养老地产“成长”困局(1)

　　养老产业这一概念在整个地产行业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过，最近两年在国家政策支持下，养老地产又取得了较大规模的发展。开发商一方面视这一产业为蓝海，在鼓励之下“潜入”；可另一方面，又与长租公寓“千帆竞发”的趋势不同，在养老产业领域，房企表现堪称谨慎，甚至是踟蹰……

　　1 房企“摸着石头过河”

　　“房企做养老，不好做……”一位曾在北京某养老服务公司担任过项目负责人的从业者表示，养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力；比如人们养老观念的转变不及预期；再比如市场刚刚起步，竞争无序，缺乏成熟的商业模式等，这一系列问题都是阻滞房企规模发展的原因。

　　国泰君安证券一份研究报告显示，目前养老市场上活跃的企业主要分为三类，一类是传统养老机构。一类是以险资为主的养老地产项目。而第三类才是以房企为主的养老地产项目。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然表现出了进军养老产业的兴趣，但大多止步于尝试。仅有万科、远洋、保利、绿地等几家大型地产公司在这方面做出了规模化布局。

　　目前万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。远洋也在2013年正式推出养老服务品牌椿萱茂，提供全生命周期的各层级服务，尤其是失智照护是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹会、西塘越等纯养老项目。而一些企业，比如当代，则将其常青藤Wholelife全生命周期养老模式放在国际区域公司的框架下，希望通过国际运营，积累更多的养老产业运营经验。

　　对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科品牌部门就向记者表示：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”

　　万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界。刘肖说：“所以（养老）值得下闲棋赌一把。”他觉得，养老地产赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的。“既不着急，又非常坚定，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。

　　2 居家养老仍占主流

　　“养老观念的改变不及预期使得目前养老行业的发展遇到了一定的阻力。”魏斌（化名）是一位同时有着房地产行业和养老行业从业经验的资深从业者。在他看来，如今的养老结构还是以居家养老为主，无论是我们的孝道文化还是养老行业的发展情况，都决定了这一结构：“90%提倡居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是机构养老。”

　　不过他也表示，机构养老在未来十年之内应该会迎来第一次的高速发展期，70后家庭结构基本是421型。一个小孩供养6位老人，抛开孝道文化的影响，一个人的确不太具备那样的财力和精力。

　　北京万科养老负责人透露：“中国50后的高净值财富人群，还没有进入养老的阶段，所以，现在的养老市场仅仅是在青铜时代。20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。占中国高净值人群多数的60后、70后，将需要一些有特色的、有尊严的、有享受的、有交流的养老，等到他们进入后，中国养老才可能迎来黄金时代。”“在黄金时代来临之前，养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场，行业缺乏规范，政策缺乏引导，从业者则充满困惑。率先进入这个行业的企业，都将经历艰难的探索与反复。万科也不例外。”

　　当代置业国际区域公司CEO李莹则表示：“预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右；用于老年人的社会保障支出将持续增长；农村实际居住人口老龄化程度可能进一步加深。”

　　3 “不卖房很难盈利”

　　养老住区的项目不同于传统房地产开发。有业内人士表示，在日本，养老由政府扶植；在美国，则有医保、养老保险的覆盖，而在中国都不具备。在中国，如何制约房企将养老项目全部“地产化”是政府所面临的问题，而如何解决服务与盈利之间的平衡则是房企面临的困境。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生曾对外公开表示，由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难；而在需求端激活老年人的存量资产，反向贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺少政策性引导。

　　“不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。”如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在如今的房地产市场上，养老地产细分为两大类，第一种是针对活力型老人的健康地产；第二种是针对有刚性养老需求的银发社区，两种产品都是以销售为主。而持有型的产品，因为需要典型的重资产运营，一般企业负担不起。所以才会出现只有资金实力雄厚的险资和品牌房企涉及养老产业，并且没有规模化发展。

　　一个典型的持有型养老项目是泰康燕园，背靠着险资机构泰康人寿，配建医院。运营模式是和保险产品捆绑，客户趸交200万购买保险产品，获得入住燕园的资格。入住后再交房租和护理费。而这种模式也被泰康在全国扩张。

　　“不过200万的养老入门门槛，对于一般老人来说不是一笔小数目。”北京一养老项目负责人坦言，如今比较受市场欢迎的仍然是以月为单位，缴纳一定费用的养老模式。目前来看，房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益来源。而房企的养老项目，即便不考虑回报率的问题，一般对于现金流也有一定的要求。

　　这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。比如位于东三环的恭和苑，平均每月养老费用都在1万-3万元。远洋·椿萱茂老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元（不含护理费）。这些项目在市场上供不应求。高净值人群希望送家里的老人养老。但也有大量有养老需求的老人无法负担高额的养老费用。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进则认为，针对不同需求提供相关产品，是降低养老地产业务成本的一个重要途径。对房地产市场来说，积极针对养老群体提供24小时的社区型服务，是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。此外，当前渴望摆脱以往销售模式的养老产业依然面临行业缺乏标准、服务缺乏经验、人员流动过快等问题困扰，也未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。

　　（下转B11版）