离二环最近的“地王”集结地传奇

　　位西南二三环之间的亚林西被认为是一个传奇的区域。在2013年-2016年间的北京土地市场经历了一次“地王”的潮涌，集中出让了大量楼面价“4万至5万+”的土地。其中，东坝和孙河区域跑在这波地王潮的最前方，它们借着2015年到2016年9月北京楼市的沸腾“一骑绝尘”，如今已隐隐代表着北京高端居住区。而位于丰台的亚林西区域的地王们，其征途就坎坷了许多。

　　南二环边“地王”集结地

　　在政策这只“有形的手”努力平衡着各方的权益与需求的情况下，近几年北京房地产市场历经了从沸腾再到收紧的全过程。“地王”们也在剧变的市场环境下遭遇了多舛的命运。

　　2015年1月5日，北京2015土地市场第一拍，招商华润联合体分别以42亿元和44.9亿元拿下了两宗位于丰台玉泉营环岛东北侧的土地，楼面价在5万元/平方米左右。这也是目前为止商品房开发的住宅用地中最接近南二环的区域。从此打开了席卷土地市场一年半的“地王潮”。当时业内分析人士普遍认为，这两宗地将以“10万+”的价格入市。

　　据思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅回忆，2015年，由于北京土地市场供应紧缺，开发商拿地的积极性很高。尤其是对于二环边的优质地块来讲，竞争怎么可能不激烈？

　　“宽松的货币环境，让房企有比较充裕的资金链，同时金融业的搅局，使得大量的资金进入市场，给‘地王’的出现创造了条件。”诸葛找房分析师陈雷分析，“拿地不一定死，不拿地肯定死，成为摆在房企面前的一道难题，很多房企选择了前者。”

　　调控之下价值不减

　　在2016年9月30日，当市场调控刚刚到来时，没有开发商会预想到调控会是严苛而持续的。“当时很多开发商都觉得这是一次周期性的调控，在半年后，就会有所松动。事实上，市场对于这次调控的力度是缺乏认识和准备的。”一位北京资深的房地产人士向记者表示。

　　可以说，2016年9月30日开始的连续政策调控彻底终结了2015年开始的楼市狂欢，在此之后，北京楼市的热度也迅速消退，作为调控重点的高端市场更是出现了明显下降。房企拿地也不再不计代价，但是对于2017年年中入市的亚林西这宗南二环外的土地，参与竞地的房企依然显示出了极大的兴趣。

　　彼时北京市场已经经过了“9·30”、“3·17”“3·26”等多轮限购，土地市场的热度也已被遏制。但在2017年7月18日，第三宗位于亚林西的地块仍然是经过68轮鏖战，被金茂、世茂、国瑞联合体以78.7亿元的高价竞得。根据北京市国土资源局丰台分局的官方网站显示，该地块的商品房限价7.95万元/平方米，而可收益楼面单价已达到6.3万元/平方米，并自持54%商品房面积，条件不可谓不苛刻。

　　当时，位于同一区域在招商华润地块上建设的招商中国玺和华润昆仑域，正在为预售证的售价问题而不断奔走，然而二环边的宅地的诱惑对多数开发商来说依然是无法抗拒的。如今，该地块以佑安府为案名，正在积极筹备入市。

　　高预期与“隐形红线”

　　对于亚林西出现的前两宗地王来说，最难处理的一组矛盾是在市场调控之前开发商夺地时给该地块设立的高预期和之后北京楼市出现的8万元预售证“隐形红线”。

　　在2015年1月成功拿下两宗位于亚林西的地块之后，无论招商还是华润对于这一区域的预期都非常高。郭毅回忆说：“当时，招商中国玺和华润昆仑域这两个项目都是按照一线顶级豪宅来设计的。”不过她也指出，同财务成本以及拿地成本相比，这些投入也都是可控的。

　　但伴随着调控政策带来的压力，北京市场的交易量快速下降。预售证获批难度也直线上升。业内盛传，北京市住建委不会下发超过8万元以上的预售证。当时，一品牌房企北京公司负责人向记者透露。“开始说10万不发证，后来有传说5万不发证。政府没有公开的解读，所以我们只能听着。”而作为当年从5万+拿地的项目，亚林西的这两宗地王项目显然对8万元这一远低于预期的价格难以接受。

　　限购下的热销

　　如果站在购房者的角度来看，一个按照一线顶豪标准设计的项目，在政策作用下，比预期低的价格入市，是划算的。

　　相对“10万+”的预期，亚林西两个项目均属于低于预期2万元/平方米左右入市，每套房子相当于便宜了200万-400万元。郭毅表示。因此，尽管没有了精装修，但是配套和设计是没有办法被拆分的。

　　所以说，对于当时的华润昆仑域和招商中国玺两个项目来讲，调控的主要影响并非是客户流失，而是体现在售价上。中国玺第一期以7.9万元/平方米开盘，没有突破那条“隐形红线”。不过，难以否认的是，在2017年的限购环境下，相应的需求也是在被抑制。市场上所有的供应都成为稀缺产品，因此在市场上，一方面是各路人马在找关系买房；另一面，则是两个项目悄然突破8万元/平方米的“隐形红线”。

　　2017年8月5日，招商中国玺和华润昆仑域的预售证信息在北京市房地产交易管理网显示，预售许可证分别为京房售证字(2017)95号和96号，预售均价均为9.5万元/平方米左右，这是2017年首次突破8万元“隐形红线”的一批项目。其中昆仑域的首批套数200套，而招商中国玺为146套，部分房源达到9.6万元/平方米的预售价。

　　开发商低调销售，两个项目所积攒的需求悄然释放。据一位购房人回忆，其时购房条件已经从8成首付到全款交付，然而客户还是超过房源数，最后开发商采用摇号销售，并且需要提供全款的存款证明。“摇号前一两天才通知，地点也是临时通知，在大兴。当天特别热，但没有人放弃选房。”该购房人表示，自己有多次置业的经验，但很少见到买房有这么疯狂的。

　　高价拿地之后盈利难

　　陈雷说：“开发商拿地是在和政策赛跑，而2016年开始的调控时间之长，力度之大，调控创新政策多，均超出开发商预判，造成开发商的节奏混乱。”

　　如果仅从销售热度上来讲，亚林西这块地王并没有受到市场调控的重创，因为低于预期的售价，反而促进了其销售。只是房企需要面对的还有盈利问题。有购房者透露，招商中国玺与华润昆仑域原本说精装修交房，在调控之后不得不变成毛坯交房，同时向业主提供不同档次的精装修套餐。

　　对此，易居研究院智库中心总监严跃进指出：“薄利也会促使房企进入拿地领域。房企还有其他门道，比如说降低营销成本、在后续预售证方面争取报高价格等。另外也说明企业还是愿意做地产投资，而不是转型。”

　　而亚林西区域最晚入市的佑安府项目，如今同样也面临着高价拿地和销售限价的压力。郭毅表示，“因为地块容积率低，主要还是依靠产品创新上摊平成本。”

　　亚林西三宗“地王”的命运只是2015那次“地王潮”的缩影。如今北京土地市场已经从病态的狂欢，回归到冷静而精密的利益计算。

　　本版采写/摄影 新京报记者 陈禹铭