后销售增长补充可销售资源，旭辉今年上半年加大了土地投入，拿地金额已超去年全年。既有招拍挂方式拿地，也有收购及城中村改造。

　　克而瑞研究中心的统计数据显示，旭辉二手收并购占比达40%。旭辉上半年共斩获32幅地块，新增土地建面为440万平方米，权益建面为210万平方米，新增土地总价为411亿元，权益土地总价为209亿元，其中新增土地总价和权益总价均已超去年全年。截至2017年6月，旭辉土地储备总建面为2210万平方米，权益土地储备为1240万平方米。

　　对此，旭辉相关负责人表示，未来，旭辉将继续践行全国化布局战略，全面布局一线都市圈、二线以及强三、四线城市。重新抢占一、二线城市，进而实施省域化战略，挺进三、四线城市。旭辉力争从目前的34个大中城市布局扩展到70个大中城市布局，并深耕长三角、粤港澳、京津塘地区。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，旭辉销售业绩贡献主要集中于长三角区域和二线城市，显示出旭辉的区域布局均衡性还需加强，对珠三角区域的项目布局有所欠缺。除此之外，目前土地储备可满足3-4年需求，若企业要保持销售规模的快速增长，土地储备量稍显不足。

　　3000亿目标太冒进？

　　在调控背景下，今年下半年旭辉如何冲刺800亿？

　　对此，旭辉相关负责人表示，今年虽然房地产市场处于高位平台期，不确定性增加，但是政策上具有连续性和稳定性，市场大起大落的可能性低。而在营销策略上，上述负责人表示，面对市场要快速反应，一盘一策、灵活应变，快推多推，抢跑抢收。

　　沈晓玲预计，旭辉完成上调目标仍具有较大把握。

　　问题在于，接下来的5年时间内，旭辉如何具体实现3000亿销售额？这是理性，还是过于冒进？

　　对此，旭辉方面相关负责人表示，旭辉强调增长速度的把控，提出在进取中求稳健，关注增长率、利润率和负债率三者的平衡，强调“有质量的增长”。关注增长中的财务质量，绝不以牺牲利润率和负债率去换取增长。

　　为了使管理体系与3000亿业绩目标相匹配，旭辉还提出“大平台+小集团+项目集群”的组织结构调整。大平台即集团总部，小集团则是指各个区域。预计未来旭辉将有21个区域性集团，每个集团业绩水平平均在200亿元以上，而项目集群将达到500到600个。今年5月，旭辉旗下永升物业正式挂牌新三板。在业内人士看来，此举有助于旭辉“房地产+”战略的实现，也能让旭辉获得新的融资平台，扩宽融资渠道。

　　对此，陈云峰认为，旭辉虽是“黑马”企业，但冲行业前八有难度。而在央视财经评论员薛建雄看来，旭辉要实现3000亿，关键要看团队和人才情况。

　　实际上，未来5年对房企来讲，将面临着更大的不确定性。在房地产政策持续收紧的当下，要保持高速的规模扩张显得更为艰难。在采访中，同策咨询研究部总监张宏伟表示，截至今年年底，能达到千亿规模的企业有20家左右，这意味着前十估计至少需要1500亿以上规模，按照今年的市场格局与发展状况来说，市场集中度进一步提高，门槛进一步提升。在此基础上，房企若放弃利润，冲规模比较容易达到，但如果兼顾负债和利润率，则存在一些问题。企业要做有质量的增长，单纯从规模指标上衡量企业有所偏差。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰