粤港澳大湾区规划落地 房企加紧抢占新机遇

　　顶层设计、优良基础、广阔前景，使位于中国南部沿海的粤港澳大湾区具有成为世界一流湾区的潜力。在今年两会上，众多代表、委员的提案和议案中都包含了这一内容。而李克强总理也在两会政府报告中明确提出：“将出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。”粤港澳大湾区连续第二次写入政府工作报告。政策将粤港澳置于风口之上，但这一区域未来应扮演什么角色？需要克服什么障碍？又应该如何避免发展成为房地产投机的狂欢？

　　“9+2”构成湾区城市群

　　粤港澳大湾区位于我国珠江通往南海的重要出海口，涵盖广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区。不同于曾经的“珠三角”，粤港澳大湾区具备更加深厚的市场基础。上海易居研究院智库中心总监严跃进就表示：“过去珠三角讲的是农业人口进城概念，现在湾区有很实质性的东西，背后将有自贸区的概念。过去没有做到的三地货物流通将有可能实现。可以说香港、澳门、广东的联动让整个大湾区的竞争力明显提升。”

　　目前，有不少研究者都认为，粤港澳大湾区所形成的影响将不仅局限于区域内，其影响可能在更广泛的地理空间上发酵。

　　“粤港澳大湾区因为其地理区位上的优势，即毗邻南海，背后又有发达的内河航运可以连通华南腹地。”暨南大学国际关系学院教授、海国图智研究院院长陈定定分析认为。“因此不但有机会带动广东、香港、澳门的城市群发展湾区经济、还有助于向外形成辐射东南亚、向内带动华南纵深地区经济发展的引擎。”

　　全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安就指出，大湾区的经济总量、经济质量、经济潜力在国家经济中地位突出，整个区域产业链充足，资源整合性较强。广东9个城市，加上澳门、香港，总的GDP总量高达1.2万多亿美元，粤港澳大湾区未来会成为全世界最大的湾区。

　　地产企业看好大湾区

　　粤港澳大湾区内“9+2”的城市构成各有特点，而域内城市如深圳、广州又恰好是目前多家龙头房企的大本营。如万科、碧桂园、恒大都是从这些地区发展起来的。而像保利、华润、富力等房企也均是从华南区域走出，开始全国化扩张。粤港澳大湾区规划的落地，无疑为这些企业增加了新的机遇。

　　据克而瑞地产研究统计，2016年末，这些总部处于粤港澳大湾区范围内的企业在域内土地储备达15%-25%，碧桂园其比重甚至超过了36.5%。值得注意的是，自2016年起，有不少执行高周转、快速扩张策略的房企大举进入粤港澳大湾区范围。比如融创、阳光城、龙湖、泰禾、融信都积极展开了粤港澳湾区的扩张。而旭辉控股有限公司主席兼执行董事林中也表示，2018年，旭辉也将加大在粤港澳的投资力度。

　　据克而瑞方面数据显示，从2016年起，截至2017年上半年，阳光城集团在湾区的新增土地储备已达581.06万平方米，且456.77万平方米为收并购所得，拿地成本低至1048元/平米。而像龙湖截至2017年中期，其在华南的合约销售金额已达98.1亿元，销售贡献率为10.59%。还值得一提的是融创，相较其他企业，融创在2016年才进入这一区域，然而截至2017年中期，已布局深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门等8市。据克而瑞方面统计，从2016年开始计算，一年半来融创中国在粤港澳累计新增拿地734.5万平方米。

　　工业地产、产业地产或迎机会创新

　　不过，也有业内人士指出，在粤港澳大湾区的整体规划下，房地产行业的发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。比如深圳、广州、东莞等重点城市都有大量的工业改造提升项目，而这也将成为域内地产行业面临的机会风口。面对大湾区整体产业升级的大趋势，如何去做产业建设、如何利用三地联通都是需要思考的问题。

　　严跃进表示：“在未来的大湾区内，自贸区的形成是可以预见的，利用自贸区作为突破口，在工业地产、产业地产方面会衍生出一些创新创业的机会。”

　　“对于房企来说，除了传统的开发外，医养产业也可以在大湾区有较大发挥。”林龙安也表示：高铁全线打通后，9+2城市群将形成1小时的工作圈和生活圈，高度融合。

　　不过，需要注意的是在粤港澳大湾区中有两种制度、三种货币，且税制不同，三方的合作机制尚未趋于完善。这也是两会上多位代表、委员都提及的问题，也是粤港澳大湾区在发展过程中需优先解决的。林龙安就将粤港澳发展过程中所面临的问题形象地比喻成“玻璃门”。

　　“虽然人们都看到它的庞大经济机遇，但就是隔着一道门，走不进去。”林龙安指出：“目前，广东省很多城市都希望发展高端与创新产业，香港拥有一流的人才优势，应可以两地互补、相互发展，但现在两地政府尚未建立良好的合作机制及渠道，实际上仍是设立了许多玻璃门。”

　　采写/新京报记者陈禹铭

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