消费升级将是房地产下一个风口

　　2017年房地产市场风云变幻，楼市迎来颠覆性变革，行业创新亦迸发出活力。在这样的背景下，1月25日，由新京报主办的“2018·从头越暨新京报第十二届标杆地产颁奖盛典”在北京·丽晶酒店举行，这场汇聚相关政府领导、著名专家学者以及各界精英的行业论坛，以品颂诗歌、诗以咏志为纽带，对政策与市场进行前瞻性展望，共同谋求行业的新发展、新机遇。

　　长效机制促进行业巨变

　　此次标杆地产颁奖盛典以“2018·从头越”为主题，既是坚持不断超越，也是坚持初心，从新出发。

　　新京报传媒执行总裁张学冬在致辞中表示，在这一年里，时代的剧烈变化扑面而来，我们看到了竞争的残酷与复杂，看到了“多元化”发展的千万张面孔，也看到了整个行业因即将到来的长效机制而发生的巨大变化。

　　对于未来经济和房地产的发展趋势，国务院参事、中国城市科学研究会理事长、住建部原副部长仇保兴提出了更深的理解与思考，他认为我国的城镇化进程伴随着十九大“以人为本”发展思路的提出，需要开始从速度转向深度。城市是所有问题的根源，也是解决问题的钥匙。深度城镇化正是速度城镇化、广度城镇化的解药。

　　当下，北京两会正在召开，作为参会者，优客工场创始人、寻找中国创客导师毛大庆透露了两会中政策导向的诸多关键词，精细化管理、严防金融风险、科技创新等。在他看来，任何以人口红利为发展目标的手段都不好使了，房地产必须进行服务和消费的升级，消费升级是中国的下一个风口。

　　回归初心树立行业标杆

　　迈进2018年，面对诸多问题，在以“机遇·新生”为主题的论坛上，协会专家、企业代表、机构人士进行了一场深刻的思想对话和观点碰撞，他们一致认为，中国的房地产已经发生重大变化，以前的做法已经行不通，以经营性物业为主的转型将成为重要风口，房地产还要通过金融进行赋能。而在以“变革·重塑”为主题的第二场论坛中，各位业内专家探讨了城市更新、租购并举、长租公寓、城市运营等诸多热门话题。

　　值得关注的是，品颂诗歌、诗以咏志成为贯穿本届颁奖盛典的另一条主线，由众多业内人士联袂奉献的《开放与关闭的空间（节选）》，将颁奖活动推向高潮。

　　作为《新京报》一年一度推举出对房地产行业有着重要影响的年度标杆人物、标杆企业和标杆产品，此次颁奖盛典共评选出了2017年地产行业“年度行业影响力人物”、“年度行业贡献人物”两项人物大奖，更以专业的标准评选出了“年度标杆影响力企业”、“年度北京标杆楼盘”、“年度标杆创造力项目”、“年度标杆品质项目”等各项大奖。

　　■ 主题演讲

　　深度城镇化将产生30万亿投资需求

　　●国务院参事、中国城市科学研究会理事长、住建部原副部长 仇保兴

　　当前要稳妥进行农村土地改革试点，规划整合城市其他的资源，其中城市交通需求的管理很重要。保障房的体制要变革，房地产的泡沫要下降，全面修复和保护城市历史街区，振兴美丽乡村，强化城市群之间的协同发展。

　　整体来说，城市是所有问题的根源，也是解决问题的钥匙。城市已经进入了新的时代，80%的GDP，95%的创新成果都涌现在城市里面，城市决定了国家的命运和走向。

　　城市硬件的改善必须从建筑到基础设施再到整个城区，从微到中到大的扩散的过程。再加上软件，智慧城市，利用数字、共享经济中西医结合对城市病进行治理。

　　深度城镇化要求把城市的治理策略扩展到城市与城市之间，城市与乡村之间。更重要的是在扩大投资方面找到好的渠道，深度城镇化至少能产生30万亿的有效投资需求，而且边际效应非常高，是非常好的投资领域。

　　未来北京地产逆城市化 注重多元消费

　　●中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁

　　当前地产郊区化特征比较明显，不同环线的住宅成交量占比发生很大的变化，五环外占92.3%，三四环占12.3%，二环内占0.2%。2016年小区数量分布，四五环占14%，五六环占35%，六环外占20%，近郊区小区数量已经占了大部分。

　　住房类型有中低价位住房，从五六环之间甚至到河北。还有高档别墅，主要是北京高收入人群，高档别墅在北京的郊区发展比较快。原来是以在大城市居住为主要的特征，现在的消费形势已经发生了很大的变化，一些人选择离大城市较远的郊区居住。

　　对于住房向郊区发展的影响因素，主要是主城区房价太高、主城区空间饱和、成本推动、交通和环境的改善、多元化的消费需求五个方面。未来房地产发展很重要的一点是逆城市化的趋势，因地制定不同的发展策略，制定政策和选择消费的时候要注重多元化的消费需求。

　　论坛1 机遇·新生

　　别期望调控放松 金融、运营赋能

　　北京两会召开之际，关于今年房地产的政策、市场走势以及房企如何生存转型等问题，成为热议的焦点，在以机遇·新生为主题的论坛中，各位业内专家探讨了调控政策、城市更新、运营管理、金融创新等诸多热门话题。

　　今年北京政策严控的概率大于政策放松

　　2018年是中国住房改革20周年，是改革开放40周年，是十九大精神贯彻落实的起始之年，在这样一个大背景下，中国的房地产市场将会经历一些更长期的转变。

　　近日，兰州、南京、合肥、西安等二三线城市购房政策就出现了松动和微调，市场纷纷猜测，2018年的房地产调控政策有可能“松绑”。作为楼市风向标的北京区域，近日，北京市代市长陈吉宁表示，今年北京将严格执行各项房地产调控政策措施，完善租购并举的住房制度，发展长期租赁市场。

　　中信城市开发运营公司副董事长、中海地产董事常颖表示，今年北京房地产政策严控的概率比放松的概率还要大，不仅是北京，北上广深都将可能是类似的情况。中原地产北京公司董事长颜光茂也表示了相同看法，他认为北京调控政策肯定不会放松，而且银行贷款的额度很少，即使有成本也很高，所以对市场不要抱任何希望。

　　作为政协北京市第十三届委员会港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问，优客工场创始人、寻找中国创客导师毛大庆在论坛中透露，严控金融风险、严厉打击不法金融手段，被放在了今年北京重点工作中的第一位，可见这个问题很严重。

　　据北京市住房和城乡建设委员会网站消息，针对近期有媒体调查发现部分中介和融资担保公司联合个别银行购房“加杠杆”的现象，北京市住建委联合银监部门开展专项执法，重点查处房地产经纪机构、金融机构等参与变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。

　　“房地产是金融风险防范的重要领域，所以政策放松的可能性几乎没有。”北京房地产协会秘书长陈志如此评说。

　　只有转型升级才有出路

　　资金承压、融资收紧，政策预期可见，市场仍处调控深水区，房企在2018年要何去何从？

　　在新华联文旅发展总裁苏波看来，原来的房地产是经济属性，为GDP服务，现在变成了社会属性，为老百姓和社会服务，中国的房地产早已是轻舟已过万重山，房企一定要创新，要走出一条新路，不然未来会很艰难。

　　在租赁政策的红利下，租赁市场开始崛起，毛大庆认为，北京未来的土地供应格局基本已经形成，一大部分会是以租赁性用房为主，开发企业需要学会如何对经营性不动产的管理，而今年金融改革肯定是一个重点热门话题，类似CMBS、类REITs如果有重大突破，某种意义上是对未来经营型不动产和物业很重要的转型支持。常颖也表示，传统开发商需要转变金融思维，通过金融工具给予地产赋能。

　　“对于今天北京的开发商和房地产企业来说，确实需要到了思考未来搭建什么样的业务架构和管理团队，思考是否可以通过经营让你的物业在更高的资本层面产生收益和流动。”毛大庆如是说。

　　中骏置业北京区域公司总经理张健也认为，房企可以去寻求一些具有突破和更长远的经营性收益，包括租赁性的公寓、商业类物业的经营和运营、共享办公空间等，这些都是城市运营服务中地产公司的机会点。

　　论坛2 变革·重塑

　　长租、文旅 经济新势力崛起

　　随着房地产“黄金时代”的终结，开发商单纯依靠土地开发获取利润的方式逐渐遭遇瓶颈，战略转型和多元化发展成为趋势。如何将特色小镇、文旅产业打造成撬动经济发展的新增长点？代替大拆大建的城市开发，城市更新是否将是下一个蓝海？2017年，长租公寓吸纳了各路资本流入，那么，房企切入长租公寓的正确姿势又是什么？针对上述话题，在第二场“变革·重塑”主题论坛上，多名业内人士展开热烈探讨。

　　今年才是真正的拐点

　　在论坛上，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出，中国房地产行业发展至今，今年才是真正的拐点，不管是市场、政策，还是消费端。

　　不过，思虑深远的企业，在政策春风下，早已利用各自不同的优势整合资源，文化、旅游、特色小镇等成为房企入局并争夺的风口。

　　复华文旅集团营销中心总经理肖继孝认为，要发展文旅产业离不开三大要素：资本、内容以及运营，这三大环节环环相扣。其中，资本要以无边界的方式介入产业，才有希望。而在内容上，文旅产业更多承载了文化创新、旅游休闲度假，因此，要在内容选择、培育上有所创新。

　　在河北旅投崇礼项目公司副总经理李连通看来，特色小镇是文化小镇吸引力的根源。据悉，河北旅投打造的慈云山国际旅游度假区和小镇文化，形成全年龄、全季节性的文旅消费壁垒。

　　不过，在京投发展股份有限公司总策划师、营销策划部总经理戴嘉宁看来，2018年开始，很多房企会从追求个体多元化到行业多元化转变。“以前每个企业都想把自己变得多元，但在2018年多元的大潮中，企业深耕自己擅长的领域，随之形成行业的整体多元，这更为良性。”

　　城市更新是有力补充

　　在城市扩张边际有限的情况下，不少房企将目光聚焦在城市更新、住房租赁等领域。泰禾集团副总裁沈力男认为，目前城镇化建设依然波澜壮阔，还有发展空间，但整体开发量有所下降。与此同时，随着经济增长、时代变化、政府要求，城市空间功能也发生改变，城市更新改造是开发企业发展的有力补充。因此，两手都要抓，两手都要硬。

　　在北京合硕房地产经纪有限公司董事长李伟看来，城市更新，更新的是功能、需求以及价值，所以一定要有内容的存在。此外，城市更新不同于城市振兴，需要在值得更新的区域更新。

　　实际上，无论是具有成熟模式的国外市场，还是极具发展潜力的国内市场，城市更新都体现出行业专业壁垒高的特性，考验开发商的改造、运营以及资产管理能力。对此，李伟强调，城市更新看起来很美，但操作起来非常复杂，需要搭建一个商业共生体，处理好企业、政府、原有小业主的关系，也需要处理好投资者、运营者、用户买家之间的关系。

　　值得注意的是，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。对此，自如COO梁占华表示，不管企业以什么姿势进入，都需要有两大底线：一是长线的投资眼光，不是短线，也不是快钱；二是要从消费者真实的生活需求、品质生活出发。“要在租赁市场盈利，就需要深耕，只有占有率、品牌信誉度达到一定程度，才有可能盈利。”

　　B04-B05版采写/新京报记者 段文平 张晓兰 张建

　　B04-B05版摄影/新京报记者 王飞