整合资源助推城乡共繁荣

　　城市（镇）运营之前常见的做法小到有商业中心、城市综合体、社区运营，中到产业园区、工业园区、文创园区、文旅综合体，大到新城、新区建设等等。去年以来，在供给侧改革、产业结构调整以及乡村振兴战略的推动下，以特色小镇为主的城镇运营迎来重大发展契机。

　　不管何种形式的城市（镇）运营，都离不开政府、土地、产业、资金、运营等各种元素的综合考量，更离不开对于城市（镇）的全盘规划和建设。在业内人士看来，城市（镇）运营对于运营商有着更高的要求，不仅是片区的开发运营，还关系着区域产业升级、经济发展、就业和人民的幸福，考量企业的社会责任与担当。

　　特色小镇浪潮来袭

　　城市（镇）运营是指围绕城市或者是城镇的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，在满足城市或城镇居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市或城镇发展建设的有机组成部分。

　　在中国城镇化的发展过程中，城市（镇）运营贯穿于每一个发展阶段，最早以招商蛇口工业区、苏州园区最为著名，2000年之后，以开发商主导的大盘建设、城市综合体盛行，诸如集写字楼、购物中心、住区等为一体的万达广场、新天地、凯德来福士等等。此外，还有部分企业深耕产业新城领域，诸如华夏幸福、启迪协信、亿达中国等，尤其是华夏幸福打造的固安产业新城，成为PPP模式成功运营的经典案例。

　　2014年以来，房地产发展进入白银时代，以万科、万达、绿地、中信国安、碧桂园为主的企业纷纷谋求从“开发商”到“运营商”的转型，诸如万科转型城市配套服务商，涉足文旅项目，绿地转型大基建、大金融、大消费，创新产城融合模式，中信国安构建特色小镇、创新地产和城市运营等业务群。

　　2016年，在新型城镇化大背景下，特色小镇成为我国经济转型、产业升级、乡村振兴的重要载体。据不完全统计，截至2018年2月，全国两批特色小镇试点403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量超过2000多个。包括绿地、碧桂园、万科、恒大、华夏幸福、招商局、绿城等多家房企抢滩布局。

　　产城融合是关键

　　无论是过去的城市运营还是当下火爆的小镇运营，都呈现出了各类问题。有专家表示，中国以往的城镇化，多以粗放式发展，并不重视前期规划，以摊大饼的形式，大肆造城，并建了拆拆了建，城市的功能不完善，运转效率低下，从而导致千层一面以及鬼城、睡城的出现。

　　中国社科院发布的《中国住房发展报告》研究结果也显示，一些地方快速发展的特色小镇，很大程度被房地产商“绑架”，打着各种产业旗号，到城市周边的小镇拿地搞开发，结果房子搞了一大片，产业却引不来，反而加大了房地产库存。

　　不再像拿地——盖楼——卖房——拿地那么简单，城市（镇）运营是一个大的课题，小到1平方公里的小镇建设，大到几十平方公里的新城开发与运营，考验的不仅仅是开发能力，还有资源整合、产业导入、配套建设、后期运营能力。在清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波看来，中国城镇化走到今天，未来30年甚至更长时间，应该是“产”——“地”——“房”逻辑，产业先导，带动土地价值提升和物业价值提升，产业发展创造的就业机会吸引人口集聚。

　　产业主导、专业化运营、产城（镇）融合成为城市（镇）运营的关键。国家发展改革委与国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部曾联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》就指出，坚持产业建镇，防止千镇一面和房地产化。

　　数 | 据

　　据克而瑞统计，截至2017年底，通过克而瑞大数据跟踪的小镇总量达2000余个。

　　截至2017年底，克而瑞销售排行榜单中TOP100房企进入比例达60%。

　　榜 | 样

　　绿地集团

　　储备10-15个特色小镇

　　近日，绿地集团发起的华中产业联盟在武汉开发区（汉南区）成立。绿地方面表示，未来5年，将在湖北再投资1000亿元，并携手政府、企业、资本在鄂打造一批新型特色小镇。

　　2017年4月，绿地全面启动特色小镇战略，在一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目，重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模型，并做好产品系列的品牌建设。

　　去年上半年，绿地相继在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖等地，签约了一大批特色小镇项目，涉及土地约40000亩，实现供地近3000亩。第三季度，绿地山东雪野湖小镇、江西赣江新区小镇等18个项目先后落地。京津冀经济圈，是绿地推进特色小镇战略的重要阵地。据了解，目前，绿地在河北承德和大厂的特色小镇项目已经签约。

　　此外，绿地还加快整合大健康、科创、旅游等新兴板块产业资源，形成升级版“全产业协同”投资模型，为特色小镇项目获取创造条件。

　　碧桂园

　　千亿投向科技小镇

　　2016年8月，碧桂园发布产城融合战略、推出科技小镇计划，致力于成为中国新型科技智慧产业空间的重要供应商和运营商。根据规划，碧桂园科技小镇选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里区域，面积在5平方公里以上，集“产、学、研、商、居”为一体。碧桂园表示，未来五年集团计划投入千亿元资金进行项目开发。

　　去年以来，碧桂园已在珠三角、长三角和京津冀等地区完成了多个科技小镇的初步布局。2017年5月3日碧桂园首个重点建设项目潼湖科技小镇顺利获取第一期用地，2017年5月5日深圳科技小镇展厅开放。

　　根据碧桂园2017年的业绩报告，与政府签订的科技小镇协议项目共56个，落地项目8个，主要集中在长三角、珠三角、京津冀等区域。

　　碧桂园总裁莫斌介绍，2018年碧桂园将会持续聚焦城镇化，实施禅城融合战略，打造科技小镇。

　　翠云山·奥雪小镇

　　打造冰雪度假示范区

　　在2022年北京冬奥会的推动下，以冰雪产业为主的旅游度假区和冰雪小镇异军突起，位于北京冬奥会举办地的张家口崇礼的翠云山国际旅游度假区和翠云山·奥雪小镇就是代表。

　　该项目总投资约90亿元，规划面积78平方公里。根据规划，翠云山国际旅游度假区结合地块资源禀赋和地势地貌，构建“一镇、一轴、四区”的空间布局，即“一镇”为奥雪文化小镇；“一轴”为生态景观轴；“四区”为乡村休闲度假区、山地运动休闲区、森林游乐休闲区、山林养生度假区。项目着力发展绿色生态、森林栖居、户外运动和康体养生，从而将翠云山打造成为国际化生态健康型运动休闲度假示范区。

　　翠云山·奥雪小镇形成了一个拥有综合服务配套的冰雪特色小镇，据了解，奥雪小镇拥有中心湖区、主题滑雪场、住宅区，以及滑进滑出区、风情商街、五星级主题酒店、理疗中心、儿童游乐场、山顶餐厅等多业态全方位的配套设施。

　　采写/新京报记者 段文平