经济新常态下，二线城市房价缘何大涨

　　推陈致新

　　即便房价下降，或涨得不快，只要经济增速没那么高，买房就不是一件容易的事。因为降低了的经济增速意味着资本积累的速度下降，也就意味着资本的易得程度比以前下降。住宅作为一种普适的资本品，也变得更难得。

　　据媒体报道，这半年来，杭州、武汉、成都等二线城市房价持续上涨，一些三线、四线城市，乃至很多县城，房价都在涨。而北京、深圳等一线城市房价却略有下跌。

　　为何一线城市房价下跌，而二线城市房价却在上涨？是否像一些专家说的，住房购买力从一线城市挤压到了二线城市？

　　货币宽松不止，房价很难下跌

　　就一线城市来说，房价下跌是因为诸多严厉的调控抑制了楼市的流动性、增加了交易成本。不算交易成本，房价是明显下跌的，但如果算上交易成本，购房总成本未必就是下跌的。不过，在房价统计里，交易成本是不会被统计进去的。

　　二线城市的抑制性政策相对不那么严厉。也许一线城市的确有一部分住房购买力转移到了二线城市，但这并不能完全解释二线城市的房价上涨。因为，连县城房价都在上涨，这不是购买力转移就能够解释得了的。

　　最近一段时间，有关“新周期”的争论很热烈。宏观分析师任泽平提出了“新周期”的说法，认为一轮不同于以往的周期开始了，这轮周期以“去产能”为特征。很多学者不同意他的观点，但即便不同意他的观点的学者中，也有不少人认为新一轮的周期确实开始了，但并非“去产能”的所谓“新周期”，而仍然是货币周期。

　　再看人民币这一段时间比较快速的升值之后（汇率变化的重要原因是美元自身走软），不少研究者借机呼吁降准、放宽货币，可见一有机会，宽松货币的呼声就会抬头。

　　从这些舆论环境来看，货币从紧只是权宜之计，比如，为了维持人民币汇率而收紧货币，宽松货币的呼声则是长期的。如此，就可以理解，为何二线城市房价大涨。很简单，宽松货币的预期总是挥之不去。

　　影响房价的因素除了调控、货币、土地供给等，还有一个极为重要的因素，长期为大家所忽略，那就是经济进入6%的增长时代。即便现在学者热衷讨论新一轮的周期开始了，但是也不会有人敢大胆想象经济增速可以到8%、9%等。这意味着什么？

　　经济增速没那么高，买房就不是易事

　　降低了的经济增速意味着资本积累的速度下降，也就意味着资本的易得程度比以前下降。住宅作为一种普适的资本品，也变得更难得。简单地说，就是全社会买房整体上变得更难了。

　　一方面是宽松货币预期挥之不去，另一方面是资本积累速度下降，这两方面因素叠加，使得越早利用杠杆买房的人获利越大，这已经被过去十多年的历史经验所验证。所以，人们有机会当然就抢着买房，二线城市乃至县城房价上涨也就成了很自然的事。

　　这不是说房价就不会下降。但是，即便房价下降，或涨得不快，只要经济增速没那么高，买房就不是一件容易的事。比如，美国房价相对其发达程度来说并不算高，但由于美国经济整体增速较低，美国青年拥有自住房的程度还不如中国青年。

　　所以，要想让人们买房整体上变得更容易，一个重要的前提条件就是经济重回高增速。除此之外的其他各种办法，比如多建限价房、鼓励租房等等，都只能解决一部分人的问题，无法整体上降低大家的买房难度。除了部分享受到政策优惠的幸运儿，更多的普通人只能去适应中等经济增速的时代，调整自己的投资习惯、生活习惯等。

　　□邓新华（学者）