瀛海府 深研需求精工细作限价商品房

　　（上接特06版）

　　如果说2017年是北京限价房地块的出让大年，那么2018年将是房源供应大年。据记者了解，至少有17个限价房项目确定在今年入市。过去，以两限房、经适房为代表的住房，价格虽然低于市场价，但住房品质也大打折扣，在其影响下，购房者对于带有“限”字头的限价房品质持有担忧态度。那么，即将入市的首批限价商品房品质将会如何？在全面限价时代，哪些勇担责任的房企和项目能够一骑绝尘？

　　大批限价房等待入市

　　在“房住不炒”的政策主导下，“限房价、竞地价”成为2016年年底以来北京主要的土地出让方式。截至目前，北京成交的“限房价、竞地价”地块超过60宗，均限制了商品房的销售均价和最高售价。

　　事实上，限房价地块除了限售价外，还设置了一系列较为苛刻的条件，例如部分项目配建自持住宅抑或是自持商业，部分项目必须遵循70/90政策，而且所有的项目五年内不准销售。

　　楼面价无限接近售价，开发商成本大增，利润空间被严重压缩，如此生存环境中打造出的产品，是否能够保证品质和质量呢？

　　在业内人士看来，限价商品房实质就是商品房，只不过受调控政策影响，提前限制了销售价格，但开发商能够拿地说明其在成本控制和风险分摊上已经计算好了，而且操盘者多为品牌开发商，对于产品品质有相当的保障。

　　据了解，在2017年拿地房企排行榜中，位于前十的房企包括中海、首开、保利、龙湖、万科、远洋、旭辉、金地等品牌房企。

　　按照开发周期，2018年限价房将迎来集中供应，记者获悉，已经至少有17个限价房项目今年将确定入市，包括于去年底计划入市但仍未入市的金樾和著、旭辉城以及今年预计将要入市的瀛海府、远洋万和斐丽等。

　　瀛海府全部建小三居

　　为了一探限价房品质究竟，近日记者探访了位于大兴区瀛海镇的瀛海府项目，该项目是由中海、保利和金地三家品牌开发商联合打造的中式精品社区。

　　2017年7月18日，瀛海府所在的大兴瀛海镇区C4组团地块，由中海、保利组成的联合体以底价16.8亿元竞得，宗地上的商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过55071元/平方米。

　　据销售人员介绍，项目一期为4-9层洋房产品，共计194套，户型全部为88平方米三居。同时，项目容积率为2.0，绿化率30%。

　　纵观市场上已经亮相的限价房项目，虽然受制于70/90的政策，但是90平方米以下的户型仍根据不同的客群进行不同户型的搭配：一居、两居或三居。但在瀛海府项目，194套房源全部为88平方米的三居，设计初衷又是什么呢？

　　瀛海府案场经理刘强告诉记者，一是考虑购房者的居住需求，能够使用更长时间。之前的80多平方米多设计为两居室，但是各种调控政策出来后，大家希望用有限的钱买到使用时间更长的房子，而不太希望在不长时间内又需要换房。“因此我们在产品设计时，尽量在小面积里设计出大的空间尺寸。”

　　“另一个原因，是考虑到整个建筑外立面中式的建筑风格。”刘强透露，项目当然也可以进行户型的搭配，但是会出现L型、I型的户型，不利于保证社区的纯中式风格。

　　数 | 据

　　北京至少有17个限价房项目今年将确定入市，包括瀛海府、远洋万和斐丽、金樾和著等。

　　部分限价房项目必须遵循70/90政策。瀛海府194套房源全部为88平方米三居。

　　传承文化打造纯中式风格

　　众所周知，瀛海府所处的南海子区域是曾经的皇家猎场、行宫所在地。为了延续文脉、尊重城市肌理，瀛海府并未采用工厂流水线生产的新中式风格，而是将纯中式发挥到极致。

　　为此，项目设计团队花费大量时间去故宫、恭王府等北京的皇家贵族府邸参观、研究，最终追根溯源，以北京皇城王府磅礴之气与东方古典雅致之蕴为背景，将中国建筑文化的细节蕴藏于建造之中，提取中式经典符号融入建筑。

　　据介绍，项目外立面首、二层采用干挂石材，中间部分采用仿石漆，屋顶采用铜色金属板，运用了大量符号感很强的故宫建筑元素，如斗拱、额枋、抱头梁、飞椽、回字纹等。在细节方面，也极为考究，屋顶移植了恭王府的檐口做法标准，如出挑斗拱、双层椽子、祥云柱头等等，无不体现出一种尊贵雅致的中式府邸典范，也体现了企业以工匠精神打造中式项目的态度与诚意。

　　同时，在园林的打造上，瀛海府也采取纯中式风格，整个设计灵感要追溯到乾隆年间瀛海府的所在地，为当时的团河行宫附近，以此为主题，贯穿设计始终。据了解，园区采用的是“一轴、两园、六巷、八景”的排布手法。“六巷”分别为明月巷、听雨巷、流云巷、青竹巷、林泉巷、花语巷，“八景”是将乐、思、幽、悦、隐、禅、赏、礼这八景融会贯通到整个园林景观中，八处景观各有特色，从园林种植到地面铺装，院墙的镂空花窗，都与主题相呼应，层次感分明。

　　踞南海子公园 守地铁8号线始发站

　　在寸土寸金的现代都市，大面积的城市公园是人们赖以生存的绿肺，集城市资源、自然资源、人文资源等多重资源于一体，是优质生活的体现，稀缺而珍贵，而依公园建立的住宅社区，无论是居住品质和价值，都无与伦比。

　　距离瀛海府东北侧仅1公里处的是北京最大的湿地公园——南海子公园，占地11.65平方公里，相当于4个朝阳公园的面积。此外，项目周边还被南苑公园、南苑森林湿地公园（规划中）、志远庄公园、团河行宫遗址公园等六大公园环抱。

　　除生态禀赋外，瀛海府所处的交通、位置也是一大亮点。据了解，瀛海府周边已经形成了“三横五纵两轨道”的交通路网。“三横”是四环、五环和黄亦路，“五纵”是京台高速、京福路、京开高速、京沪高速等，“两轨道”是地铁8号线三期延长线和S6线。

　　据了解，瀛海府距离地铁8号线始发站瀛海站仅300米的距离，乘坐8号线基本可与北京东西线的地铁换乘，今年年底将通车。而附近的S6线，将连接第二机场、亦庄开发区、环球影城与首都国际机场。

　　刘强表示，在接触的客户中，他们最关注的有四点，一是北京的发展方向，向东和向南；二是看中中海、保利和金地三家开发商的品牌；三是在户型设计上，认为开发商很有诚意；四是交通便利，距离地铁8号线始发站很近。

　　一位陪朋友实地探访过瀛海府的业内人士表示，投资7000亿的城南行动计划以及将成为南城更大至北京、京津冀城市“发动机”的第二机场，都将使得瀛海府所在的区域价值得到提升。

　　本版采写/新京报记者 段文平