“有机更新”唤醒城市再生

　　随着大城市建设用地的日益稀少，我国的城市更新已从传统的“拆旧建新”向以旧楼改造、存量提升为核心的城市有机更新阶段发展，即对现有建筑的更新改造再利用。这对于房地产上下游产业链的企业来说，如何将老旧资产点石成金、焕发出新活力、新生机，这不仅意味着机会，更是挑战。

　　随着新型城镇化的不断推进，我国房地产正从以开发建设为主的增量时代逐步转向以存量交易为主的存量时代，在此背景下，城市更新也有了新的内容和要求，不再局限于简单的大拆大建，更多的是在保持原有城市肌理基础上的有机更新。

　　城市更新提出新要求

　　城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动，城市更新的方式可分为重建或再开发、整建和保留维护三种。日常的城市建设中，众所周知的城市更新包括旧改、棚户区改造、旧楼功能改变、历史文化遗产保护等等。

　　去年和今年，北京、上海、广州、深圳等一线城市在出台的新的城市总体规划和城市更新行动计划中，既有以开发商主导的拆迁、开发、建设式的旧城改造，也有以政府主导的提高居民居住质量的棚户区改造，也有挖掘存量市场，对于不适应城市发展的厂房、公寓、住宅进行二次改造后或租或售的方式。

　　不同于以往的大拆大建，近两年城市更新的亮点更多聚焦于民生工程和城市的可持续发展。在日前发布的《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》中，列入计划的正式项目共计223个，其中微改造项目高达174个，全面改造项目26个，国有土地旧厂房自行改造项目9个，国有土地旧厂房产业转型升级项目4个。

　　北京去年发布的城市新规首次进入减量发展阶段，要求城乡建设用地规模从当前的2921平方公里减少至2030年的2760平方公里。与此同时，新规中多次提到城市的有机更新，诸如推进老旧小区综合整治和有机更新，开展老旧小区建筑节能改造、养老设施改造、多层住宅加装电梯等。再如推进历史文化街区、风貌协调区及其他成片传统平房区的保护和有机更新等。

　　企业多元化参与

　　作为城市建设主体，房地产上下游产业链的企业在城市更新中扮演着多重角色，并参与了细分市场，有参与棚户区改造的开发企业，如北京城建参与了东城区规模最大的棚改项目望坛棚改，有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业，如首创的朗园、梵天的梵石ITOWN，有深度参与了老城历史文化商业片区的维护与改造的，诸如广安控股的大栅栏改造，还有改造低坪效空间的联合办公企业优客工场，以及将低效公寓进行升级改造再出售的房企，诸如泰禾在北京的第一个城市更新项目泰禾金尊府。

　　高和资本董事长苏鑫认为，围绕城市更新的是地产商转型、城市消费升级和各方的资源合作，这个市场空间有160万亿。

　　住建部政策研究中心主任秦虹看来，未来中国城市有机更新的空间巨大，但挑战也很大。她认为，只改变建筑而不更新它的内容不叫更新。真正的有机更新，既有建筑美观的增加，更有内容提升，包括产业共生、业态共享、多元化的资本参与、优秀的资产管理等等。

　　因此，不再是简单的拿地-开发-卖房-拿地的模式，城市的有机更新融入了产业、运营等思维，对于资本有着更多的要求。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从挑战上看，城市更新需要积极导入一些地产基金资源，尤其是对于存量物业的盘活等有积极作用，同时也需要商业银行等对于相关城市更新项目的评估能够有更高的效率。

　　数 | 据

　　2018年，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

　　2016——2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米。

　　榜 | 样

　　梵天集团

　　设计驱动改造

　　在过去几年房地产高增长阶段，梵天集团走了一条与众不同之路，即专注一线城市更新领域的开发及运营，其旗下有两条产品线，一是聚焦文创园区的产品线布局，二是聚焦核心区域住宅物业的更新与改造。

　　据了解，梵石ITOWN是梵天旗下的文创园区项目，将一处老厂房打造成影视中心、艺术中心、影棚、会展演空间、光影艺术馆、首映剧院等全产业配套链条，集办公、商业、生活功能于一体的多元化IP小镇。梵天是一个设计驱动型的企业，为了做好梵石ITOWN，其围绕设计、人和运营做了大量工作，设计上，多地寻找产品灵感，包括颜色、功能等，将于2018年5月中旬参加威尼斯建筑双年展。

　　与此同时，在住宅物业的更新与改造上，梵悦108项目是其代表作，这个位于国贸CBD原属雅诗阁的公寓物业，被梵天收购后根据CBD整体区域的升级方向，对原有建筑进行了再创造，强调豪宅的设计感和艺术价值。

　　泰禾集团

　　盘活存量公寓价值

　　当前，北京、上海、深圳等一线城市住宅市场已经步入存量时代，城市更新迎来了广阔的发展空间。在一二线城市，通过城市更新，盘活城市存量用地，缓解热点城市土地供应稀缺问题。

　　基于行业发展需要和城市更新的市场空间，泰禾集团在激烈的土拍市场环境下开拓了多元化的拿地思路，有效控制拿地成本获取优质项目和地块。据了解，2017年，泰禾通过并购的方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等14余个。

　　泰禾北京金尊府是泰禾在北京的首个城市更新之作，该项目是泰禾以11.83亿元购买的北京辉盛庭国际公寓，原是一处涉外豪华商务型酒店式公寓，经泰禾改造后更名泰禾金尊府，产品为高端平层轻奢豪宅。项目在升级改造中巧妙地将区位、配套优势与产品、服务价值捏合在一起，将中式文化融入金尊府的同时，还赋予了国际化、时尚元素。

　　优客工场

　　共享空间助力“小微”

　　在租购并举、联合办公以及城市更新的浪潮下，由毛大庆创造的聚焦共享办公市场的优客工场迅速抢占市场。

　　优客工场主要是对包括超市、商场、厂区和旧写字楼在内的交通便利的无效低效存量资产升级改造为灵活、方便、高效率和经济的联合办公空间，通过资源共享，降低小微企业办公成本，通过全球物理空间体系的搭建，降低全国乃至全球布局的企业的城市扩张成本，提升办公效率。

　　在建筑内容上，优客工场已经形成了一整套独创的社群生态运营逻辑，即：产品即场景、分享即获取、跨界即链接、流行即流量，将老旧的城市空间改造成更开放、更自由、更有激情的工作环境。

　　截至2017年12月，优客工场管理面积已达到40万平方米，布局35个城市、近120个场地，拥有近5000家入驻企业和超过100000名平台会员，海外已落地城市包括洛杉矶、纽约、中国台北、中国香港、新加坡及雅加达等。

　　采写/新京报记者 段文平