小房企大梦想 业界支招“多快好省”

　　随着行业集中度的提升，房企竞争更为激烈，规模已成为重要竞争力，而千亿更是公认为未来核心房企的进入门槛。在此前提下，2017年，房企纷纷提出“千亿”，甚至“万亿”战略目标。中小型企业，尤其是销售业绩在100亿-200亿的房企也不例外，纷纷提出千亿目标。但中小房企是否具备弯道超车、冲千亿的可能？

　　剑指千亿 如何高周转布局？

　　截至今年11月份，千亿房企阵营已达到14家。在“强者恒强，弱者更弱”的趋势下，中小型企业，尤其是销售业绩在100亿-200亿的房企，亦纷纷提出千亿目标。

　　12月12日，五矿集团旗下五矿地产正式对外披露公司战略布局，积极推进“4+X”的区域布局，并首次披露未来销售目标，朝一千亿目标迈进。

　　无独有偶，今年9月底，鸿坤集团对品牌架构做了调整，从原有的三大板块增加到了四个，分别为鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅、鸿坤地产，并明确四大业务板块在2023年实现四个千亿的战略目标。

　　再往前，今年8月4日，时代地产发布中期业绩，同时首次提出要在2019年或2020年实现千亿销售。时代地产董事会主席岑钊雄认为，目前集团的货值足以支撑千亿的实现，不至过于激进。

　　此外，和昌也提出了千亿计划，但并非传统意义的千亿销售。其千亿路径，包括两条分支：一支是开发建设平台，销售规模要冲800亿元，另一支是资产管理平台，管理规模要突破200亿元。

　　今年8月，莱蒙国际宣告旗下位于深圳、广州、南京、杭州等城市的八个物业项目将由和昌集团接手，总代价约130亿元。从目前来看，和昌集团土地储备超过2000亿，其中80％以上为住宅项目，未来和昌集团会继续以收并购为主要资产获取方式，为未来提供更稳定的储备。近年和昌集团展现出来了惊人的爆发力。在2016年，销售金额突破百亿大关至165亿元，增长幅度高达126%；2017年，他们将实现近200亿元的销售业绩。

　　事实上，千亿目标已经不是一个新鲜的话题。据记者不完全统计，目前提出千亿目标的房企已多达六七十家。在业内看来，完成“千亿目标”既是中小房企未来持续发展的必要保障，又是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础。“有规模才有江湖地位，才有话语权。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出，房企只有加速奔跑，才能在未来的市场垄断格局中“剩者为王”。

　　“百亿也好，千亿也好，都是指销售规模，而销售规模只有依靠高周转才能实现快速扩张。”欧阳捷道出目前行业面临的一大实情，他指出，目前除了住宅，其他物业均不具有足够的销售型市场空间和高周转的市场条件，很难实现高周转、快增长。但住宅高周转，需要充分考虑城市布局。

　　“多快好省”下沉三四线拿地

　　据记者不完全统计，截至11月份，100亿-300亿房企共50多家，该阵营房企以区域型房企或特色房企为主，销售额的区域集中度较高。从布局来看，该阵营房企从深耕个别重点城市发展为深耕大本营区域，其中，也有部分房企积极打造特色鲜明的差异化竞争优势，以“小而美”的经营策略构建未来生存法则，业绩增长显著。

　　为扩大规模，房企拿地趋势明显加速，其中，也包括一些中小房企。中原地产研究中心统计数据显示，截至12月26日，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了2.28万亿。在招拍挂方面，2017年比2016年拿地金额上涨67%。

　　记者了解，这两年，鸿坤进一步加速全国化布局，在天津蓟州、静海和广东佛山等地拿地。近日，鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春表示，基于环京区域深耕布局后，鸿坤下一步会加大对华南、华东市场的关注力度，甚至还会关注未进入的西南市场。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中小房企未来应坚持“多快好省”的投资模式。其中，“多”是指拿的地块要小一点，这样拿地数量会多一点，体量小的项目更容易去库存，也更容易把控投资风险；“快”是指积极做高周转，要做到弯道超车，显然需要此类房企积极把握很多新内容，比如，拿地后快速获得预售证和回笼资金；“好”是指规模扩张也不忘做品质，这是企业成长中做到服务和品质取胜的关键；“省”则是积极把控成本，尤其是扩张中需要严格进行成本把控，进而实现现金流的最大充裕程度。

　　不过，在具体区域布局上，张宏伟指出，未来房地产行业基本以大型品牌化的房企为主，拿地机会多，尤其在核心一二线城市，这也意味着小房企没有较大的规模化发展机会。

　　欧阳捷指出，在调控政策不会放松的大背景下，在一二线城市加大布局难以获得业绩增长，还会沉淀资金、拖累发展速度，所以并不是所有中小房企都适合去这些城市拿地。基于此，下沉合适的三四线城市，才有可能获得高周转的市场机会，“房企需要结合自身实际，进行精准化的战略布局，同样可以创造奇迹。”

　　在业内人士看来，这些房企未来业绩能否实现再突破，除政策和市场因素外，还需要关注高溢价地块所面临的运营风险。

　　弯道“超车”难度较大

　　实际上，当下市场环境，已与之前十年不可同日而语，实现规模的量级增长，并非易事。

　　在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，地产行业整合度较高，200亿房企往千亿发展有相应难度，原因在于，快周转的时代已经过去，以住宅销售作为高周转的模式，难以为继。“今年十九大后，特别是中央经济工作会议后，销售型的住宅会回到国计民生的行列中，市场会受到保障型产品的影响。”

　　而在同策咨询研究部总监张宏伟看来，作为一个目标和战略可以去执行，但从实际操作角度上，大部分企业可能没法实现这一目标，“今年千亿门槛大概排到17-18名，明年可能排到25-26名，后年排到30-35名，这意味着要达千亿，最近三年内房企的规模要冲到前35名左右。”张宏伟指出，500亿-800亿的房企冲千亿机会大些，而规模在100亿-200亿元的房企，概率不会太高，除非极个别企业。

　　欧阳捷强调，当前已经进入“钱少且贵”的货币周期，如果没有足够的资金支持，或者不能实现高周转、快回笼，房企很难弯道超车。

　　值得注意的是，面对日益严酷的生存环境，不少房企在规模竞争的同时，纷纷开启新战场，特色小镇、城市更新、共享办公等等，尤其是住宅租赁新政带来的新市场机遇，给房企看到了弯道超车的可能性。不过，在陈云峰看来，文旅、特色小镇等运营概念，产生的销售额、流水营业额跟开发商出售住宅相比，比例较小。而在产业协调方面，只是增加了运营概念。

　　基于此，陈云峰认为，没必要所有的企业都去追求规模，拼规模的时代已经过去，小而美的企业会很有价值。企业要有自己的品牌特征，即为特定目标客群创造价值。小房企根据自身特长，树立独门武功，靠特色生存，做精做细，在局部城市或区域取得局部优势也有发展前途，比如当代、朗诗，走科技住宅。“弯道超车不是不可以，但是小概率事件。”陈云峰说。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰